反直覺,！樓市火爆,，但日本富人根本看不上自己國(guó)家的“房子” 地皮才是關(guān)鍵

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2024-12-13 18:53:01 手機(jī)鳳凰網(wǎng)

日本東京樓市,！如今東京樓市吸引了大量來自世界各地的高凈值買家。每套價(jià)值上億的房產(chǎn)背后,，至少能吸引一名以上的億萬富翁。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù),，截至2024年10月,，東京23區(qū)新建公寓均價(jià)已上漲至1億2940萬日元（約合人民幣626.4萬元）,，同比前年上漲了48.6%，連續(xù)六個(gè)月房?jī)r(jià)保持在億元水平以上,。二手房市場(chǎng)同樣火熱,，以都心六區(qū)為例，二手公寓均價(jià)達(dá)到1.38億日元（約合人民幣668萬元）,，相比前年漲幅為27.9%,。

盡管有說法稱中國(guó)人正在“爆買”日本房產(chǎn)，但實(shí)際情況是,，貶值后的一億日元折合不到500萬人民幣,，在東京房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資數(shù)百萬并不稀奇。然而,，如果投資者在日本投入500萬或更多資金,，卻只能買到單間公寓或塔樓，這并不劃算,。

事實(shí)上,，日本富人通常不看好本國(guó)房產(chǎn)。因?yàn)榉孔颖旧淼膬r(jià)值有限,，鋼筋水泥構(gòu)建的建筑從建好的那一刻起就開始貶值,。真正讓房子值錢的是地段和地皮。在日本買房實(shí)際上等于買土地,。日本房產(chǎn)的報(bào)價(jià)由土地價(jià)格和建筑價(jià)格兩部分組成,。例如，一套價(jià)值2千萬多日元的房子,，其中土地價(jià)格超過1700萬日元,，占房產(chǎn)總值的86%，而建筑物本身僅占13%,。對(duì)于價(jià)值更高的房產(chǎn),，這種差異更為明顯。比如價(jià)值1.12億日元的房產(chǎn),，土地價(jià)格約為8622.3萬日元,，而建筑價(jià)格只有2344.3萬日元左右。

這也解釋了為什么在日本二手房往往比新房更受歡迎,。房齡越久,，土地價(jià)值占比越高，而建筑物價(jià)值占比越低,。因此,，日本富人在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，更傾向于瞄準(zhǔn)核心地段的完整地皮,。他們通常以企業(yè)或法人的名義購(gòu)入整棟樓,，這樣可以擁有更大面積的土地,。當(dāng)然，小金額投資可以選擇帶租約的小戶型公寓試水,，自住則可以選擇高級(jí)塔樓,。但如果大筆資金用于投資，單間公寓和塔樓的土地份額不足,，投資回報(bào)率較低,。

在日本，中產(chǎn)階級(jí)全款買房,，而富人則貸款買樓,。這意味著，高凈值投資者應(yīng)考慮購(gòu)買一整棟樓,，即對(duì)一整塊土地的投資,。這樣的投資不僅擁有實(shí)際的土地資產(chǎn)價(jià)值，而且東京的地價(jià)已經(jīng)平穩(wěn)上漲多年,，仍有很大的增長(zhǎng)空間,。特別是東京核心區(qū)的土地稀缺，開發(fā)幾近飽和,，好地段越來越珍貴,。對(duì)于長(zhǎng)期投資者來說，這種穩(wěn)健安全且具有充足回報(bào)潛力的投資方式非常吸引人,。

日本東京樓市,！

(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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