房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一年的調(diào)整,，多地樓市逐漸止跌回穩(wěn)，售樓處再次熱鬧起來(lái),。2024年,，房地產(chǎn)政策力度和頻率均達(dá)到歷史最高水平,。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至12月底,，全年出臺(tái)的樓市政策數(shù)量超過(guò)780條，平均每天超過(guò)2條,。

這些密集的政策中，鼓勵(lì)改善型需求入市成為重點(diǎn),。北上廣深集體降低二套住房首付款比例，超百城發(fā)文鼓勵(lì)“以舊換新”,，降低房貸利率、減少交易稅費(fèi),、增加購(gòu)房補(bǔ)貼等措施，使得換房成本降至歷史低位,，買家在政策轉(zhuǎn)向中擁有了更多主動(dòng)權(quán)和選擇權(quán)。隨著置換需求的釋放,，換房客已經(jīng)成為樓市的主力軍。

根據(jù)貝殼研究院2023年5月發(fā)布的報(bào)告,，近年來(lái)全國(guó)每年平均有300-400萬(wàn)家庭換房，一,、二線城市二手房交易占比高，賣舊買新對(duì)當(dāng)?shù)匾皇址渴袌?chǎng)的貢獻(xiàn)較大,。其中,，一線城市貢獻(xiàn)率平均為53%,，二線城市平均為21%?？硕鹧芯恐行闹攸c(diǎn)監(jiān)測(cè)的193個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示,，三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比54%，四房產(chǎn)品的市場(chǎng)份額逐年增長(zhǎng),。

身處樓市調(diào)整周期，房?jī)r(jià)是換房人面臨的第一道坎,。為了盤(pán)活二手房市場(chǎng)以及實(shí)現(xiàn)一手房去庫(kù)存，全國(guó)多地陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,。2024年9月下旬，中央定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),，多地開(kāi)始調(diào)降住房最低首付比例和存量房貸利率、調(diào)整住房限購(gòu)政策,、放寬落戶門檻,、優(yōu)化住房公積金使用政策、推行契稅和增值稅等稅收優(yōu)惠措施,。

近兩年,，多地還先后開(kāi)展住房“以舊換新”政策，即由政府指定的機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu),、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊買新,。根據(jù)央視新聞2024年12月27日的報(bào)道，全國(guó)范圍內(nèi)已有超過(guò)150個(gè)城市推出了住房“以舊換新”政策,。

羅宇便是在這樣的政策環(huán)境中決定換房?！罢呃?，時(shí)間合適,，就想換大房子”,，當(dāng)時(shí)杭州房貸利率降至2.9%的低點(diǎn)，契稅也調(diào)降至1%的低位,，羅宇賣了“老破小”兩房,，買了一個(gè)總價(jià)將近358萬(wàn)的四房。盡管擁有一個(gè)大房子是羅宇的心愿,，但她的心情卻有些復(fù)雜,，擔(dān)心買了房后房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，同時(shí)房貸壓力翻倍,，對(duì)未來(lái)收入也感到擔(dān)憂,。

在房?jī)r(jià)下行期,，羅宇發(fā)現(xiàn)只要價(jià)格夠低,，房子就能順利賣出,。這套位于杭州的舊房,，羅宇在2018年以172萬(wàn)元買入，2024年以110萬(wàn)元賣出,，算上利息虧損約100萬(wàn)。不過(guò)新買的房子也便宜了很多,，低買低賣，相互抵消,。貝殼研究院指出，房?jī)r(jià)預(yù)期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件,，如果市場(chǎng)下行,，剛需進(jìn)不來(lái),，房子也很難賣出去，市場(chǎng)不會(huì)有強(qiáng)烈的換房需求,。

在杭州，即便在成交熱門區(qū)域,，2024年11月的成交周期普遍超過(guò)250天,，掛牌的二手房源中，降價(jià)房源多于上調(diào)價(jià)格的房源,。廣州的房產(chǎn)中介表示,，他們成交的客戶以首次置業(yè)的剛需客戶為主，換房客面臨的最大困境是舊房賣不掉,、新房買不了,。想要迅速找到下家，唯一方法就是把價(jià)格降到足夠低,，但許多換房客對(duì)此心生不甘,。

在成都,，陳儀遇到的買家同樣毫不手軟，最終她的房子以市場(chǎng)價(jià)賣掉,，耗時(shí)將近一年,，算上利息比2020年買入時(shí)低了近50萬(wàn),。

在房?jī)r(jià)預(yù)期走低,、收入預(yù)期不穩(wěn)的市場(chǎng)中,，部分有房一族逐漸意識(shí)到，持有房產(chǎn)不一定能保值增值，也不一定提高生活質(zhì)量,。曹婕在當(dāng)了14年的深圳業(yè)主后，去年賣掉房子,，將房款重新配置資產(chǎn)，暫時(shí)成為一名租客,。她認(rèn)為租房比買房更合適,，等待下一個(gè)周期的到來(lái)再出手,。

賣掉房子租房住也是陳儀的基本邏輯。她猶豫了半年才決定賣房,，主要是因?yàn)樽宰◇w驗(yàn)不好,，對(duì)低素質(zhì)鄰居和物業(yè)忍無(wú)可忍，加上房子房齡已有14年,，維護(hù)差,，以后只會(huì)繼續(xù)緩慢下跌,，不如及時(shí)止損。向上置換曾經(jīng)是主流,，反向置換則指的是人們不再遵循傳統(tǒng)，將大戶型房產(chǎn)置換成小戶型,、從市區(qū)房換成郊區(qū)房,、從高線城市遷往低線城市，甚至賣掉房子租房住,。反向置換的目的包括減少房貸減輕月供壓力、降低生活成本,、解除家庭在降薪裁員等一系列風(fēng)險(xiǎn)下面臨的壓力,，用剩余資金用于儲(chǔ)蓄或投資，提升生活的可持續(xù)性和幸福感,。

長(zhǎng)期來(lái)看,，人們追求美好的目標(biāo)不變,，對(duì)居住品質(zhì)的需求日益提升,。在政策轉(zhuǎn)變和樓市起伏的浪潮中，無(wú)論是換房客為了置換所作出的讓步,，還是反向置換青年“保留實(shí)力”的選擇,，都是時(shí)代之下追求美好生活的樣本,。他們構(gòu)成了樓市中最重要的力量,，推動(dòng)市場(chǎng)向止跌回穩(wěn)邁出堅(jiān)定一步。