房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一年的調(diào)整，多地樓市逐漸止跌回穩(wěn),，售樓處再次熱鬧起來,。2024年,，房地產(chǎn)政策力度和頻率均達到歷史最高水平。據(jù)中指研究院監(jiān)測,，截至12月底,，全年出臺的樓市政策數(shù)量超過780條，平均每天超過2條,。

這些密集的政策中,，鼓勵改善型需求入市成為重點。北上廣深集體降低二套住房首付款比例,，超百城發(fā)文鼓勵“以舊換新”,，降低房貸利率、減少交易稅費,、增加購房補貼等措施,，使得換房成本降至歷史低位，買家在政策轉向中擁有了更多主動權和選擇權,。隨著置換需求的釋放,，換房客已經(jīng)成為樓市的主力軍。

根據(jù)貝殼研究院2023年5月發(fā)布的報告,，近年來全國每年平均有300-400萬家庭換房,，一、二線城市二手房交易占比高,，賣舊買新對當?shù)匾皇址渴袌龅呢暙I較大,。其中,，一線城市貢獻率平均為53%，二線城市平均為21%,?？硕鹧芯恐行闹攸c監(jiān)測的193個城市數(shù)據(jù)顯示，三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比54%,，四房產(chǎn)品的市場份額逐年增長,。

身處樓市調(diào)整周期，房價是換房人面臨的第一道坎,。為了盤活二手房市場以及實現(xiàn)一手房去庫存,，全國多地陸續(xù)對房地產(chǎn)政策進行優(yōu)化調(diào)整。2024年9月下旬,，中央定調(diào)促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，多地開始調(diào)降住房最低首付比例和存量房貸利率、調(diào)整住房限購政策,、放寬落戶門檻,、優(yōu)化住房公積金使用政策、推行契稅和增值稅等稅收優(yōu)惠措施,。

近兩年,，多地還先后開展住房“以舊換新”政策，即由政府指定的機構或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購,、置換,、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊買新,。根據(jù)央視新聞2024年12月27日的報道,，全國范圍內(nèi)已有超過150個城市推出了住房“以舊換新”政策。

羅宇便是在這樣的政策環(huán)境中決定換房,?！罢呃茫瑫r間合適,，就想換大房子”,，當時杭州房貸利率降至2.9%的低點，契稅也調(diào)降至1%的低位,，羅宇賣了“老破小”兩房,，買了一個總價將近358萬的四房。盡管擁有一個大房子是羅宇的心愿,，但她的心情卻有些復雜,，擔心買了房后房價會繼續(xù)下跌，同時房貸壓力翻倍,，對未來收入也感到擔憂,。

在房價下行期,，羅宇發(fā)現(xiàn)只要價格夠低，房子就能順利賣出,。這套位于杭州的舊房,，羅宇在2018年以172萬元買入，2024年以110萬元賣出,，算上利息虧損約100萬,。不過新買的房子也便宜了很多，低買低賣,，相互抵消,。貝殼研究院指出,，房價預期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件，如果市場下行,，剛需進不來,，房子也很難賣出去,，市場不會有強烈的換房需求,。

在杭州，即便在成交熱門區(qū)域,，2024年11月的成交周期普遍超過250天,，掛牌的二手房源中,，降價房源多于上調(diào)價格的房源。廣州的房產(chǎn)中介表示,，他們成交的客戶以首次置業(yè)的剛需客戶為主，換房客面臨的最大困境是舊房賣不掉,、新房買不了。想要迅速找到下家,，唯一方法就是把價格降到足夠低,，但許多換房客對此心生不甘。

在成都,，陳儀遇到的買家同樣毫不手軟，最終她的房子以市場價賣掉,，耗時將近一年,，算上利息比2020年買入時低了近50萬,。

在房價預期走低、收入預期不穩(wěn)的市場中,，部分有房一族逐漸意識到，持有房產(chǎn)不一定能保值增值,，也不一定提高生活質(zhì)量,。曹婕在當了14年的深圳業(yè)主后，去年賣掉房子,，將房款重新配置資產(chǎn),，暫時成為一名租客。她認為租房比買房更合適,，等待下一個周期的到來再出手,。

賣掉房子租房住也是陳儀的基本邏輯。她猶豫了半年才決定賣房,，主要是因為自住體驗不好,，對低素質(zhì)鄰居和物業(yè)忍無可忍，加上房子房齡已有14年,，維護差,，以后只會繼續(xù)緩慢下跌，不如及時止損,。向上置換曾經(jīng)是主流,，反向置換則指的是人們不再遵循傳統(tǒng),，將大戶型房產(chǎn)置換成小戶型,、從市區(qū)房換成郊區(qū)房、從高線城市遷往低線城市,，甚至賣掉房子租房住,。反向置換的目的包括減少房貸減輕月供壓力、降低生活成本,、解除家庭在降薪裁員等一系列風險下面臨的壓力,，用剩余資金用于儲蓄或投資，提升生活的可持續(xù)性和幸福感,。

長期來看,，人們追求美好的目標不變，對居住品質(zhì)的需求日益提升,。在政策轉變和樓市起伏的浪潮中,，無論是換房客為了置換所作出的讓步,，還是反向置換青年“保留實力”的選擇，都是時代之下追求美好生活的樣本,。他們構成了樓市中最重要的力量,，推動市場向止跌回穩(wěn)邁出堅定一步,。