房地產(chǎn)復(fù)蘇節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)展仍然備受關(guān)注,。1月13日，央行行長(zhǎng)潘功勝在第十八屆亞洲金融論壇開幕式致辭中就房地產(chǎn)金融政策和市場(chǎng)運(yùn)行情況發(fā)表講話,。

回顧2024年,，從1月宣布建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，到“9·24”新政陸續(xù)落地,，房地產(chǎn)金融政策整體進(jìn)一步寬松,，支持力度明顯加大。但政策效果的顯現(xiàn)需要一個(gè)過程,。隨著中央首次定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”,，加上上年低基數(shù)影響，2024年9月以來房企融資已有邊際回暖跡象。第三方調(diào)研報(bào)告顯示,，去年12月居民購(gòu)房信心有所改善,，置業(yè)節(jié)奏加快。

克而瑞地產(chǎn)研究中心提示,，債務(wù)展期背景下,，房企償債壓力將部分轉(zhuǎn)移至2025年，年內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)5257億元,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量仍是今年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重點(diǎn),，已出臺(tái)政策的有效落地,、房企自身積極自救是關(guān)鍵。

潘功勝在論壇上表示,，中國(guó)政府已采取一系列措施,，有效弱化地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，目前相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)總體處于收斂狀態(tài),。他指出,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近三十年的長(zhǎng)周期繁榮，經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點(diǎn),。通過取消大中城市的限制性政策,，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策和稅收政策，加上經(jīng)營(yíng)主體自我修復(fù),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平已大幅弱化,，市場(chǎng)成交水平總體改善。

數(shù)據(jù)顯示,，2024年10月以來,，30個(gè)大中城市商品房銷售面積連續(xù)3個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，連續(xù)兩個(gè)月同比增長(zhǎng),。社會(huì)預(yù)期和市場(chǎng)信心有所改善,，居民部門中長(zhǎng)期貸款也出現(xiàn)回暖。銷售端的持續(xù)改善需要時(shí)間,，多數(shù)房企短期內(nèi)緩解債務(wù)壓力的主要方式仍是“借新還舊”,。

2024年1月上旬，住建部與金融監(jiān)管總局發(fā)布通知,，要求各地級(jí)及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,。同月下旬，央行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文,，對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款松綁。此后，各地迅速推進(jìn)落實(shí),，多數(shù)城市建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)加大融資支持力度。2024年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效,，“白名單”項(xiàng)目審批通過貸款超5萬億元,。

2024年9月24日，央行宣布多項(xiàng)重磅政策,，包括降準(zhǔn),、政策利率下調(diào)、存量房貸降息等,。政治局會(huì)議首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量,。之后，央行,、財(cái)政部陸續(xù)部署盤活存量的支持舉措,，如允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款收購(gòu)存量土地,。

相對(duì)于政策效果的持續(xù)顯現(xiàn),，房地產(chǎn)企業(yè)的短期債務(wù)壓力可能面臨更大挑戰(zhàn)。2024年1~11月,，房企到位資金為9.66萬億元,，同比下降18%，降幅較1~10月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn),。受融資政策提振,，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金占比提升，但銷售下滑對(duì)房企資金面的影響仍在,，定金及預(yù)收款,、個(gè)人按揭貸款占比均下降。

非銀融資方面,，在海外債發(fā)行持續(xù)偏冷的情況下，信用債依然是房企融資的絕對(duì)主力,。2024年,，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%,。好消息是,，9月以來，在上年低基數(shù)影響下，債券融資總額單月同比連續(xù)回正,，房企融資略有回暖,。央國(guó)企占比較上年進(jìn)一步提升，達(dá)到91.3%,。

當(dāng)前,，信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開，但受益企業(yè)數(shù)量相對(duì)有限,。央行提出將“金融16條”政策延長(zhǎng)至2026年底,，支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，有助于企業(yè)豐富融資渠道,，特別是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn),，部分聚焦核心城市、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企或?qū)⒙氏仁芤妗?/p>

從債務(wù)規(guī)模來看,，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億元,，發(fā)行規(guī)模為2158億元，借新還舊償還到期債務(wù)仍有較大缺口,。2025年房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元,，第三季度是償債高峰。此前已有不少出險(xiǎn)房企積極自救,，在債務(wù)重組,、展期方面取得重要進(jìn)展。近期,，AMC等金融機(jī)構(gòu)紓困舉措持續(xù)推進(jìn),，例如信達(dá)地產(chǎn)發(fā)起設(shè)立200億元的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，釋放了較為明顯的“救房企”信號(hào),。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量仍是2025年的工作重點(diǎn),。對(duì)房企而言,，仍需抓住政策機(jī)會(huì)積極自救。建議房企多渠道拓展融資現(xiàn)金流入,，或進(jìn)行存量債務(wù)展期,、借新還舊。出險(xiǎn)房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商,，加快滯重庫存的去化,。