專家：房地產(chǎn)市場或呈現(xiàn)五大變化未來趨勢展望(2)

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2025-01-15 17:46:15 中新經(jīng)緯

2024年以來,，政府出臺了一系列積極政策,，涉及“白名單”,、“收儲”,、調(diào)整限購限售政策,、利率調(diào)整等,。四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策,，包括調(diào)整住房限購,、降低交易稅,、降低首付比例等。北京,、上海政策力度相對謹慎,，廣州則全面放開限購，整體政策力度最大,。

2024年9月份的中共中央政治局會議提出要“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,。這實質(zhì)上是指“量升而價穩(wěn)”，對市場預期的改善起到了積極作用,。2024年9月底以來,，房地產(chǎn)政策進一步放松，月度銷售明顯改善,，10月,、11月的月度銷售同比加速恢復。

財政部明確指出,，地方政府專項債可用于收購存量商品房,，還可用于土地儲備,，有利于商品房庫存去化，緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況,。預計在未來一兩年內(nèi),，主要城市基本上都可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時間會更長,。

展望未來,，要促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，一些特殊時期特殊區(qū)域的政策會逐步退出,，例如限購限售等,。上海、深圳,、北京的限制性政策仍有放松空間,。隨著市場常態(tài)化，有些應急政策如“白名單”,、“收儲”等也會逐漸退出,，而常規(guī)性政策如利率調(diào)整可能會長期運用在房地產(chǎn)市場調(diào)控中。

從過去幾年的發(fā)展來看,，2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄,，2026年大概率能實現(xiàn)回穩(wěn)。這與政策力度,、居民預期,、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素有關(guān)，不排除市場出現(xiàn)一定波動,。按照城鎮(zhèn)人口新增需求,、改善性需求和折舊需求分開測算，我國一年6億到8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平,，在此區(qū)間波動都屬正常,。

目前，許多房企已開始適應發(fā)展新模式,，以前“高周轉(zhuǎn),、高杠桿、高負債”的運營模式已經(jīng)走到盡頭,，房企必須審慎經(jīng)營,。2024年以來，國家越來越強調(diào)建“好房子”,。截至2023年底,，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，住房問題基本得到解決,，市場將以改善性需求為主,，避免“規(guī)模為王,、重量不重質(zhì)”。

經(jīng)過3年半的調(diào)整,，A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率有所下降,，未來這一趨勢仍將持續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)要順應市場規(guī)律,，建好房子,、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向,。

在新階段,，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)五個方面的變化趨勢：一是新房規(guī)模收縮，人房轉(zhuǎn)化比穩(wěn)定在0.2-0.3平方米,；二是二手房交易成為主導,，核心城市的二手房成交量已經(jīng)超過新房；三是資產(chǎn)價格重構(gòu),，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值潛力,；四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢；五是保障住房體系將進一步完善,，成為住房體系的重要支撐。

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(責任編輯：張佳鑫 0764)

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