2024年以來(lái),，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”,、“收儲(chǔ)”,、調(diào)整限購(gòu)限售政策、利率調(diào)整等。四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策,，包括調(diào)整住房限購(gòu),、降低交易稅、降低首付比例等,。北京,、上海政策力度相對(duì)謹(jǐn)慎，廣州則全面放開(kāi)限購(gòu),，整體政策力度最大,。

2024年9月份的中共中央政治局會(huì)議提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。這實(shí)質(zhì)上是指“量升而價(jià)穩(wěn)”,，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善起到了積極作用,。2024年9月底以來(lái)，房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松,，月度銷售明顯改善，10月,、11月的月度銷售同比加速恢復(fù),。

財(cái)政部明確指出，地方政府專項(xiàng)債可用于收購(gòu)存量商品房,，還可用于土地儲(chǔ)備,，有利于商品房庫(kù)存去化，緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況,。預(yù)計(jì)在未來(lái)一兩年內(nèi),，主要城市基本上都可以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng),。

展望未來(lái),，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，一些特殊時(shí)期特殊區(qū)域的政策會(huì)逐步退出,，例如限購(gòu)限售等,。上海、深圳,、北京的限制性政策仍有放松空間,。隨著市場(chǎng)常態(tài)化，有些應(yīng)急政策如“白名單”,、“收儲(chǔ)”等也會(huì)逐漸退出,，而常規(guī)性政策如利率調(diào)整可能會(huì)長(zhǎng)期運(yùn)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中。

從過(guò)去幾年的發(fā)展來(lái)看,，2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄,，2026年大概率能實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)。這與政策力度、居民預(yù)期,、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素有關(guān),，不排除市場(chǎng)出現(xiàn)一定波動(dòng)。按照城鎮(zhèn)人口新增需求,、改善性需求和折舊需求分開(kāi)測(cè)算,，我國(guó)一年6億到8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動(dòng)都屬正常,。

目前,，許多房企已開(kāi)始適應(yīng)發(fā)展新模式，以前“高周轉(zhuǎn),、高杠桿,、高負(fù)債”的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)走到盡頭，房企必須審慎經(jīng)營(yíng),。2024年以來(lái),，國(guó)家越來(lái)越強(qiáng)調(diào)建“好房子”。截至2023年底,，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)40平方米,，住房問(wèn)題基本得到解決，市場(chǎng)將以改善性需求為主,，避免“規(guī)模為王,、重量不重質(zhì)”。

經(jīng)過(guò)3年半的調(diào)整,，A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率有所下降,，未來(lái)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律,，建好房子,、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向,。

在新階段,，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)五個(gè)方面的變化趨勢(shì)：一是新房規(guī)模收縮，人房轉(zhuǎn)化比穩(wěn)定在0.2-0.3平方米,；二是二手房交易成為主導(dǎo),，核心城市的二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房；三是資產(chǎn)價(jià)格重構(gòu),，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值潛力,；四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢(shì)；五是保障住房體系將進(jìn)一步完善,，成為住房體系的重要支撐,。