樓市回穩(wěn)在望,！2024年，房地產市場呈現(xiàn)出“低開高走”的局面,。在內外因素作用下,，我國正在經歷轉變經濟增長方式的關鍵階段,，房地產發(fā)展模式也面臨根本性調整。

9月26日召開的中央政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩(wěn),。隨后,，一系列穩(wěn)樓市政策陸續(xù)出臺。經歷了上半年的平淡后,，房地產市場終于迎來久違的“銀十”,，并在年末進一步出現(xiàn)“暖冬”行情。自2021年下半年進入調整期以來,，市場終于出現(xiàn)持續(xù)回暖的曙光,。

從更長的周期來看，隨著紅利退潮和供需關系逆轉,，房地產正在經歷新舊發(fā)展動能的轉換。本輪政策能否持續(xù)發(fā)力,，市場能否止跌回穩(wěn),，可能是樓市穿越周期的關鍵因素。

專家：樓市回穩(wěn)在望,，止跌能量蓄積中

中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長,、研究員馮奎表示，信心是判斷樓市止跌回穩(wěn)的首要標準,。目前市場表現(xiàn)顯示止跌的能量在蓄積,，但面臨較大壓力。他認為支撐房地產市場長遠發(fā)展的動能仍然存在,，經過深度調整,，房地產在國民經濟中的支柱地位將得到全新體現(xiàn)。

去年9月以來的這輪政策有四個特點：一是房地產政策與宏觀政策相伴而出,；二是金融端,、消費端、政府端幾端發(fā)力,；三是突出支持改善性居住需求,；四是前期庫存得到一定消化。與以往相比,，本輪政策組合性更強,，且更加本地化。

關于“止跌回穩(wěn)”的標準,，馮奎認為信心擺在第一位,，還需看量、價及產業(yè)鏈反映,。雖然市場成交活躍,，成交均價持續(xù)兩個月環(huán)比上漲,，但最近新房市場帶看量、成交量等指標已接近或跌破9月26日中央政治局會議當周水平,，二手房市場相對穩(wěn)定但也呈現(xiàn)緩慢下行趨勢,。綜合這些情況，可以認為止跌的能量在蓄積,，但面臨較大壓力,，預計2025年全年的主基調仍是止跌回穩(wěn)。

去年12月的中央政治局會議和中央經濟工作會議均強調穩(wěn)住樓市股市,，推動房地產市場止跌回穩(wěn),，并加力實施城中村和危舊房改造，構建房地產發(fā)展新模式,。中央對推動房地產市場止跌回穩(wěn)有堅定決心,，同時形勢嚴峻，不能掉以輕心,。目前已傳遞出多個政策信號,，包括適度寬松的貨幣政策、購房提振消費,、加大城中村和危舊房改造力度,、優(yōu)化供求關系、推進處置存量商品房工作以及搭建相關基礎性制度,。

本輪市場復蘇過程中,，重點一二線城市的帶動作用較強，但三四線樓市總體表現(xiàn)不佳,。住建部表示,，“虹吸效應”是普遍現(xiàn)象，導致三四線城市供大于求的情況普遍存在,。不過,，一些三四線城市依靠特色產業(yè)吸納了一些大城市的溢出人口，但目前“虹吸”仍是主要效應,。

支撐房地產市場中長期發(fā)展的動能主要包括人口流量與流向,、政策支持和房地產自身的新動能。當前需求端,、供給端,、政策端都有因素限制動能釋放。居民信心不足,，房企面臨資金難題,，地方財力偏緊等問題影響了市場的健康發(fā)展。

民營房企投資熱情不足，部分民營房企離開房地產行業(yè)有利于優(yōu)化行業(yè)結構,，化解高杠桿,、高負債經營等問題。國資房企在執(zhí)行國家政策方面更具優(yōu)勢,，而民企在滿足個性化,、多樣化需求方面更具優(yōu)勢，仍可在細分領域找到發(fā)展機遇,。

隨著紅利退潮,，市場進入買方時代，行業(yè)運行邏輯也在變化,。市場主體需更加注重研究消費者需求的多樣性和個性化,，重視品質提升和服務細節(jié)。房地產供求關系會在調整中達到新的平衡,。

近年來,，我國進入經濟增速換擋期，房地產業(yè)也在經歷新舊發(fā)展動能的轉換,。過去房地產增長模式不可持續(xù),，未來房地產發(fā)揮支柱作用的方式將發(fā)生變化，涵蓋租賃住房,、保障房等領域，并與相關產業(yè)融合發(fā)展,。