樓市回穩(wěn)在望,！2024年,，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“低開高走”的局面。在內(nèi)外因素作用下,，我國正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)發(fā)展模式也面臨根本性調(diào)整。

9月26日召開的中央政治局會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),。隨后，一系列穩(wěn)樓市政策陸續(xù)出臺(tái),。經(jīng)歷了上半年的平淡后,，房地產(chǎn)市場終于迎來久違的“銀十”，并在年末進(jìn)一步出現(xiàn)“暖冬”行情,。自2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期以來,，市場終于出現(xiàn)持續(xù)回暖的曙光。

從更長的周期來看,，隨著紅利退潮和供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊發(fā)展動(dòng)能的轉(zhuǎn)換,。本輪政策能否持續(xù)發(fā)力,，市場能否止跌回穩(wěn),，可能是樓市穿越周期的關(guān)鍵因素。

專家：樓市回穩(wěn)在望，止跌能量蓄積中

中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長,、研究員馮奎表示,，信心是判斷樓市止跌回穩(wěn)的首要標(biāo)準(zhǔn)。目前市場表現(xiàn)顯示止跌的能量在蓄積,，但面臨較大壓力,。他認(rèn)為支撐房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展的動(dòng)能仍然存在，經(jīng)過深度調(diào)整,，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將得到全新體現(xiàn)。

去年9月以來的這輪政策有四個(gè)特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)政策與宏觀政策相伴而出,；二是金融端,、消費(fèi)端、政府端幾端發(fā)力,；三是突出支持改善性居住需求,；四是前期庫存得到一定消化。與以往相比,，本輪政策組合性更強(qiáng)，且更加本地化,。

關(guān)于“止跌回穩(wěn)”的標(biāo)準(zhǔn),，馮奎認(rèn)為信心擺在第一位，還需看量,、價(jià)及產(chǎn)業(yè)鏈反映,。雖然市場成交活躍,，成交均價(jià)持續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲，但最近新房市場帶看量,、成交量等指標(biāo)已接近或跌破9月26日中央政治局會(huì)議當(dāng)周水平,，二手房市場相對穩(wěn)定但也呈現(xiàn)緩慢下行趨勢,。綜合這些情況,，可以認(rèn)為止跌的能量在蓄積，但面臨較大壓力,，預(yù)計(jì)2025年全年的主基調(diào)仍是止跌回穩(wěn),。

去年12月的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市股市，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，并加力實(shí)施城中村和危舊房改造，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。中央對推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有堅(jiān)定決心,，同時(shí)形勢嚴(yán)峻，不能掉以輕心,。目前已傳遞出多個(gè)政策信號,，包括適度寬松的貨幣政策,、購房提振消費(fèi),、加大城中村和危舊房改造力度,、優(yōu)化供求關(guān)系、推進(jìn)處置存量商品房工作以及搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度,。

本輪市場復(fù)蘇過程中，重點(diǎn)一二線城市的帶動(dòng)作用較強(qiáng),，但三四線樓市總體表現(xiàn)不佳,。住建部表示,，“虹吸效應(yīng)”是普遍現(xiàn)象，導(dǎo)致三四線城市供大于求的情況普遍存在,。不過,，一些三四線城市依靠特色產(chǎn)業(yè)吸納了一些大城市的溢出人口,，但目前“虹吸”仍是主要效應(yīng),。

支撐房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展的動(dòng)能主要包括人口流量與流向,、政策支持和房地產(chǎn)自身的新動(dòng)能。當(dāng)前需求端、供給端,、政策端都有因素限制動(dòng)能釋放,。居民信心不足,，房企面臨資金難題,，地方財(cái)力偏緊等問題影響了市場的健康發(fā)展。

民營房企投資熱情不足,，部分民營房企離開房地產(chǎn)行業(yè)有利于優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，化解高杠桿,、高負(fù)債經(jīng)營等問題。國資房企在執(zhí)行國家政策方面更具優(yōu)勢,，而民企在滿足個(gè)性化、多樣化需求方面更具優(yōu)勢,，仍可在細(xì)分領(lǐng)域找到發(fā)展機(jī)遇。

隨著紅利退潮,，市場進(jìn)入買方時(shí)代，行業(yè)運(yùn)行邏輯也在變化,。市場主體需更加注重研究消費(fèi)者需求的多樣性和個(gè)性化，重視品質(zhì)提升和服務(wù)細(xì)節(jié),。房地產(chǎn)供求關(guān)系會(huì)在調(diào)整中達(dá)到新的平衡。

近年來,，我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速換擋期，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)歷新舊發(fā)展動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。過去房地產(chǎn)增長模式不可持續(xù)，未來房地產(chǎn)發(fā)揮支柱作用的方式將發(fā)生變化,，涵蓋租賃住房、保障房等領(lǐng)域,，并與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。