穆迪下調(diào)了萬科企業(yè)股份有限公司及其全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司的評級。萬科企業(yè)的公司家族評級從“B1”下調(diào)至“B3”,，萬科香港中期票據(jù)計劃的有支持高級無抵押評級從“(P)B2”下調(diào)至“(P)Caa1”,，萬科香港所發(fā)行債券的有支持高級無抵押評級從“B2”下調(diào)至“Caa1”。這些中期票據(jù)計劃和高級無抵押債券由萬科企業(yè),、萬科香港和債券受托人之間的股權(quán)購買承諾及維好協(xié)議提供支持,。兩家公司的展望維持負(fù)面。

穆迪評級副總裁兼高級分析師Roy Zhang表示,，評級下調(diào)和負(fù)面展望反映了萬科企業(yè)在未來6-12個月銷售業(yè)績疲軟和債務(wù)到期的情況下,，流動性狀況不斷惡化。流動性管理挑戰(zhàn)和再融資風(fēng)險上升將增加公司的執(zhí)行風(fēng)險和市場波動風(fēng)險,。盡管該公司繼續(xù)通過從境內(nèi)銀行籌集長期抵押融資來保持部分融資,，但隨著更多資產(chǎn)被抵押，其財務(wù)靈活性已經(jīng)受到侵蝕,。穆迪還注意到,，萬科企業(yè)通過其最大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司與深圳市政府的聯(lián)系，促進(jìn)了其從多家在岸銀行獲得長期定期貸款的再融資記錄,。

由于中國房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇緩慢,，萬科企業(yè)的合同銷售額從2023年的3760億元人民幣下降到2024年的2460億元人民幣，降幅為35%,。穆迪預(yù)計該公司的營運現(xiàn)金流將不足以幫助其去杠桿化,。該公司2025年的到期債務(wù)規(guī)模遠(yuǎn)高于2024年，包括境內(nèi)和境外債券,，可能無法通過原融資渠道進(jìn)行再融資,。為解決資金缺口,，萬科企業(yè)需要依靠通過抵押銀行貸款、增加合同銷售和資產(chǎn)處置來獲得新的融資,，這些方式都取決于市場狀況且具有執(zhí)行風(fēng)險,。流動性風(fēng)險的增加也體現(xiàn)在非限制現(xiàn)金與短期債務(wù)比率從截至2023年底的151%降至2024年9月底的64%。

在過去12個月里,，萬科企業(yè)成功籌集部分新的銀行貸款,，盡管這些貸款大多是抵押貸款，滿足其運營和再融資需求,。2024年前9個月,，該公司已全額償還其到期的離岸債券約105億元人民幣和在岸債券93億元人民幣。穆迪相信,，在深鐵集團(tuán)的支持下,，萬科企業(yè)很可能會繼續(xù)獲得抵押銀行貸款。然而,，項目層面對抵押借款的依賴程度越來越高,，為其無抵押債務(wù)的再融資提供了必要的流動性，這將降低其財務(wù)靈活性,。該公司積極處置資產(chǎn)可以為其提供替代流動性,，但折價處置將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失并損害公司的股權(quán)基礎(chǔ)，反映在2024年前9個月該公司179億元人民幣的凈虧損中,。

穆迪預(yù)測,，到2025年，萬科企業(yè)的合同銷售額將同比再下降10%,，因為該公司為保持流動性而對新項目進(jìn)行的限制投資可能會限制其未來的合同銷售額,。此外，該公司將不得不為某些項目提供折扣以加強(qiáng)下行周期的銷售,，這將給其利潤率帶來壓力,。因此，隨著EBIT/利息從截至2024年6月內(nèi)12個月的2.3倍降至未來1-2年的1.0倍-1.5倍,，萬科企業(yè)的信用指標(biāo)將減弱,。同期內(nèi)該公司調(diào)整后的債務(wù)/EBITDA將從8.2倍上升到12倍-13倍左右。截至2024年9月30日,，其770億元人民幣的非限制現(xiàn)金,，加上2024年第四季度的預(yù)計經(jīng)營現(xiàn)金流和新籌集的資金，無法完全滿足其未來12-18個月的承諾土地款項和再融資需求,。

萬科香港票據(jù)和中期票據(jù)計劃的高級無抵押債務(wù)評級包含該公司的獨立信用實力以及母公司支持帶來的1個子級上調(diào),，反映穆迪預(yù)計必要時萬科企業(yè)將向萬科香港提供財務(wù)支持。環(huán)境,、社會和治理(ESG)因素方面,，萬科企業(yè)的公司家族評級考慮了該公司再融資風(fēng)險升高和財務(wù)狀況較弱的問題,，這是由于在行業(yè)疲弱期間保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)表現(xiàn)和管理流動性方面面臨的挑戰(zhàn)導(dǎo)致。治理風(fēng)險對信用狀況產(chǎn)生了負(fù)面影響,，導(dǎo)致其治理發(fā)行人概況評分從G-3調(diào)整為G-4,，信用影響評分從CIS-3調(diào)整為CIS-4,。

如果萬科企業(yè)能夠改善其合約銷售額和財務(wù)指標(biāo),、恢復(fù)無抵押融資渠道并保持充足和穩(wěn)定的流動性緩沖，則穆迪可能將其展望調(diào)整為穩(wěn)定,。如果萬科企業(yè)的流動性和再融資風(fēng)險進(jìn)一步上升,，穆迪可能會下調(diào)其評級。如果萬科企業(yè)提供支持的意愿或能力減弱,，萬科香港的高級無抵押評級也可能被下調(diào),。