一封全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)將蘇河灣1號(hào)推上了風(fēng)口浪尖。

這份落款署名為蘇河灣1號(hào)全體業(yè)主的“小作文”直指開(kāi)發(fā)商以銀行抽貸,、工程款糾紛等原因多次延期交房,，同時(shí)控訴開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳，擅自降配減配,，設(shè)計(jì)規(guī)劃改動(dòng),，原本在一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)承諾配套的合生匯以及天際游泳池的規(guī)劃全部落空。

蘇河灣1號(hào)位于上海市靜安區(qū)浙江北路388弄,，系靜安區(qū)的標(biāo)志工程,，也是上海市中心城區(qū)最大的舊改項(xiàng)目之一，由合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司及其兄弟公司廣東珠江投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：珠江投資）開(kāi)發(fā),。

項(xiàng)目于2021年11月開(kāi)盤(pán),，以均價(jià)每平方米12.88萬(wàn)元售出300余戶，銷售額近百億元,，戶型面積在140~260平方米,，最便宜的一套總價(jià)也要在1800萬(wàn)元左右，最貴的超過(guò)3300萬(wàn)元,。但就是這個(gè)上海內(nèi)環(huán)準(zhǔn)豪宅引發(fā)了上百位身價(jià)過(guò)億的富豪集體上街維權(quán)：站街,、堵大門(mén),、拉橫幅。

“蘇河灣1號(hào)二期要加推入市,，但有消息稱因巨額欠稅,，預(yù)售證遙遙無(wú)期?！蹦硺I(yè)主向記者透露,。

除蘇河灣1號(hào)深陷項(xiàng)目維權(quán)外，楊浦合生縵云也因宣傳的鋁板外立面悄然換為真石漆,，鼓包現(xiàn)象暴露施工隱患等問(wèn)題引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿,。這是合生縵品牌首個(gè)濱江作品，曾號(hào)稱上海品質(zhì)住宅天花板,。截至目前,，單盤(pán)銷售超210億元，登頂上海濱江“雙冠王”,。

蘇河灣1號(hào)院內(nèi)景吳若凡/攝

有業(yè)主調(diào)侃：“從成功人士到維權(quán)斗士，只需要一套合生的房子”“我們看中的是法拉利,，實(shí)際給我們的是五菱宏光”,。

在上海房地產(chǎn)版圖中，合生創(chuàng)展曾憑借高端定位占據(jù)一席之地,，如今其在滬項(xiàng)目紛紛因交付質(zhì)量,、貨不對(duì)板等問(wèn)題深陷泥沼。在“保交付,、保品質(zhì),、保民生”的市場(chǎng)定調(diào)下，合生創(chuàng)展將如何重塑信譽(yù),，如何在上海豪宅的獨(dú)立市場(chǎng)行情中突出重圍,？

交付延期與“消失”的合生匯

蘇河灣1號(hào)的前身，是上海安康苑舊改項(xiàng)目,。

最早在2014年,，上海市閘北區(qū)政府與珠江投資達(dá)成合作協(xié)議，由后者負(fù)責(zé)閘北區(qū)21~26街坊舊區(qū)改造地塊的征收安置,、土地整理及后期開(kāi)發(fā)建設(shè)等一系列工作,。至此，珠江投資獲取了安康苑舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)益,。

從拿地到入市,，珠江投資大概用了七年時(shí)間，蘇河灣1號(hào)一期的309套豪宅以每平方米12.88萬(wàn)元的價(jià)格在2021年11月盛大開(kāi)盤(pán),。

按照合同約定,，蘇河灣1號(hào)一期項(xiàng)目本應(yīng)于2024年6月30日交付,，但到了2024年5月，合生一紙公告以疫情為由延長(zhǎng)交房時(shí)間到2024年9月14日,。之后又以某銀行從監(jiān)管賬戶抽貸導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂,，致使項(xiàng)目施工進(jìn)度落后為由延長(zhǎng)交房時(shí)間到11月30日。

根據(jù)《停貸告知書(shū)》內(nèi)容,，合生創(chuàng)展表示與施工方中建八局發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛,，驗(yàn)收進(jìn)度停滯，交付時(shí)間要再次延期,，且沒(méi)有給出具體時(shí)間,。

“我們多次前往施工現(xiàn)場(chǎng)查看，項(xiàng)目施工進(jìn)度極為緩慢,?！碧K河灣1號(hào)一期業(yè)主王明（化名）告訴記者，他們向工人了解情況得知,，施工方已拖欠工人好幾個(gè)月工資,。而且作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行未能積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，這些都是導(dǎo)致延期交房的原因,。

在無(wú)法按時(shí)交房之外,，蘇河灣1號(hào)的實(shí)際表現(xiàn)與“豪宅”之名相差甚遠(yuǎn)，配套更改,、降標(biāo)減配的問(wèn)題頗多,。

蘇河灣1號(hào)外立面鋁板不平整

（業(yè)主供圖）

除了交付問(wèn)題外,，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，在蘇河灣1號(hào)項(xiàng)目宣傳資料中,，原先給他們展示的商業(yè)配套合生匯商場(chǎng)并未落地,，取而代之的是高達(dá)72米的辦公和商業(yè)。

“銷售當(dāng)初稱要再造一個(gè)上海新天地,，結(jié)果合生匯消失了,。”王明說(shuō),，業(yè)主們就此找項(xiàng)目方討要說(shuō)法時(shí),，開(kāi)發(fā)商客服部負(fù)責(zé)人表示當(dāng)初合生匯商場(chǎng)規(guī)劃并未申報(bào)，也不存在更改規(guī)劃一說(shuō),。

多位業(yè)主告訴記者,，蘇河灣1號(hào)一期售賣時(shí)，開(kāi)發(fā)商的沙盤(pán),、宣傳文案以及項(xiàng)目圍擋上的戶外廣告等都標(biāo)注了配套商業(yè)合生匯,。而二期宣傳時(shí),，合生匯“消失”了，有銷售介紹規(guī)劃時(shí)稱,，合生匯沒(méi)有了,，變成了辦公和商業(yè)。

“消失”的合生匯（業(yè)主供圖）

“起初大家的訴求是項(xiàng)目能有豪宅應(yīng)有的品質(zhì),，但看到工程進(jìn)度如此緩慢，大家訴求被迫從品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變?yōu)榘磿r(shí)交付,?！蓖趺鞅硎荆缭?021年11月底項(xiàng)目開(kāi)售前,，項(xiàng)目有部分樓體的主體結(jié)構(gòu)已基本封頂,，不知為何此后工程進(jìn)度停滯不前。

自2024年4月起,，業(yè)主們便開(kāi)始了維權(quán)行動(dòng),，結(jié)果收效甚微。

“蘇河灣C位”的低配與資金困境

“靜安內(nèi)環(huán)”“蘇河灣C位”“稀缺地段”,，蘇河灣1號(hào)多重標(biāo)簽加冕,。

隨著2024年6月30日多次延期而至的預(yù)看房，也迎來(lái)了業(yè)主們的大規(guī)模投訴,。配套商場(chǎng)變高樓,、會(huì)所內(nèi)80%的面積成為對(duì)外開(kāi)放的超市和餐廳、小區(qū)內(nèi)建隔斷,、更換鋁板樣式……諸多質(zhì)量問(wèn)題接踵而至,。

業(yè)主蘇林（化名）告訴記者，在預(yù)看房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的中央空調(diào),、地暖等電器無(wú)法進(jìn)行測(cè)試使用,，開(kāi)發(fā)商給出的理由是設(shè)備在調(diào)試，結(jié)果業(yè)主們多方打聽(tīng)得知,，小區(qū)接的是臨時(shí)電路,，未能正式通電的原因是開(kāi)發(fā)商此前欠繳電費(fèi)嚴(yán)重拖慢了內(nèi)部電網(wǎng)的施工進(jìn)度。

業(yè)主預(yù)看房時(shí)接的是臨時(shí)電路（業(yè)主供圖）

此外,，小區(qū)公共區(qū)域的建設(shè)肉眼可見(jiàn)的粗糙，小區(qū)內(nèi)綠化景觀效果在業(yè)主看來(lái)“基本沒(méi)有”,。

開(kāi)發(fā)商還對(duì)小區(qū)規(guī)劃隨意改動(dòng),，將1號(hào)樓、3號(hào)樓與大戶型的2號(hào)樓、別墅區(qū)隔開(kāi),，中間建設(shè)圍擋或墻體,。“此前我們強(qiáng)烈抗議過(guò),，但未能成功,。”王明認(rèn)為小區(qū)只有3棟樓和部分別墅,，沒(méi)必要隔開(kāi),。對(duì)于超高層來(lái)說(shuō)，隔斷意味著公共活動(dòng)空間減少,，變相損害業(yè)主權(quán)益,。

不僅如此，業(yè)主戶內(nèi)配備的智能面板,、攝像頭,、安防監(jiān)控以及梯控設(shè)備，遲遲無(wú)法正常使用,。同時(shí),，項(xiàng)目的新風(fēng)系統(tǒng)噪音過(guò)大，中央空調(diào)無(wú)法開(kāi)啟,，電梯的梯控系統(tǒng)損壞后維修進(jìn)度緩慢,，甚至連供應(yīng)商都聯(lián)系不上。

小區(qū)圍墻吳若凡/攝

與一期項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)相伴的是蘇河灣1號(hào)二期新房鋪天蓋地的宣傳,。

早在2022年，珠江投資曾對(duì)外宣稱蘇河灣1號(hào)二期預(yù)計(jì)2022年二季度上市,，但此后便杳無(wú)音信,。到了2024年6月，項(xiàng)目做過(guò)一段時(shí)間預(yù)熱,，稱將于2024年9月入市,，最終未能如愿。

“主要是因?yàn)樘K河灣1號(hào)的項(xiàng)目公司上海超盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：超盛房地產(chǎn)）拖欠政府稅金和土地款,，導(dǎo)致二期遲遲未拿到預(yù)售證?！庇袠I(yè)主反映,。

據(jù)上海市靜安區(qū)稅務(wù)局公示的信息顯示，截至2024年10月31日,，超盛房地產(chǎn)拖欠企業(yè)所得稅,、印花稅、土地增值稅、增值稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅等累計(jì)超過(guò)1900萬(wàn)元,。

項(xiàng)目公司稅務(wù)異常圖源：?jiǎn)⑿艑?/p>

另?yè)?jù)企查查數(shù)據(jù)顯示,，超盛房地產(chǎn)于2024年9月被上海靜安人民法院執(zhí)行金額135萬(wàn)元,，案由為建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同糾紛。

不只是超盛房地產(chǎn),，其股東上海珠江投資及廣東珠江投資均有作為被執(zhí)行人的情況,。其中，上海珠江投資的法人被限制高消費(fèi),，廣東珠江投資的被執(zhí)行金額達(dá)3.19億元,。

截至2024年上半年，廣東珠江投資合并范圍內(nèi)持有現(xiàn)金49億元,，應(yīng)付賬款高達(dá)206億元,，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債166億元。應(yīng)付賬款主要包括工程款等,，如蘇河灣1號(hào)事件中的中建八局工程款,。

多位業(yè)主告訴記者，在延期交付賠償問(wèn)題上,，開(kāi)發(fā)商明確拒絕賠償,。此外，在交房時(shí),，開(kāi)發(fā)商未按照承諾在十天內(nèi)回復(fù)業(yè)主關(guān)于面積差的多退少補(bǔ)問(wèn)題,，至今沒(méi)有任何說(shuō)法。

目前,，已有業(yè)主就延期交付問(wèn)題起訴了超盛房地產(chǎn),，案件尚未宣判。

在庭審過(guò)程中,，開(kāi)發(fā)商一方的代理人提出,，房屋延期交付是由于不可抗力因素所致，具體列舉了天氣因素,，以及在特定時(shí)間段內(nèi)所實(shí)施的封控措施等情況,。

對(duì)此，業(yè)主的代理律師四川美地律師事務(wù)所律師周茂梅向記者表示,，商品房買賣合同約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2024年6月30日交房,，但開(kāi)發(fā)商實(shí)際11月30日才交房，構(gòu)成違約,。

周茂梅律師認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商列舉的情況不構(gòu)成不可抗力,，上海每年都會(huì)面臨高溫和臺(tái)風(fēng)天氣，作為開(kāi)發(fā)商,，在規(guī)劃項(xiàng)目及擬定合同之初,，理應(yīng)將此類常見(jiàn)天氣狀況納入考量范圍，因此天氣原因不能構(gòu)成不可抗力,。

“此外,，雙方簽訂合同的時(shí)間在上海封控結(jié)束之后，不可抗力因素僅適用于合同存續(xù)期間所發(fā)生的特定情形,。若開(kāi)發(fā)商認(rèn)為此前的封控措施會(huì)對(duì)交房時(shí)間產(chǎn)生影響,，本應(yīng)在合同中明確約定交房時(shí)間的順延?！敝苊仿蓭熣J(rèn)為,，依據(jù)商品房買賣合同的相關(guān)條款，若在合同期內(nèi)出現(xiàn)不可抗力事件,，開(kāi)發(fā)商有權(quán)在該事件結(jié)束后的180天內(nèi),，以書(shū)面形式通知業(yè)主行使延期交房的權(quán)利，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商并未履行這一程序,，等同于放棄了該項(xiàng)權(quán)利,。

針對(duì)蘇河灣1號(hào)存在的相關(guān)問(wèn)題，記者致電上海超盛房地產(chǎn),，表明采訪來(lái)意后,，對(duì)方承諾會(huì)安排專人回復(fù)，截至發(fā)稿,，尚未收到任何回應(yīng),。

鋁板變真石漆，合生縵云的滬上“魔術(shù)”,？

“上海每賣出4套2000萬(wàn)元以上的新房,，就有1套來(lái)自縵云”“一線濱江+稀缺大戶型”“上海新盤(pán)的紅盤(pán)擔(dān)當(dāng)”……這是對(duì)合生縵云上海的極致宣傳，尤其在品質(zhì)“出圈”上縵云上海在立面設(shè)計(jì)上延續(xù)縵云產(chǎn)品系一貫的高端鋁材,，同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)直線條和玻璃質(zhì)感……

自入市以來(lái)不斷創(chuàng)造新銷售紀(jì)錄的合生縵云上海項(xiàng)目也引發(fā)了維權(quán)風(fēng)波,。

近日，有業(yè)主向中房報(bào)記者反映,，他們購(gòu)買的合生縵云項(xiàng)目存在外立面用真石漆一體板替換鋁板的情況,。

2024年10月23日，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)外立面出現(xiàn)鼓包現(xiàn)象,。起初,，業(yè)主們懷疑是光線角度造成的視覺(jué)錯(cuò)覺(jué)，結(jié)果前往現(xiàn)場(chǎng)拍照仔細(xì)查看后,，確定是外立面墻體存在問(wèn)題,。在進(jìn)一步深入了解后，業(yè)主們知悉,，該項(xiàng)目外立面所使用的材料為真石漆,，而且從呈現(xiàn)效果來(lái)看，疑似存在施工工藝方面的問(wèn)題,。

合生縵云真石漆一體板外立面（業(yè)主供圖）

業(yè)主劉強(qiáng)（化名）向記者透露，在項(xiàng)目宣傳階段,，開(kāi)發(fā)商明確表示外立面將采用頂級(jí)鋁材,，但購(gòu)房合同中僅含糊提及鋁板和保溫一體板作為面層材料。合生縵云一期項(xiàng)目中,，除一棟超80米的高層因相關(guān)規(guī)定必須使用干掛鋁材外,，其余兩棟樓的山墻面均以真石漆替代。

套均總價(jià)高達(dá)2000萬(wàn)元的豪宅,，外立面采用真石漆,，這一情況令業(yè)主們難以接受。經(jīng)與開(kāi)發(fā)商溝通,，于同年11月推出了一份整改方案：在真石漆一體板上涂抹一層膩?zhàn)?，隨后再刷一層真石漆，如此敷衍的整改措施,，引發(fā)了業(yè)主們的強(qiáng)烈抵觸,。

就此問(wèn)題業(yè)主們選擇向上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局投訴，房管局初步認(rèn)定施工誤差在合理范圍之內(nèi),。

合生創(chuàng)展產(chǎn)品線長(zhǎng)期定位高端,，在全國(guó)各地打造了多個(gè)漫云系列產(chǎn)品，從已交付的其他漫云項(xiàng)目反饋來(lái)看,，業(yè)主普遍給予了較好評(píng)價(jià),。但在合生縵云上海項(xiàng)目中，業(yè)主們表示,，自發(fā)現(xiàn)問(wèn)題以來(lái),，他們多次與開(kāi)發(fā)商交涉，但合生創(chuàng)展上海公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人馬某態(tài)度消極,。

“我們前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)討要說(shuō)法,，馬某多次以項(xiàng)目可能爛尾、開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂等理由威脅,，甚至多次揚(yáng)言要報(bào)警,。”業(yè)主王剛（化名）說(shuō),。

王剛還告訴記者,，開(kāi)發(fā)商以干掛鋁板的龍骨會(huì)增加建筑面積為由,，堅(jiān)持只愿意使用鋁板一體板，稱若改成鋁扣板會(huì)導(dǎo)致容積率超標(biāo),。

王剛認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商在保溫一體板的標(biāo)注上，僅僅提及包含保溫層和飾面層,，卻對(duì)飾面層的具體材料只字未提,，顯然存在打擦邊球的嫌疑。這種模棱兩可的標(biāo)注方式,，在圖紙和合同中均有體現(xiàn),，并且在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商從未向業(yè)主提及外立面會(huì)使用真石漆。

在業(yè)主們看來(lái),，開(kāi)發(fā)商存在明顯的虛假宣傳行為,，且在后續(xù)的整改過(guò)程中毫無(wú)誠(chéng)意可言。截至目前,，雙方先后進(jìn)行了四次溝通協(xié)商,，但均未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

自2024年10月起,，針對(duì)外立面問(wèn)題,，業(yè)主們明確提出將真石漆更換為干掛鋁板的合理訴求，但開(kāi)發(fā)商對(duì)此一直未采取實(shí)質(zhì)性推進(jìn)措施,。直至2025年1月中旬,，關(guān)于外立面究竟是使用一體板，還是繼續(xù)刷水泥,、真石漆的問(wèn)題,，依然懸而未決。

劉強(qiáng)告訴記者,，每次溝通,，開(kāi)發(fā)商都以需向公司內(nèi)部匯報(bào)為由，不斷拖延時(shí)間,，僅向業(yè)主展示一些效果圖,，將問(wèn)題不斷往后推移，敷衍塞責(zé),。

“在關(guān)于合生縵云是否存在虛假宣傳的爭(zhēng)議中,，馬某堅(jiān)稱項(xiàng)目采用了大面積鋁板，但業(yè)主們實(shí)際看到的幾乎全是真石漆,，與周邊其他項(xiàng)目相比,，小區(qū)的外墻品質(zhì)明顯偏低?！睒I(yè)主王剛認(rèn)為,，從開(kāi)發(fā)商的種種表現(xiàn)來(lái)看,，其整體整改意愿十分淡薄。

據(jù)記者查閱一期的購(gòu)房合同附件三交付標(biāo)準(zhǔn)第一條第2項(xiàng)條款表述為“外墻飾面：石材,、鋁材及保溫一體板”,，而三期的購(gòu)房合同中，外墻飾面一欄增加了“涂料”一項(xiàng),。

對(duì)此，業(yè)主們普遍認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商顯然是擔(dān)心后續(xù)業(yè)主因外立面問(wèn)題討要說(shuō)法,，所以才在三期購(gòu)房合同中匆忙加上了“涂料”。

截至目前,，合生縵云上海一期房源已全部售罄,，二期僅剩少量房源，當(dāng)下正在銷售的是三期房源,，多為200平方米以上的大戶型,。在項(xiàng)目對(duì)外宣傳文案中仍明確宣稱“合生縵云的立面采用頂級(jí)的鋁材立面用料、大面玻璃結(jié)合簡(jiǎn)潔的直線條,、大面積無(wú)框開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)玻璃的設(shè)計(jì),，搭配香檳色金屬邊框”，對(duì)保溫一體板,、涂料等實(shí)際使用的材料只字未提,。

一名顧姓業(yè)主無(wú)奈地向記者表示：“如果當(dāng)初知道花費(fèi)2000萬(wàn)元購(gòu)買的豪宅，外立面竟然會(huì)使用真石漆涂料,，我絕對(duì)不會(huì)選擇購(gòu)買,。”

對(duì)此,，周茂梅律師表示,，如果業(yè)主有確鑿證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的情況,，首先可以撥打12345熱線向消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)部門(mén)反映,。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》也有明確規(guī)定,，當(dāng)遭遇虛假宣傳時(shí),，消費(fèi)者如果認(rèn)為繼續(xù)履行合同會(huì)導(dǎo)致自身遭受更大損失,，有權(quán)選擇解除合同。如果消費(fèi)者認(rèn)為解除合同會(huì)給自己帶來(lái)更大損失,，從而選擇繼續(xù)履行合同,，那么可以依據(jù)對(duì)方虛假宣傳給自己造成的實(shí)際損失，向?qū)嵤┨摷傩麄鞯囊环街鲝堎r償責(zé)任,。

現(xiàn)實(shí)中消費(fèi)者在簽訂商品房買賣合同時(shí),，合同里可能并未清晰列出房屋的材質(zhì)清單,，也未對(duì)相關(guān)內(nèi)容作出明確承諾。但在銷售過(guò)程中,，營(yíng)銷人員往往會(huì)做口頭承諾,，交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與宣傳相差甚遠(yuǎn)的情況。對(duì)于此類情形,，關(guān)鍵在于業(yè)主進(jìn)行舉證?！爸灰獦I(yè)主能夠提供證據(jù),，即便書(shū)面合同中未作記載，基于營(yíng)銷人員的口頭承諾也屬于合同邀約的一部分,。業(yè)主有權(quán)主張減配降標(biāo)的賠償責(zé)任,。”周茂梅律師表示,。

截至發(fā)稿前,，有業(yè)主向記者表示，目前開(kāi)發(fā)商同意將所有真石漆更換為鋁板一體板,。

就外立面等相關(guān)問(wèn)題,，記者多次致電合生縵云項(xiàng)目公司上海和盛濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，電話始終無(wú)人接聽(tīng),。

合生“縵系列”是合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的女兒朱桔榕接手地產(chǎn)板塊之后,，聯(lián)手酒店品牌安曼推出的高端產(chǎn)品系。作為合生縵品牌在上海的首個(gè)濱江板塊作品,，為何會(huì)出現(xiàn)當(dāng)前局面,，后續(xù)合生縵云上海能否以高品質(zhì)交付踐行美好生活承諾，本報(bào)記者將持續(xù)關(guān)注,。