一封全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書將蘇河灣1號推上了風(fēng)口浪尖,。

這份落款署名為蘇河灣1號全體業(yè)主的“小作文”直指開發(fā)商以銀行抽貸、工程款糾紛等原因多次延期交房,，同時控訴開發(fā)商涉嫌虛假宣傳,，擅自降配減配,，設(shè)計規(guī)劃改動，原本在一期項目開盤銷售時承諾配套的合生匯以及天際游泳池的規(guī)劃全部落空,。

蘇河灣1號位于上海市靜安區(qū)浙江北路388弄,，系靜安區(qū)的標(biāo)志工程，也是上海市中心城區(qū)最大的舊改項目之一,，由合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司及其兄弟公司廣東珠江投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱：珠江投資）開發(fā),。

項目于2021年11月開盤，以均價每平方米12.88萬元售出300余戶,，銷售額近百億元,，戶型面積在140~260平方米，最便宜的一套總價也要在1800萬元左右,，最貴的超過3300萬元,。但就是這個上海內(nèi)環(huán)準(zhǔn)豪宅引發(fā)了上百位身價過億的富豪集體上街維權(quán)：站街、堵大門,、拉橫幅,。

“蘇河灣1號二期要加推入市，但有消息稱因巨額欠稅,，預(yù)售證遙遙無期,。”某業(yè)主向記者透露,。

除蘇河灣1號深陷項目維權(quán)外,，楊浦合生縵云也因宣傳的鋁板外立面悄然換為真石漆，鼓包現(xiàn)象暴露施工隱患等問題引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿,。這是合生縵品牌首個濱江作品,，曾號稱上海品質(zhì)住宅天花板。截至目前,，單盤銷售超210億元,，登頂上海濱江“雙冠王”。

蘇河灣1號院內(nèi)景吳若凡/攝

有業(yè)主調(diào)侃：“從成功人士到維權(quán)斗士,，只需要一套合生的房子”“我們看中的是法拉利,，實際給我們的是五菱宏光”。

在上海房地產(chǎn)版圖中,，合生創(chuàng)展曾憑借高端定位占據(jù)一席之地,，如今其在滬項目紛紛因交付質(zhì)量、貨不對板等問題深陷泥沼,。在“保交付,、保品質(zhì)、保民生”的市場定調(diào)下,，合生創(chuàng)展將如何重塑信譽,，如何在上海豪宅的獨立市場行情中突出重圍,？

交付延期與“消失”的合生匯

蘇河灣1號的前身，是上海安康苑舊改項目,。

最早在2014年,，上海市閘北區(qū)政府與珠江投資達(dá)成合作協(xié)議，由后者負(fù)責(zé)閘北區(qū)21~26街坊舊區(qū)改造地塊的征收安置,、土地整理及后期開發(fā)建設(shè)等一系列工作,。至此，珠江投資獲取了安康苑舊改項目的開發(fā)權(quán)益,。

從拿地到入市,，珠江投資大概用了七年時間，蘇河灣1號一期的309套豪宅以每平方米12.88萬元的價格在2021年11月盛大開盤,。

按照合同約定,，蘇河灣1號一期項目本應(yīng)于2024年6月30日交付，但到了2024年5月,，合生一紙公告以疫情為由延長交房時間到2024年9月14日,。之后又以某銀行從監(jiān)管賬戶抽貸導(dǎo)致項目資金鏈斷裂，致使項目施工進(jìn)度落后為由延長交房時間到11月30日,。

根據(jù)《停貸告知書》內(nèi)容,，合生創(chuàng)展表示與施工方中建八局發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，驗收進(jìn)度停滯,，交付時間要再次延期,，且沒有給出具體時間。

“我們多次前往施工現(xiàn)場查看,，項目施工進(jìn)度極為緩慢,。”蘇河灣1號一期業(yè)主王明（化名）告訴記者,，他們向工人了解情況得知,，施工方已拖欠工人好幾個月工資。而且作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行未能積極履行資金監(jiān)管義務(wù),，這些都是導(dǎo)致延期交房的原因,。

在無法按時交房之外，蘇河灣1號的實際表現(xiàn)與“豪宅”之名相差甚遠(yuǎn),，配套更改、降標(biāo)減配的問題頗多,。

蘇河灣1號外立面鋁板不平整

（業(yè)主供圖）

除了交付問題外,，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，在蘇河灣1號項目宣傳資料中,，原先給他們展示的商業(yè)配套合生匯商場并未落地,，取而代之的是高達(dá)72米的辦公和商業(yè),。

“銷售當(dāng)初稱要再造一個上海新天地，結(jié)果合生匯消失了,?！蓖趺髡f，業(yè)主們就此找項目方討要說法時,，開發(fā)商客服部負(fù)責(zé)人表示當(dāng)初合生匯商場規(guī)劃并未申報,，也不存在更改規(guī)劃一說。

多位業(yè)主告訴記者,，蘇河灣1號一期售賣時,，開發(fā)商的沙盤、宣傳文案以及項目圍擋上的戶外廣告等都標(biāo)注了配套商業(yè)合生匯,。而二期宣傳時,，合生匯“消失”了，有銷售介紹規(guī)劃時稱,，合生匯沒有了,，變成了辦公和商業(yè)。

“消失”的合生匯（業(yè)主供圖）

“起初大家的訴求是項目能有豪宅應(yīng)有的品質(zhì),，但看到工程進(jìn)度如此緩慢,，大家訴求被迫從品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變?yōu)榘磿r交付?！蓖趺鞅硎?，早在2021年11月底項目開售前，項目有部分樓體的主體結(jié)構(gòu)已基本封頂,，不知為何此后工程進(jìn)度停滯不前,。

自2024年4月起，業(yè)主們便開始了維權(quán)行動,，結(jié)果收效甚微,。

“蘇河灣C位”的低配與資金困境

“靜安內(nèi)環(huán)”“蘇河灣C位”“稀缺地段”，蘇河灣1號多重標(biāo)簽加冕,。

隨著2024年6月30日多次延期而至的預(yù)看房,，也迎來了業(yè)主們的大規(guī)模投訴。配套商場變高樓,、會所內(nèi)80%的面積成為對外開放的超市和餐廳,、小區(qū)內(nèi)建隔斷、更換鋁板樣式……諸多質(zhì)量問題接踵而至,。

業(yè)主蘇林（化名）告訴記者,，在預(yù)看房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的中央空調(diào)、地暖等電器無法進(jìn)行測試使用，開發(fā)商給出的理由是設(shè)備在調(diào)試,，結(jié)果業(yè)主們多方打聽得知,，小區(qū)接的是臨時電路，未能正式通電的原因是開發(fā)商此前欠繳電費嚴(yán)重拖慢了內(nèi)部電網(wǎng)的施工進(jìn)度,。

業(yè)主預(yù)看房時接的是臨時電路（業(yè)主供圖）

此外,，小區(qū)公共區(qū)域的建設(shè)肉眼可見的粗糙，小區(qū)內(nèi)綠化景觀效果在業(yè)主看來“基本沒有”,。

開發(fā)商還對小區(qū)規(guī)劃隨意改動,，將1號樓、3號樓與大戶型的2號樓,、別墅區(qū)隔開,，中間建設(shè)圍擋或墻體?！按饲拔覀儚?qiáng)烈抗議過,，但未能成功?！蓖趺髡J(rèn)為小區(qū)只有3棟樓和部分別墅,，沒必要隔開。對于超高層來說,，隔斷意味著公共活動空間減少,，變相損害業(yè)主權(quán)益。

不僅如此,，業(yè)主戶內(nèi)配備的智能面板,、攝像頭、安防監(jiān)控以及梯控設(shè)備,，遲遲無法正常使用,。同時，項目的新風(fēng)系統(tǒng)噪音過大,，中央空調(diào)無法開啟,，電梯的梯控系統(tǒng)損壞后維修進(jìn)度緩慢，甚至連供應(yīng)商都聯(lián)系不上,。

小區(qū)圍墻吳若凡/攝

與一期項目業(yè)主維權(quán)相伴的是蘇河灣1號二期新房鋪天蓋地的宣傳,。

早在2022年，珠江投資曾對外宣稱蘇河灣1號二期預(yù)計2022年二季度上市,，但此后便杳無音信,。到了2024年6月，項目做過一段時間預(yù)熱,，稱將于2024年9月入市,，最終未能如愿。

“主要是因為蘇河灣1號的項目公司上海超盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：超盛房地產(chǎn)）拖欠政府稅金和土地款,，導(dǎo)致二期遲遲未拿到預(yù)售證,。”有業(yè)主反映,。

據(jù)上海市靜安區(qū)稅務(wù)局公示的信息顯示,，截至2024年10月31日，超盛房地產(chǎn)拖欠企業(yè)所得稅,、印花稅,、土地增值稅、增值稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅等累計超過1900萬元,。

項目公司稅務(wù)異常圖源：啟信寶

另據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，超盛房地產(chǎn)于2024年9月被上海靜安人民法院執(zhí)行金額135萬元,，案由為建設(shè)工程設(shè)計合同糾紛,。

不只是超盛房地產(chǎn)，其股東上海珠江投資及廣東珠江投資均有作為被執(zhí)行人的情況,。其中,，上海珠江投資的法人被限制高消費，廣東珠江投資的被執(zhí)行金額達(dá)3.19億元,。

截至2024年上半年,，廣東珠江投資合并范圍內(nèi)持有現(xiàn)金49億元，應(yīng)付賬款高達(dá)206億元,，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債166億元,。應(yīng)付賬款主要包括工程款等，如蘇河灣1號事件中的中建八局工程款,。

多位業(yè)主告訴記者,，在延期交付賠償問題上，開發(fā)商明確拒絕賠償,。此外,，在交房時，開發(fā)商未按照承諾在十天內(nèi)回復(fù)業(yè)主關(guān)于面積差的多退少補(bǔ)問題,，至今沒有任何說法,。

目前，已有業(yè)主就延期交付問題起訴了超盛房地產(chǎn),，案件尚未宣判,。

在庭審過程中，開發(fā)商一方的代理人提出,，房屋延期交付是由于不可抗力因素所致,，具體列舉了天氣因素，以及在特定時間段內(nèi)所實施的封控措施等情況。

對此,，業(yè)主的代理律師四川美地律師事務(wù)所律師周茂梅向記者表示,，商品房買賣合同約定開發(fā)商應(yīng)于2024年6月30日交房，但開發(fā)商實際11月30日才交房,，構(gòu)成違約,。

周茂梅律師認(rèn)為，開發(fā)商列舉的情況不構(gòu)成不可抗力,，上海每年都會面臨高溫和臺風(fēng)天氣,，作為開發(fā)商，在規(guī)劃項目及擬定合同之初,，理應(yīng)將此類常見天氣狀況納入考量范圍,，因此天氣原因不能構(gòu)成不可抗力。

“此外,，雙方簽訂合同的時間在上海封控結(jié)束之后,，不可抗力因素僅適用于合同存續(xù)期間所發(fā)生的特定情形。若開發(fā)商認(rèn)為此前的封控措施會對交房時間產(chǎn)生影響,，本應(yīng)在合同中明確約定交房時間的順延,。”周茂梅律師認(rèn)為,，依據(jù)商品房買賣合同的相關(guān)條款,，若在合同期內(nèi)出現(xiàn)不可抗力事件，開發(fā)商有權(quán)在該事件結(jié)束后的180天內(nèi),，以書面形式通知業(yè)主行使延期交房的權(quán)利,，但實際上開發(fā)商并未履行這一程序，等同于放棄了該項權(quán)利,。

針對蘇河灣1號存在的相關(guān)問題,，記者致電上海超盛房地產(chǎn)，表明采訪來意后,，對方承諾會安排專人回復(fù),，截至發(fā)稿，尚未收到任何回應(yīng),。

鋁板變真石漆,，合生縵云的滬上“魔術(shù)”？

“上海每賣出4套2000萬元以上的新房,，就有1套來自縵云”“一線濱江+稀缺大戶型”“上海新盤的紅盤擔(dān)當(dāng)”……這是對合生縵云上海的極致宣傳,，尤其在品質(zhì)“出圈”上縵云上海在立面設(shè)計上延續(xù)縵云產(chǎn)品系一貫的高端鋁材，同時更加強(qiáng)調(diào)直線條和玻璃質(zhì)感……

自入市以來不斷創(chuàng)造新銷售紀(jì)錄的合生縵云上海項目也引發(fā)了維權(quán)風(fēng)波,。

近日,，有業(yè)主向中房報記者反映,，他們購買的合生縵云項目存在外立面用真石漆一體板替換鋁板的情況。

2024年10月23日,，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)外立面出現(xiàn)鼓包現(xiàn)象,。起初，業(yè)主們懷疑是光線角度造成的視覺錯覺,，結(jié)果前往現(xiàn)場拍照仔細(xì)查看后,，確定是外立面墻體存在問題。在進(jìn)一步深入了解后,，業(yè)主們知悉，該項目外立面所使用的材料為真石漆,，而且從呈現(xiàn)效果來看,，疑似存在施工工藝方面的問題。

合生縵云真石漆一體板外立面（業(yè)主供圖）

業(yè)主劉強(qiáng)（化名）向記者透露,，在項目宣傳階段,，開發(fā)商明確表示外立面將采用頂級鋁材，但購房合同中僅含糊提及鋁板和保溫一體板作為面層材料,。合生縵云一期項目中,，除一棟超80米的高層因相關(guān)規(guī)定必須使用干掛鋁材外，其余兩棟樓的山墻面均以真石漆替代,。

套均總價高達(dá)2000萬元的豪宅,，外立面采用真石漆，這一情況令業(yè)主們難以接受,。經(jīng)與開發(fā)商溝通,，于同年11月推出了一份整改方案：在真石漆一體板上涂抹一層膩子，隨后再刷一層真石漆,，如此敷衍的整改措施,，引發(fā)了業(yè)主們的強(qiáng)烈抵觸。

就此問題業(yè)主們選擇向上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局投訴,，房管局初步認(rèn)定施工誤差在合理范圍之內(nèi),。

合生創(chuàng)展產(chǎn)品線長期定位高端，在全國各地打造了多個漫云系列產(chǎn)品,，從已交付的其他漫云項目反饋來看,，業(yè)主普遍給予了較好評價。但在合生縵云上海項目中,，業(yè)主們表示,，自發(fā)現(xiàn)問題以來，他們多次與開發(fā)商交涉,，但合生創(chuàng)展上海公司營銷負(fù)責(zé)人馬某態(tài)度消極,。

“我們前往項目現(xiàn)場討要說法,，馬某多次以項目可能爛尾、開發(fā)商資金鏈斷裂等理由威脅,，甚至多次揚言要報警,。”業(yè)主王剛（化名）說,。

王剛還告訴記者,，開發(fā)商以干掛鋁板的龍骨會增加建筑面積為由，堅持只愿意使用鋁板一體板,，稱若改成鋁扣板會導(dǎo)致容積率超標(biāo),。

王剛認(rèn)為，開發(fā)商在保溫一體板的標(biāo)注上,，僅僅提及包含保溫層和飾面層,，卻對飾面層的具體材料只字未提，顯然存在打擦邊球的嫌疑,。這種模棱兩可的標(biāo)注方式,，在圖紙和合同中均有體現(xiàn)，并且在購房前開發(fā)商從未向業(yè)主提及外立面會使用真石漆,。

在業(yè)主們看來,，開發(fā)商存在明顯的虛假宣傳行為，且在后續(xù)的整改過程中毫無誠意可言,。截至目前,，雙方先后進(jìn)行了四次溝通協(xié)商，但均未取得實質(zhì)性進(jìn)展,。

自2024年10月起,，針對外立面問題，業(yè)主們明確提出將真石漆更換為干掛鋁板的合理訴求,，但開發(fā)商對此一直未采取實質(zhì)性推進(jìn)措施,。直至2025年1月中旬，關(guān)于外立面究竟是使用一體板,，還是繼續(xù)刷水泥,、真石漆的問題，依然懸而未決,。

劉強(qiáng)告訴記者,，每次溝通，開發(fā)商都以需向公司內(nèi)部匯報為由,，不斷拖延時間,，僅向業(yè)主展示一些效果圖，將問題不斷往后推移,，敷衍塞責(zé),。

“在關(guān)于合生縵云是否存在虛假宣傳的爭議中,，馬某堅稱項目采用了大面積鋁板，但業(yè)主們實際看到的幾乎全是真石漆,，與周邊其他項目相比,，小區(qū)的外墻品質(zhì)明顯偏低?！睒I(yè)主王剛認(rèn)為,，從開發(fā)商的種種表現(xiàn)來看，其整體整改意愿十分淡薄,。

據(jù)記者查閱一期的購房合同附件三交付標(biāo)準(zhǔn)第一條第2項條款表述為“外墻飾面：石材,、鋁材及保溫一體板”，而三期的購房合同中,，外墻飾面一欄增加了“涂料”一項,。

對此，業(yè)主們普遍認(rèn)為,，開發(fā)商顯然是擔(dān)心后續(xù)業(yè)主因外立面問題討要說法，所以才在三期購房合同中匆忙加上了“涂料”,。

截至目前,，合生縵云上海一期房源已全部售罄，二期僅剩少量房源,，當(dāng)下正在銷售的是三期房源,，多為200平方米以上的大戶型。在項目對外宣傳文案中仍明確宣稱“合生縵云的立面采用頂級的鋁材立面用料,、大面玻璃結(jié)合簡潔的直線條,、大面積無框開敞陽臺玻璃的設(shè)計，搭配香檳色金屬邊框”,，對保溫一體板,、涂料等實際使用的材料只字未提。

一名顧姓業(yè)主無奈地向記者表示：“如果當(dāng)初知道花費2000萬元購買的豪宅,，外立面竟然會使用真石漆涂料,，我絕對不會選擇購買?！?/p>

對此,，周茂梅律師表示，如果業(yè)主有確鑿證據(jù)證明開發(fā)商存在虛假宣傳的情況,，首先可以撥打12345熱線向消費者權(quán)益保護(hù)部門反映,。《消費者權(quán)益保護(hù)法》也有明確規(guī)定,，當(dāng)遭遇虛假宣傳時,，消費者如果認(rèn)為繼續(xù)履行合同會導(dǎo)致自身遭受更大損失,，有權(quán)選擇解除合同。如果消費者認(rèn)為解除合同會給自己帶來更大損失,，從而選擇繼續(xù)履行合同,，那么可以依據(jù)對方虛假宣傳給自己造成的實際損失，向?qū)嵤┨摷傩麄鞯囊环街鲝堎r償責(zé)任,。

現(xiàn)實中消費者在簽訂商品房買賣合同時,，合同里可能并未清晰列出房屋的材質(zhì)清單，也未對相關(guān)內(nèi)容作出明確承諾,。但在銷售過程中,，營銷人員往往會做口頭承諾，交房時卻發(fā)現(xiàn)實際情況與宣傳相差甚遠(yuǎn)的情況,。對于此類情形,，關(guān)鍵在于業(yè)主進(jìn)行舉證?！爸灰獦I(yè)主能夠提供證據(jù),，即便書面合同中未作記載，基于營銷人員的口頭承諾也屬于合同邀約的一部分,。業(yè)主有權(quán)主張減配降標(biāo)的賠償責(zé)任,。”周茂梅律師表示,。

截至發(fā)稿前,，有業(yè)主向記者表示，目前開發(fā)商同意將所有真石漆更換為鋁板一體板,。

就外立面等相關(guān)問題,，記者多次致電合生縵云項目公司上海和盛濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，電話始終無人接聽,。

合生“縵系列”是合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的女兒朱桔榕接手地產(chǎn)板塊之后,，聯(lián)手酒店品牌安曼推出的高端產(chǎn)品系。作為合生縵品牌在上海的首個濱江板塊作品,，為何會出現(xiàn)當(dāng)前局面,，后續(xù)合生縵云上海能否以高品質(zhì)交付踐行美好生活承諾，本報記者將持續(xù)關(guān)注,。