連華爾街巨頭也斷供了,。最近,，上海的兩棟寫字樓被銀行收走了。這兩年斷供的事兒不少，房企違約,，銀行也收了不少樓,，但這兩棟樓還是掀起了不小的風(fēng)浪,。

2017年,，全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德從美國保德信手中收購了上海北岸長風(fēng)的E棟和G棟，交易價格為12億人民幣,，單價4.3萬元,。保德信是在2016年從李嘉誠家族手中以8.3億人民幣購得這兩棟樓，一年后轉(zhuǎn)手賺了45%,。市場評價認為這次收購顯示了貝萊德對中國核心城市辦公項目的信心,。

然而，貝萊德并未全款支付,，只交了35%的首付，剩下的65%是從渣打銀行貸款,，大約7.8億人民幣,。這種高杠桿收購方式旨在用租金覆蓋貸款，并等待資產(chǎn)升值后再套現(xiàn),。當時,，這種操作模式確實能賺錢，渣打銀行也因此愿意配合,，只要貝萊德不違約,，銀行穩(wěn)賺不賠。

令人意外的是,，僅6年后,，貝萊德在2023年貸款到期時選擇了展期一年。隨后,，貝萊德打算以7折價格即8.4億人民幣出售這兩棟樓,，但無人問津。2024年貸款再次到期時,，貝萊德選擇主動違約,，棄樓斷供。最終,，這兩棟樓以7.8億的價格流轉(zhuǎn)到了渣打銀行手中,。

貝萊德之所以選擇主動違約，是因為剩余貸款余額已經(jīng)高于物業(yè)當前的市場價,，斷供能在一定程度上減少財務(wù)損失,。仲量聯(lián)行評估該物業(yè)的賣點是“以低于貸款成本的價格進行出售”，預(yù)期售價比7.8億更低,，單價要低于2.8萬/㎡,。中介透露了一些實際情況：小獨棟出租率100%,，但主樓出租率只有50%，低于平均值,；本來的商辦項目可以改造成長租公寓或散售,，整售難度較大。

根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù),，2024年第四季度,，上海甲級寫字樓空置率達到19.6%，接近國際預(yù)警線20%,，租金環(huán)比下滑1.2%至6.54元/㎡/天,。而在18個次中心區(qū)中，有13個區(qū)域的空置率超過20%,。例如,，北濱江達到55.7%，蘇河灣達到43.1%,，北岸長風(fēng)所在的長風(fēng)區(qū)域達到34.7%,。為了提高出租率，許多地方不得不降價,，這一趨勢預(yù)計在未來幾年將繼續(xù),。

實際上，不少機構(gòu)已經(jīng)開始拋售甲級寫字樓,。例如,，黑石以9900萬美元出售淮海627，持有8年僅升值6%,；高盛和太盟領(lǐng)銜的財團將上海仙樂斯廣場價格從35億調(diào)低到28億,；新加坡OUE房地產(chǎn)信托以19.2億出售上海力寶廣場，比高峰期估值折價35%,。這些商業(yè)地產(chǎn)大多成交于2016年左右的房地產(chǎn)高峰期,，現(xiàn)在基本都是折價甩賣。

貝萊德斷供是否會引發(fā)多米諾效應(yīng)尚不清楚,，但商業(yè)地產(chǎn)不再是穩(wěn)定的資產(chǎn),，長期不確定性增加。機構(gòu)投資者的止損手段越來越多,，現(xiàn)在多了斷供選項,。銀行的壓力也越來越大，可能需要直接套現(xiàn)而不是成為房東,。國內(nèi)一線城市如深圳的空置率最高,，北京、上海,、廣州也在預(yù)警線附近徘徊,。全球來看,，2024年第二季度，空置率也超過了20%的預(yù)警線,，表明商業(yè)地產(chǎn)正在貶值,。

目前，對優(yōu)質(zhì)辦公空間需求較大的行業(yè)主要是金融和零售,，但人工智能和科技等新興行業(yè)對辦公條件的要求并不高,，甚至可以通過遠程辦公滿足需求。傳統(tǒng)的金融港如新加坡和中國香港,，商業(yè)地產(chǎn)面臨嚴重壓力,。

在貝萊德之前，大多數(shù)斷供案例都是被動暴雷,。例如,，2024年香港最大的一筆寫字樓交易是祥祺中心，價格為26.5億港元,。這棟樓是富豪陳紅天在2016年以45億港元購買的,，經(jīng)過兩次按揭轉(zhuǎn)讓,，2022年估值一度達到70億港元,。最終,，陳紅天暴雷,，恒生銀行套現(xiàn)止損，以26.5億港元成交,，跌掉的40%多成了恒生銀行的壞賬,。買家是香港都會大學(xué)，未來將成為教學(xué)樓,。

現(xiàn)在,，壓力都集中在渣打銀行身上。能否找到更大的金主來接手這兩棟樓還有待觀察,。外資接盤的可能性不大,，因為貝萊德的例子在前，想賣出去估計還得大幅降價才能吸引抄底者,。連華爾街巨頭也斷供了,！