業(yè)主因物業(yè)費(fèi)糾紛被限水限電 新舊業(yè)主責(zé)任爭(zhēng)議引發(fā)關(guān)注,！3月24日，葉女士反映她在購(gòu)買二手房后遇到了一系列問(wèn)題,。原業(yè)主楊女士拖欠物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)1萬(wàn)元,，并且未交大修基金。現(xiàn)在物業(yè)要求葉女士補(bǔ)繳這些費(fèi)用,，否則將采取斷水?dāng)嚯姶胧?，這讓葉女士十分苦惱。

葉女士和她的丈夫劉某在今年1月18日通過(guò)某房產(chǎn)中介購(gòu)買了慧澤園的一套二手房,，并順利完成了房屋過(guò)戶手續(xù),。然而，在辦理入住相關(guān)事宜時(shí),，她被告知該房屋存在欠費(fèi)情況,，需要補(bǔ)繳1萬(wàn)多元的物業(yè)費(fèi)和未交的大修基金，才能正常享受物業(yè)服務(wù),。根據(jù)合同資料,，葉女士先后向楊女士支付了56.2萬(wàn)元，合同約定雙方責(zé)任,，其中提到“甲方應(yīng)于收到房屋全款之日起當(dāng)日內(nèi),，結(jié)清以前所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用(水費(fèi)、電費(fèi),、暖氣費(fèi),、衛(wèi)生費(fèi)物業(yè)費(fèi)等)，如有其他要求，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商處理為交房前此房屋產(chǎn)生的所有費(fèi)用全部由甲方承擔(dān),，交房后所有費(fèi)用歸乙方,。”從其他相關(guān)證明資料得知,，楊女士共欠物業(yè)費(fèi)用合計(jì)2937.6元,，供暖費(fèi)用7644.85元和大修基金11608.2元。

葉女士表示,，在購(gòu)房簽合同時(shí),，原業(yè)主楊女士并未提及欠費(fèi)一事，三方也一起溝通好了,，要求原業(yè)主結(jié)清以前所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用,，對(duì)方答應(yīng)得好好的，結(jié)果房子到手后,，物業(yè)卻說(shuō)所有費(fèi)用都讓她補(bǔ)交,。這給她帶來(lái)了很大的困擾，她認(rèn)為自己與物業(yè)之間是新的服務(wù)關(guān)系,，不應(yīng)該為前業(yè)主的欠費(fèi)買單,。

隨后記者聯(lián)系到原業(yè)主楊女士，她表示自己未及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)的原因是多次反映電梯故障問(wèn)題,、供暖不暖等問(wèn)題,，物業(yè)公司和供暖公司都沒有給處理解決，他們并未盡到相應(yīng)的服務(wù)責(zé)任,。楊女士還提到之前交的電梯費(fèi)沒給退最后抵當(dāng)物業(yè)費(fèi),，小區(qū)很多戶都不交物業(yè)費(fèi)，不止她一家,。在交易房子時(shí)和買家也發(fā)生了些不愉快,，現(xiàn)如今他們購(gòu)買了自己的房子，只負(fù)責(zé)住進(jìn)去之后的相關(guān)費(fèi)用就行,，之前的欠費(fèi)與他們無(wú)關(guān),，如果要補(bǔ)交欠費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用的話，物業(yè)會(huì)聯(lián)系到她,。

記者隨葉女士來(lái)到慧澤園物業(yè)服務(wù)中心寶塔物業(yè),，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)公司已經(jīng)搬離，目前由業(yè)委會(huì)安排聘請(qǐng)一林姓工作人員在此負(fù)責(zé),。該工作人員表示葉女士反映情況屬實(shí),，大修基金的繳納無(wú)論是原業(yè)主還是現(xiàn)業(yè)主都有繳納的責(zé)任，具體誰(shuí)來(lái)交還需雙方協(xié)商確定后執(zhí)行,。對(duì)于原業(yè)主拖欠的物業(yè)及取暖費(fèi)用等,，如果原業(yè)主不及時(shí)繳納，現(xiàn)業(yè)主已居住進(jìn)來(lái)就有義務(wù)承擔(dān)，如果現(xiàn)業(yè)主不承擔(dān),，那么后面業(yè)委會(huì)也會(huì)停止一切物業(yè)服務(wù),，如停水、停電等,。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,、知名公益律師趙良善認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第50條也規(guī)定，物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金,。這說(shuō)明，在新舊業(yè)主交替時(shí),，原業(yè)主負(fù)有結(jié)清物業(yè)費(fèi)的義務(wù),。而且，基于合同相對(duì)性,，原業(yè)主與物業(yè)存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，屬于物業(yè)服務(wù)受益人,，所以交付前產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主承擔(dān),，交付后產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)由新業(yè)主承擔(dān)。

對(duì)于大修基金,，需判斷新業(yè)主是否明知存在拖欠并故意受讓行為,。原則上，大修基金的交納義務(wù)主體是新建商品房的購(gòu)買人,，在有關(guān)管理規(guī)定中并無(wú)直接規(guī)定二手房買受人有義務(wù)交納大修基金,；然而，如新業(yè)主在購(gòu)房時(shí)明知房屋大修基金繳納情況,，仍然購(gòu)買該房屋,，對(duì)于大修基金不足存在過(guò)錯(cuò)，那么有可能承擔(dān)部分過(guò)錯(cuò)責(zé)任,，但需要舉證證明新業(yè)主知情并故意,，新業(yè)主承擔(dān)后，可依據(jù)雙方之間約定向原業(yè)主追償,。

趙良善解釋,，無(wú)論是物業(yè)還是業(yè)委會(huì)，均無(wú)權(quán)斷水?dāng)嚯?，即使存在大修基金和物業(yè)費(fèi)欠繳情況,，《民法典》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水,、供熱,、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。拖欠有關(guān)費(fèi)用,，屬于民事糾紛,，不構(gòu)成斷水?dāng)嚯姷姆ǘㄊ掠桑绻麡I(yè)委會(huì)強(qiáng)制實(shí)施停水停電行為,，屬于違法行為,，業(yè)主可通過(guò)法律途徑要求業(yè)委會(huì)恢復(fù)水電供應(yīng)，并可要求其承擔(dān)因停水停電造成的損失,。