全國(guó)近百個(gè)住宅小區(qū)正在經(jīng)歷物業(yè)費(fèi)下降的情況,，降幅從10%到50%不等,。這種現(xiàn)象被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力傳導(dǎo)到物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的結(jié)果。自去年年中以來(lái)，重慶,、武漢等地相繼出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)的情況，蘭州,、長(zhǎng)沙等城市也進(jìn)一步明確了空置房屋物業(yè)費(fèi)的減免政策,。

杭州蕭山東旭府小區(qū)就是一個(gè)典型案例。該小區(qū)前期物業(yè)為了續(xù)聘成功,，連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費(fèi)，從原來(lái)的3.1元/平方米·月（含能耗費(fèi)）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費(fèi)）,，但最終仍被解聘,。這表明業(yè)主們真正關(guān)心的是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而不僅僅是物業(yè)費(fèi)的降低,。

中信證券在研報(bào)中指出,，好房子需要好服務(wù)，好服務(wù)需要優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),。預(yù)計(jì)重慶在2023年推出的物業(yè)費(fèi)強(qiáng)限價(jià)政策不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)形成潮流,。政策鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，相信會(huì)從源頭扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的定價(jià)和盈利能力預(yù)期,。

另一個(gè)案例是蕭山區(qū)國(guó)之璟府小區(qū),。該小區(qū)規(guī)模不大，共有769戶住宅業(yè)主,。2019年交付后,，由融信服務(wù)負(fù)責(zé)物業(yè)，當(dāng)時(shí)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為高層3.3元/平方米·月,，排屋4.8元/平方米·月,，均不含0.5元/平方米·月的能耗費(fèi)。2022年,，該小區(qū)啟動(dòng)了物業(yè)選續(xù)聘流程,，業(yè)委會(huì)要求新物業(yè)能夠帶資進(jìn)場(chǎng)。盡管保利物業(yè)經(jīng)理劉亞紅表示這兩年物業(yè)核算下來(lái)是虧本的,，但由于國(guó)之璟府屬于同系統(tǒng)小區(qū),，物業(yè)仍然重視并守住陣地。

近年來(lái),，杭州多個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)反而出現(xiàn)了上漲,。例如，濱江區(qū)的溫馨人家小區(qū),，原物業(yè)費(fèi)為1.18元/平方米·月,，但在換物業(yè)過(guò)程中，很多業(yè)主選擇了一個(gè)更高的品牌物業(yè),，龍湖物業(yè)定的物業(yè)費(fèi)為2.25元/平方米·月,。濱江浦沿的錢(qián)塘玫瑰灣小區(qū)也在去年通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票,，將物業(yè)費(fèi)由2.25元/平方米·月上調(diào)至2.75元/平方米·月。

眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人韓冰認(rèn)為,，很難說(shuō)物業(yè)行業(yè)正面臨“降費(fèi)潮”,，但確實(shí)改變了過(guò)去物業(yè)費(fèi)只漲不降的情況。在上海,、浙江等業(yè)委會(huì)成立比例較高的地區(qū),，物業(yè)費(fèi)更多是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。從去年開(kāi)始延續(xù)至今的“降費(fèi)”現(xiàn)象主要發(fā)生在未成立業(yè)委會(huì)且前期物業(yè)費(fèi)較高的小區(qū),。

過(guò)去,，房產(chǎn)被視為投資品，鮮有人考慮物業(yè)費(fèi)等持有成本,。物業(yè)公司習(xí)慣性虛標(biāo)前期物業(yè)費(fèi),，一些項(xiàng)目甚至高達(dá)二三十元/平方米·月。如上海市浦東新區(qū)的大華斐樂(lè)公園,，近年剛剛完成物業(yè)費(fèi)下調(diào),。該小區(qū)前期物業(yè)合同約定物業(yè)費(fèi)單價(jià)為住宅10元、地下室5元,、商業(yè)12元,，經(jīng)過(guò)重新評(píng)估，最終修正為住宅8元,、地下室4元,、商業(yè)16元。

中信證券認(rèn)為,，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的價(jià)格進(jìn)行一定約束是合理的，因?yàn)橘I(mǎi)房人對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同并無(wú)議價(jià)可能,。事實(shí)上,，圍繞前期合同的矛盾很大程度上源自過(guò)去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式。大量物業(yè)公司是房地產(chǎn)企業(yè)子公司,，以“前期物業(yè)”形式進(jìn)入市場(chǎng),，簽下長(zhǎng)期高價(jià)合同。從去年開(kāi)始的“降費(fèi)”確實(shí)遏制了前期物業(yè)費(fèi)上漲的趨勢(shì),，物業(yè)公司也在與房企“解綁”,，過(guò)去的擴(kuò)張模式需要改變。

目前,，上海一些小區(qū)在選聘物業(yè)公司時(shí),，會(huì)對(duì)擁有房企背景的物業(yè)公司表達(dá)擔(dān)憂，擔(dān)心其將資金挪用給房企,。一些房企確實(shí)存在將費(fèi)用成本掛到所屬物業(yè)公司賬上的情況,。在韓冰看來(lái),，一些城市的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需要形成新的平衡，但這個(gè)過(guò)程會(huì)讓一些物業(yè)公司感到痛苦,，因?yàn)樗鼈兇饲霸谀承┏鞘胁⒉恍枰貏e討好業(yè)主,。