小區(qū)跟進調降物業(yè) 行業(yè)變革悄然展開(2)

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2025-04-18 09:37:54 第一財經

過去幾年,，物業(yè)服務行業(yè)經歷了一輪上市潮,，由于穩(wěn)定的現(xiàn)金流和不斷增長的新拓面積,、儲備面積,，資本市場給予高估值。然而近兩年來,，降價潮席卷全國,，規(guī)模增長乏力，資本淡漠離場,，物業(yè)企業(yè)不得不轉型與重塑,。最近60家上市物業(yè)服務企業(yè)披露的財報顯示，2024年毛利潤均值9.1億元,，同比下降2.2%,；凈利潤均值1.9億元，同比下降19.7%,。

過去,，物業(yè)行業(yè)被認為是具有持續(xù)穩(wěn)定收入的“現(xiàn)金奶?！保F(xiàn)在上市物企出現(xiàn)現(xiàn)金流承壓情況,。2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額下降至1137.3億元,，同比下降6.9%,。房地產市場從增量走向存量,，上市物企營收增速也在收窄，2024年60家上市物企營收總額增長至2858.1億元,，同比增長3.9%,。

許多物業(yè)服務企業(yè)在上市時曾描繪“社區(qū)增值服務”的美好前景，但在實際操作中面臨與大公司的競爭,，未能實現(xiàn)高增長,。從2021年至2024年，60家上市物業(yè)企業(yè)的社區(qū)增值服務占總營收比重從15%降至11.9%,。

伴隨物業(yè)降費潮的是資本淡出,。過去兩到三年，上市物企的股價大幅下降,。例如,，世茂服務從2021年的27元/股降至0.8元/股。股價下滑背后是對物業(yè)服務行業(yè)成長性與獨立性的擔憂,。部分房企爆雷時期,，物業(yè)企業(yè)被出售換取資金救地產板塊，這些情況拖累了物業(yè)股股價和估值,。

這種與母公司地產平臺之間的復雜聯(lián)系仍影響著物業(yè)企業(yè),。如新城悅服務因關聯(lián)方資金往來調查導致年報遲遲未發(fā)，處于停牌狀態(tài),。盡管面臨困難,，多位物業(yè)企業(yè)負責人表示行業(yè)舊模式正在被顛覆，存在很多希望,。

面對行業(yè)競爭,，多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質低效項目。例如,，萬物云2024年全年退出53個住宅項目,，涉及飽和收入2.86億元。許多企業(yè)在獨立拓展優(yōu)質賽道,，如中海物業(yè)在學校,、醫(yī)院領域發(fā)力，招商積余聚焦醫(yī)院,、交通,、IFM等業(yè)態(tài),。今年中央提出要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入改造范圍，為物業(yè)企業(yè)提供增量紅利,。保利物業(yè)通過“政府+企業(yè)+居民”三方合作模式,，在長三角地區(qū)接管超200個改造小區(qū)，帶動營收增長25%,。

物業(yè)行業(yè)正站在歷史性的拐點上,，從追逐管理面積轉向深耕服務價值。當AI,、物聯(lián)網(wǎng)等新技術深度融入服務場景,，“好房子、好服務”從口號落地為行業(yè)標準,，這場價值深挖的征程才剛剛開始,。

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(責任編輯：于浩淙 zx0176)

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