建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤(pán)

二手房方面：一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%,，但降幅收窄；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,，但降幅收窄,。

整體來(lái)看，盡管全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段,，但“跌勢(shì)放緩,、邊際改善”的信號(hào)正在顯現(xiàn),，且一線城市已率先企穩(wěn)，成為樓市修復(fù)的“領(lǐng)頭羊”,，二三線城市則仍在緩慢尋底。

與此同時(shí),，在“出口承壓、內(nèi)需當(dāng)立”成為政策主旋律的背景下,，

房地產(chǎn)的定位也在發(fā)生微妙變化：從過(guò)去依賴(lài)高杠桿,、強(qiáng)投資的增長(zhǎng)引擎，逐步轉(zhuǎn)向一個(gè)更具消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)的“經(jīng)濟(jì)觸發(fā)器”,。

這一點(diǎn)，在地方政策的動(dòng)向中尤為明顯：

就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布一季度數(shù)據(jù)的當(dāng)天,，青島市出臺(tái)了12條樓市新政,，其中包括為二孩、三孩家庭發(fā)放5萬(wàn)元,、10萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼,；義烏政府也拿出了8000萬(wàn)元，補(bǔ)貼首次置業(yè)者和多孩家庭,，且兩項(xiàng)補(bǔ)貼可疊加使用,，先購(gòu)先得。

與此同時(shí),，越來(lái)越多城市將購(gòu)房政策與“人”緊密掛鉤,，大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼、人才安居支持,、多孩家庭補(bǔ)貼等舉措持續(xù)加碼,。

這些政策背后的邏輯很明確：一套房子的交易，不只是房企的銷(xiāo)售數(shù)字,，更是家電,、家具、裝修,、金融,、物流等產(chǎn)業(yè)鏈的活躍信號(hào)。

換句話說(shuō)：樓市不再是“被刺激的對(duì)象”,，而是作為“刺激工具”登上了政策臺(tái)面,。

正在看房的消費(fèi)者

從“投資引擎”到“消費(fèi)抓手”,，這一轉(zhuǎn)變終將真實(shí)落腳在千家萬(wàn)戶的日常抉擇中,，因?yàn)闊o(wú)論是中美貿(mào)易摩擦、出口承壓，還是樓市數(shù)據(jù),、政策信號(hào),，對(duì)普通人而言，最終都會(huì)歸結(jié)為：現(xiàn)在還能不能買(mǎi)房,？未來(lái)樓市會(huì)不會(huì)真的回暖,？

帶著這些問(wèn)題，我們采訪了四位房地產(chǎn)專(zhuān)家,，匯總出以下分析和判斷：

1

中美關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)中國(guó)樓市有什么影響,？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

當(dāng)前中美博弈的激烈程度及未來(lái)僵持的持續(xù)時(shí)間，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生較為直接的影響,。

如果中美之間遲遲無(wú)法達(dá)成協(xié)議,，而國(guó)內(nèi)刺激內(nèi)需的政策又未能推出具有足夠力度的措施（如全面發(fā)放消費(fèi)券等“超級(jí)大招”），那么包括一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市樓市有可能面臨再次降溫的風(fēng)險(xiǎn),。

與此同時(shí),，若我國(guó)出口出現(xiàn)明顯下滑，可能對(duì)相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員的收入水平和職業(yè)穩(wěn)定性造成影響,，進(jìn)而使部分原計(jì)劃購(gòu)房的家庭推遲購(gòu)房決策,。

因此，

從整體上看,，關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成負(fù)面壓力,，

需要通過(guò)有效政策予以對(duì)沖。在此背景下,，

擴(kuò)大內(nèi)需,、增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的關(guān)鍵因素,。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

在中美貿(mào)易摩擦升溫背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇動(dòng)力或?qū)⑹芟蕖?/strong>

短期內(nèi)，可能對(duì)我國(guó)居民的信心和預(yù)期形成沖擊,，長(zhǎng)期則可能影響居民的收入水平和消費(fèi)能力,。

具體而言，若美國(guó)關(guān)稅政策導(dǎo)致我國(guó)第二,、三季度出口增速下滑,，市場(chǎng)信心可能出現(xiàn)波動(dòng)；若中美關(guān)稅談判陷入僵局,，或關(guān)稅水平持續(xù)維持在較高水平,，將對(duì)我國(guó)出口和整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性壓力。此外,，若人民幣匯率出現(xiàn)顯著貶值,，也可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊,。

因此，可以判斷,，

中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)與加劇可能會(huì)延長(zhǎng)樓市止跌企穩(wěn)的周期,，削弱市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能。

房?jī)r(jià)可能維持低位,，甚至呈現(xiàn)緩慢下行趨勢(shì),，但不同城市間的表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)分化：

在一線城市及部分區(qū)域性核心大城市中，核心區(qū)房?jī)r(jià)有望率先企穩(wěn),；二線城市整體恢復(fù)進(jìn)度相對(duì)滯后,，房?jī)r(jià)可能持續(xù)“陰跌”；而三四線城市則面臨更大下行壓力,，房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下探,。綜合來(lái)看，

當(dāng)前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)已逐步喪失投資價(jià)值,，

市場(chǎng)中幾乎難以找到能夠逆轉(zhuǎn)這一走勢(shì)的關(guān)鍵變量,。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

中美貿(mào)易摩擦對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響路徑，主要可以從兩個(gè)方面觀察：

第一,，宏觀經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)。貿(mào)易摩擦將直接影響我國(guó)出口表現(xiàn),，尤其是對(duì)美貿(mào)易順差的縮減,，進(jìn)而加大人民幣貶值壓力。人民幣適度貶值可抑制投機(jī)資本流入,，

但持續(xù)貶值易引發(fā)資本外流,，加劇房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值縮水，

對(duì)商業(yè)辦公類(lèi)投資型物業(yè)造成較為直接的沖擊,。

第二,，

房地產(chǎn)區(qū)域分化加劇。

出口受阻可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)效益下降,，居民收入增長(zhǎng)放緩甚至失業(yè),，從而抑制居民購(gòu)房需求和房貸償還能力。這一壓力在廣東,、浙江,、江蘇等出口大省尤為明顯，而對(duì)內(nèi)陸省份,，尤其是以農(nóng)業(yè),、礦產(chǎn)、旅游等為主導(dǎo)的城市,，影響則相對(duì)有限,。

但總體來(lái)看,，

中國(guó)房地產(chǎn)金融屬性弱化、回歸居住本質(zhì)的趨勢(shì)不可逆,，

中美貿(mào)易摩擦將通過(guò)匯率,、流動(dòng)性、經(jīng)濟(jì)預(yù)期及政策調(diào)整等多路徑影響樓市,，其效果取決于貿(mào)易沖突規(guī)模,、政策應(yīng)對(duì)及區(qū)域差異。

了解樓盤(pán)信息的消費(fèi)者

2

未來(lái)我國(guó)政府可能出臺(tái)怎樣的樓市政策,？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

展望未來(lái)，

我預(yù)計(jì)中央層面將通過(guò)下調(diào)住房公積金貸款利率,、繼續(xù)降準(zhǔn)降息,、加大存量住房收儲(chǔ)力度、推進(jìn)城中村改造等手段,，

為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支持,；地方政府方面，則可能在核心城市進(jìn)一步放松限購(gòu)政策,，取消限售,、限價(jià)限制，并出臺(tái)面向多孩家庭的購(gòu)房補(bǔ)貼等精準(zhǔn)性舉措,。

需要注意的是,，

央行在降準(zhǔn)降息上會(huì)比較謹(jǐn)慎，以避免給匯率帶來(lái)較大壓力,，

而這對(duì)樓市企穩(wěn)回暖不太有利,。不過(guò)，仍有政策空間可供利用,，例如加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持,，打破當(dāng)前銀行“不敢放貸”的瓶頸，同時(shí),，通過(guò)壓縮未來(lái)幾年土地供應(yīng)量,，從供給側(cè)形成托底。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

從政策層面觀察,，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)前大宗消費(fèi)的核心組成部分,，因此，短期內(nèi)政府仍可能通過(guò)穩(wěn)樓市,、補(bǔ)貼家具家電等方式拉動(dòng)相關(guān)消費(fèi),。但從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角出發(fā)，政府正在嘗試通過(guò)“兩新”政策,，即“新消費(fèi)”和“新型產(chǎn)業(yè)消費(fèi)”,，引導(dǎo)消費(fèi)從傳統(tǒng)的住房,、耐用品向技術(shù)產(chǎn)品和服務(wù)類(lèi)產(chǎn)品升級(jí)，以此推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型,。

同時(shí),，中央政府今年首次提出“投資于人”的發(fā)展理念，意味著政策重心將從過(guò)去以基建,、房地產(chǎn)為核心的“投資于物”,，逐步轉(zhuǎn)向以人為核心的支出安排，包括生育補(bǔ)貼,、教育補(bǔ)貼,、失業(yè)保障、養(yǎng)老金,、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房保障等,。

在此背景下，

預(yù)計(jì)央行還將進(jìn)一步降息,，并可能推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率,，特別是存量房貸利率的下調(diào)。

同時(shí),，財(cái)政部和發(fā)改委可能會(huì)重啟和加快地方專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行,，以推進(jìn)城市更新和棚改項(xiàng)目，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入中長(zhǎng)期支持,。

陽(yáng)光

陽(yáng)光城市論壇主編

中美貿(mào)易摩擦推動(dòng)了“國(guó)內(nèi)大循環(huán)”的戰(zhàn)略共識(shí),，而房地產(chǎn)在這一框架中，仍承擔(dān)著“中國(guó)社會(huì)財(cái)富壓艙石”的關(guān)鍵角色——房地產(chǎn)穩(wěn)定,，房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定，才能給居民消費(fèi)提供安全感和持續(xù)性動(dòng)力,。因此,，

我認(rèn)為中國(guó)樓市會(huì)迎來(lái)一系列政策利好，

具體可能體現(xiàn)在以下方面：

1.

繼續(xù)加大棚改力度,。

2.

擴(kuò)大各地“以舊換新”政策的范圍和強(qiáng)度,，驅(qū)動(dòng)居民換房。

3.

繼續(xù)降低首付比例,，繼續(xù)優(yōu)惠房貸利率,。

4.

擴(kuò)大公積金范圍。

5.

繼續(xù)有限度放開(kāi)各城市,，尤其是一線城市的限購(gòu),、限售等政策。