隨著4月最后一宗地塊的成功出讓,，北京土地市場在“金三銀四”期間迎來圓滿收官。4月29日,，經(jīng)過215輪競價(jià),，中鐵建以7.755億元、溢價(jià)率21.94%競得通州梨園鎮(zhèn)6007地塊。該地塊將推廣新建住宅街區(qū)制,，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),，被視為社區(qū)規(guī)劃層面的創(chuàng)新探索。

“好房子”政策通過放寬得房率,、層高,、陽臺(tái)配置等技術(shù)指標(biāo)，為房企產(chǎn)品迭代打開突破口,，直接推動(dòng)了土地市場的熱度攀升,。“金三銀四”期間,，北京土地成交額約為235.86億元,，同比激增176.34%。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏加快,，房企拿地積極性顯著提升,。以海淀區(qū)為例，年內(nèi)已成交3宗宅地且另有3宗待拍,，6宗地塊的供應(yīng)量創(chuàng)2022年以來區(qū)域新高,，核心區(qū)域土地價(jià)值持續(xù)釋放。

通州梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊面積約1.27萬平方米,，規(guī)劃建筑規(guī)模約2.17萬平方米,。該地塊吸引了中鐵建、招商蛇口,、中能建,、康潤共計(jì)4家房企報(bào)名并報(bào)價(jià)。歷經(jīng)215輪激烈角逐,，中鐵建最終以7.7552億元總價(jià),、21.94%溢價(jià)率成功競得。地塊位于東六環(huán)內(nèi),，城市副中心西南部,，與1號(hào)線八通線梨園站直線距離約500米，周邊生活配套齊全,，包括梨園主題公園,、通州云景公園,、中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院（通州院區(qū)）,、史家小學(xué)（通州分校）、貴友大廈（通州店）等,。

本次出讓規(guī)則明確,，新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，旨在推動(dòng)開放便捷,、尺度適宜,、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū),。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示,，推廣街區(qū)制可有效打破社區(qū)封閉性，提升土地利用效率,，增強(qiáng)社區(qū)互動(dòng)性,，并優(yōu)化城市支路空間配置。

推廣街區(qū)制并非首次提出,。2016年6月,，地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段北側(cè)一處公共租賃住房項(xiàng)目首次采用“開放街區(qū)、組團(tuán)圍合,、混合功能”的設(shè)計(jì)理念,。此次再提推廣街區(qū)制，得益于“好房子”政策的出臺(tái),。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為,，推廣街區(qū)制是對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中提到的增配鄰里共享公共空間、跨城市支路空間利用的實(shí)踐,。通過開放式街區(qū)設(shè)計(jì),，可以為業(yè)主拓展共享公共空間，提升生活?yuàn)蕵敷w驗(yàn),，并通過公共空間運(yùn)營創(chuàng)造額外收入,，減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)居住獲得感與幸福感,。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅補(bǔ)充道,，通州梨園鎮(zhèn)地塊推廣住宅街區(qū)制的規(guī)劃實(shí)踐，與北京城市副中心高含綠量的空間特質(zhì)深度契合,。開放街區(qū)制通過消解社區(qū)物理邊界,，促進(jìn)居住空間與周邊綠色基礎(chǔ)設(shè)施的有機(jī)融合，構(gòu)建多層次開放共享體系,，強(qiáng)化城市副中心“藍(lán)綠交織,、水城共融”的生態(tài)底色，精準(zhǔn)呼應(yīng)副中心建設(shè)國家綠色發(fā)展示范區(qū)的戰(zhàn)略定位,。

“好房子”政策對(duì)于未來新建住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬,，增加了房企的信心，帶動(dòng)了房企拿地的積極性,。例如,，海淀樹村地塊吸引10家房企報(bào)名,，經(jīng)265輪鏖戰(zhàn)后由中海以75.02億元、溢價(jià)率27.93%競得,；通州八里橋地塊則吸引招商蛇口,、綠城中國、中海3家房企獨(dú)立參拍及中國金茂+東亞新華聯(lián)合體競價(jià),，最終招商蛇口以27.082億元,、溢價(jià)率16.28%突圍。

從宏觀政策層面來看,，中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“企穩(wěn)回升”,，持續(xù)釋放政策暖意，為市場注入強(qiáng)心劑,。北京樓市呈現(xiàn)量價(jià)共振特征,，二手房與新房成交回暖形成需求端支撐。購房者從“有得住”到“住得好”的轉(zhuǎn)變,，進(jìn)一步推動(dòng)房企打造優(yōu)質(zhì)房源,。優(yōu)質(zhì)地塊具備高利潤兌現(xiàn)潛力，契合開發(fā)商對(duì)高利潤,、短周期的需求,，在限價(jià)政策寬松背景下，項(xiàng)目溢價(jià)空間顯著提升,。同時(shí),，北京樓市結(jié)構(gòu)性回暖，高端改善需求持續(xù)釋放,，“好房子”產(chǎn)品去化速率與價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)遠(yuǎn)超普通住宅,，進(jìn)一步強(qiáng)化了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿。

例如,，2024年10月招商蛇口在通州摘得的梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-600地塊,，后續(xù)打造出招商云璟攬閱。該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造,，配置南向陽臺(tái),、飄窗及北側(cè)設(shè)備平臺(tái)，為客戶提供更多可利用空間,。

2025年“金三銀四”期間,，北京土地市場共成功出讓4宗地塊，其中包含通州八里橋,、梨園鎮(zhèn)2宗地塊,，海淀樹村及朝陽平房鄉(xiāng)、孫河組團(tuán)地塊各1宗,。與2024年同期出讓的5宗地塊基本持平,。

在作為房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷售旺季的“金三銀四”,，北京土地市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢,。2025年3—4月,，北京土地成交額約235.86億元，相比2024年同期約85.35億元,，增長176.34%,，市場活躍度顯著提升。這一增長背后,，既有房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭奪,，也反映出核心區(qū)域的土地價(jià)值。

4月28日,，北京年內(nèi)首宗百億級(jí)地塊——朝陽平房鄉(xiāng),、孫河組團(tuán)組合地塊成功出讓，由中建智地,、金茂,、越秀、朝陽城發(fā)聯(lián)合體以126億元摘得,。與此同時(shí),，北京核心區(qū)域海淀區(qū)的土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。截至4月末,，海淀區(qū)已成功出讓3宗住宅用地,，另有3宗已知地塊計(jì)劃年內(nèi)出讓。根據(jù)北京市規(guī)自委公告,，海淀半壁店地塊將于5月20日公開競價(jià),，寶山村2宗地塊亦于5月25日啟動(dòng)預(yù)申請。至此,，2025年海淀區(qū)已成交及擬供應(yīng)地塊總數(shù)已達(dá)6宗,。

從數(shù)據(jù)不難看出，自2024年起,，北京持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量,。房企更聚焦于同時(shí)滿足三大核心要素的地塊：區(qū)域市場邏輯清晰且客戶基礎(chǔ)穩(wěn)固，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率高且去化周期可控,，土地總價(jià)門檻適中且資金占用壓力可控,。此類地塊因兼具安全邊際與收益預(yù)期，成為房企競相爭奪的焦點(diǎn),。

當(dāng)前北京樓市企穩(wěn)信號(hào)持續(xù)釋放,，部分區(qū)域新房成交活躍度顯著提升，市場需求韌性逐步顯現(xiàn),。限購政策存在進(jìn)一步優(yōu)化空間,，市場對(duì)政策松綁預(yù)期持續(xù)升溫,，為土拍市場注入積極預(yù)期。房企銷售回款改善,，現(xiàn)金流狀況邊際修復(fù),，疊加融資環(huán)境寬松，為土地投資提供資金保障,。房價(jià)平穩(wěn)上漲預(yù)期強(qiáng)化,，房企對(duì)資產(chǎn)價(jià)值提升形成正向反饋，拿地積極性進(jìn)一步被激活,。多重因素共振下,，北京土拍市場高熱度行情有望延續(xù)。