近日，“格力地產(chǎn)”證券簡稱變更為“珠免集團(tuán)(6.320,-0.09,-1.40%)（維權(quán)）”,，這意味著格力地產(chǎn)將正式退出歷史舞臺,，完成全面“去格力化”。早在2018年,，董明珠就曾痛批：“如果格力地產(chǎn)繼續(xù)使用格力商標(biāo),，將對格力品牌形成傷害?！?br/>

如今,，在珠海國資主導(dǎo)下，格力地產(chǎn)成為華發(fā)集團(tuán)旗下企業(yè),，未來將聚焦免稅,、商管等新賽道，告別房地產(chǎn)行業(yè),。

一位華發(fā)內(nèi)部人士表示,，相比格力地產(chǎn)自行消化存量項(xiàng)目，華發(fā)如果接手處置確實(shí)會更加專業(yè),。針對格力地產(chǎn)原有地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)如何安置,，以及與華發(fā)體系如何融合的問題,，該人士稱，“暫時(shí)未有調(diào)整,?！?/p>

然而,，面對中國中免(62.510,-0.06,-0.10%)的斷層領(lǐng)跑及深圳免稅在同區(qū)域內(nèi)的競爭,，格力地產(chǎn)更名后的轉(zhuǎn)型之路仍充滿挑戰(zhàn)。這一次,，格力地產(chǎn)能否借免稅東風(fēng)重生,？

3年虧近40億，董明珠痛批“傷害格力品牌”

格力地產(chǎn)的歷史可以追溯到1985年成立的珠海市第一家地方國企格力集團(tuán),。格力地產(chǎn)最初是格力集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)部門,，2004年由時(shí)任格力集團(tuán)副總裁的魯君四重新組建，并逐步發(fā)展成獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊,。2009年,，格力地產(chǎn)借殼上市，但仍由格力集團(tuán)控股,。

而大家熟悉的格力電器(46.980,0.08,0.17%),，則最早可追溯到1991年。當(dāng)時(shí),，格力集團(tuán)合并珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)塑膠公司和冠雄塑膠廠下屬空調(diào)器廠,，組建了新的空調(diào)器廠，這便是格力電器的前身,。在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi),，格力地產(chǎn)與格力電器同屬格力集團(tuán)旗下重要子公司，是名副其實(shí)的“兄弟企業(yè)”,。

這種關(guān)系一直持續(xù)到2015年,，珠海市國資委推動(dòng)格力集團(tuán)改革，將所持格力地產(chǎn)股份無償劃轉(zhuǎn)給新成立的珠海投資控股有限公司（以下簡稱“海投公司”）,，格力地產(chǎn)由此脫離格力集團(tuán)體系,。

脫離格力集團(tuán)后，格力地產(chǎn)曾迎來短暫的高光時(shí)刻,。2014年底至2016年,，格力地產(chǎn)開啟激進(jìn)擴(kuò)張模式，尤其在上海市場表現(xiàn)搶眼,。2014年12月,，格力地產(chǎn)曾以16.14億元,、127%的溢價(jià)率拿下上海前灘一宗地塊，樓面價(jià)達(dá)到65832元/平方米,，刷新當(dāng)時(shí)上海浦東單價(jià)地王紀(jì)錄,。此外，格力地產(chǎn)也曾嘗試多元化轉(zhuǎn)型,，布局口岸經(jīng)濟(jì),、海洋經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè),、醫(yī)藥大健康等業(yè)務(wù),。

不過，這些嘗試大多收效甚微,，公司主營收入仍高度依賴房地產(chǎn)。此后,，雖然依然與格力電器共同使用“格力”品牌并且同屬珠海市國資委控股,，但是格力地產(chǎn)所處的境地卻日益尷尬。（注：自2006年起,，格力集團(tuán)開始逐步減持格力電器的股份,，2019年格力電器混改后，格力集團(tuán)也不再具有控股權(quán),。）

在2012年接任格力集團(tuán)董事長后,，董明珠在一次采訪中直言不諱地批評房地產(chǎn)行業(yè)：“房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太多、太快,，很容易就讓人將奉獻(xiàn)的精神丟掉,。”幾年之后,，她更是公開表示,，如果格力地產(chǎn)繼續(xù)使用格力商標(biāo)，將對格力品牌形成傷害,。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，2012年至2016年，在董明珠執(zhí)掌格力集團(tuán)期間,，格力地產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入長期徘徊在15億元至30億元的區(qū)間,，與同期格力電器千億級的營收形成鮮明對比。

2022年至2024年成為格力地產(chǎn)史上最黑暗的時(shí)期,。在此期間,，格力地產(chǎn)歸母凈利潤分別為-20.57億元、-3.9億元和-15.15億元,，三年累計(jì)虧損接近40億元,，虧損主因是房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率持續(xù)下滑及計(jì)提大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,。

與此同時(shí)，格力地產(chǎn)現(xiàn)金流急劇惡化,。截至2024年末,，公司貨幣資金為50.65億元，短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)78.62億元,，現(xiàn)金無法覆蓋債務(wù),，短期償債壓力巨大。

舊團(tuán)隊(duì)如何處置,？華發(fā)人士稱“暫時(shí)無調(diào)整”

2020年,，格力地產(chǎn)啟動(dòng)收購珠海免稅集團(tuán)計(jì)劃，逐漸明確向免稅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的方向,。彼時(shí),，格力地產(chǎn)意圖通過發(fā)行股份和支付現(xiàn)金購買珠海免稅100%股權(quán)，但由于房地產(chǎn)市場下行,、上市公司估值急速下滑,，發(fā)行股份募資的難度增加，因此原有的重組方案難以延續(xù),。

2023年,，格力地產(chǎn)迎來命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在經(jīng)歷原董事長魯君四因涉嫌違規(guī)被立案調(diào)查導(dǎo)致重組停滯等波折后,，公司最終調(diào)整重組方案,，以其持有的上海、重慶,、三亞等地5家房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)及相關(guān)債務(wù),，與控股股東海投公司持有的珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)進(jìn)行置換。

隨著這一重大資產(chǎn)重組于2024年底完成,，格力地產(chǎn)正式開啟“去地產(chǎn)化”進(jìn)程,。2025年4月，珠海市國資委將海投公司100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán),，相關(guān)工商變更登記完成后,，格力地產(chǎn)也隨之變?yōu)槿A發(fā)集團(tuán)旗下三級子公司。

格力地產(chǎn)承諾,，5年內(nèi)完成存量房地產(chǎn)有序退出,，全面聚焦“免稅+商管+商貿(mào)”。新浪財(cái)經(jīng)注意到,，格力地產(chǎn)更名后的官網(wǎng)正在重新建設(shè)中,。

華發(fā)集團(tuán)在房產(chǎn)開發(fā)板塊擁有上市平臺華發(fā)股份(5.080,-0.01,-0.20%)。近年來，華發(fā)股份躍升成為行業(yè)黑馬,。財(cái)報(bào)資料顯示,，2024年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1054.4億元,，盡管同比下降16.3%,，但仍連續(xù)第五年穩(wěn)居“千億房企”陣營。在克而瑞發(fā)布的2024年房地產(chǎn)銷售排行榜中,，華發(fā)股份全口徑銷售額排名第10位,，較2023年上升4位，權(quán)益銷售額排名第9位,，上升5位,。

一位華發(fā)集團(tuán)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中層人士提到，格力地產(chǎn)的存量項(xiàng)目問題主要集中在上海海德壹號和公園海德這兩個(gè)項(xiàng)目的交付及銷售去化,，珠海,、三亞也有一些資產(chǎn)需要處置,。相比格力地產(chǎn)自行消化,，華發(fā)如果接手處置確實(shí)會更加專業(yè),。針對格力地產(chǎn)原有地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)如何安置，以及與華發(fā)體系如何融合的問題,，該人士稱，“暫時(shí)未有調(diào)整,?！?/p>

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2022年以來,，商品房市場快速下行,，新房市場分化加劇，中小型的上市房企規(guī)模萎縮的態(tài)勢更加明顯,，在品牌度,、行業(yè)地位上處于劣勢，導(dǎo)致在競爭中處于下風(fēng),，對保持規(guī)模更加不利,。

“一方面因?yàn)殇N售下滑對后續(xù)交付造成一定難度，另一方面消費(fèi)者認(rèn)可度也降低,。因此,，越來越多中小上市房企退出或收縮地產(chǎn)主業(yè)，比如美的置業(yè),、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(1.830,-0.02,-1.08%)等,。這既是市值管理使然，也是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展方向?！崩钣罴畏Q,。

結(jié)語：免稅業(yè)務(wù)也是紅海

當(dāng)下，國家持續(xù)加碼促消費(fèi)政策,，全力推動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)潛力釋放,，為免稅業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。不過,，免稅行業(yè)競爭日趨白熱化,，格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的珠免集團(tuán)將直面一個(gè)已經(jīng)形成明確梯隊(duì)格局的市場環(huán)境。

作為行業(yè)絕對龍頭,，中國中免已經(jīng)構(gòu)筑起難以撼動(dòng)的市場地位,。2024年，中國中免在海南離島免稅市場的份額同比提升近2個(gè)百分點(diǎn),，進(jìn)一步鞏固了領(lǐng)先地位,。

區(qū)域市場競爭同樣不容忽視，在粵港澳大灣區(qū),，深圳免稅與珠海免稅同處一隅,，此外澳門免稅購物也存在一定的分流效應(yīng)。因此,，轉(zhuǎn)型后的格力地產(chǎn)能否成功整合免稅業(yè)務(wù),，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。