在5月20日LPR即將迎來調(diào)整窗口前夕,，廣州,、廈門地區(qū)部分銀行的房貸利率下限分別上調(diào)10bp和5bp。5月19日,，廈門多家銀行將首套房貸利率從LPR-50BP調(diào)整為LPR-45BP,，即從3.10%上調(diào)至3.15%，此輪調(diào)整從5月17日開始執(zhí)行,。廣州多家銀行也將首套房貸利率從LPR-60BP調(diào)整為LPR-50BP,，即從3%上調(diào)至3.1%。

多位機構(gòu)和銀行人士表示,，5月20日LPR大概率會跟隨市場利率下調(diào)10bp,。如果與廣州和廈門此次上調(diào)幅度對沖，LPR調(diào)整后將分別維持在3%和3.05%的利率水平,。某股份行風險審批部人士指出,，目前3%是一個敏感的利率分水嶺。如果商業(yè)房貸利率低于3%,，就接近公積金貸款利率,，造成分流壓力；另一方面,，低于3%會刺激投資購房心理,，造成一定潛在風險。上海某券商銀行業(yè)分析師也認為,，從當下銀行房貸經(jīng)營情況來看,，包括不良率都比較低，銀行體系可以承受的利率底線接近3%或更低一些,，但3%更多是銀行體系要堅守的一個心理水平線,。

上周末，市場傳出廣州多家銀行上調(diào)首套房貸利率的消息引發(fā)關(guān)注,。實際上,，廈門近期也有類似動向。5月19日上午,，廈門一家國有行網(wǎng)點的房貸經(jīng)理透露,，他們已將首套房貸利率從LPR-50個基點調(diào)整為LPR-45個基點，并從5月17日開始執(zhí)行,。由于此番調(diào)整時間臨近LPR調(diào)整,，該行暫時不作新房客戶的按揭請求錄入，等本月LPR調(diào)整之后再錄入。

據(jù)當?shù)胤课葜薪闄C構(gòu)消息,，廈門近期確實有上調(diào)房貸利率的情況,。調(diào)整于2025年5月17日（含）開始，二手房商業(yè)貸款利率基點上調(diào)時間按過戶時間為準,；二手房帶押過戶商業(yè)貸款利率基點上調(diào)時間按存量房網(wǎng)簽備案時間為準,。當前房貸利率主要是在LPR基礎上結(jié)合銀行自主進行加減點構(gòu)成，減點幅度降低意味著實際房貸利率將會提高,。以現(xiàn)行LPR利率計,，調(diào)整后的廈門首套房貸利率由3.10%增至3.15%。

此前,，多家機構(gòu)宏觀,、銀行研究人士曾表示，考慮到目前逆回購利率已經(jīng)調(diào)整到位,，5月LPR大概率還是會跟隨下調(diào),。近期銀行針對房貸利率上調(diào)LPR減點幅度，業(yè)內(nèi)認為可能為對沖此輪LPR下調(diào)影響,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示,，本次調(diào)整實為“加點幅度”上升10個基點，但同期LPR或下調(diào)10個基點,，二者完全抵消,。

光大證券報告顯示，當前房貸利率均值為3.1%,，處于自2013年末以來十年歷史低位,。今年一季度監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行凈息差為1.43%,，較去年第一季度下降9bp,。光大證券分析師王一峰認為，銀行凈息差受LPR下調(diào)及存量按揭調(diào)降等因素影響,，但負債成本管控舉措也持續(xù)顯效,，部分對沖了資產(chǎn)端收益率下行壓力。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,，4月份新建住宅銷售價格北京和上海分別環(huán)比上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%,。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平,。在二手房中，上海上漲0.1%,，廣州持平,，北京和深圳分別下降0.6%和0.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%,。這與4月房貸走勢基本吻合,。銀河證券報告認為，雖然早償率下降支持中長期貸款表現(xiàn)好于去年,，但居民部門中長期貸款還是減少1231億,，與百強房企單月銷售同比下降16.9%，居民購房需求偏弱有關(guān),。光大證券分析師王一峰表示,，3月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率3.1%，按揭定價進入磨底階段,。過低利率可能會引發(fā)非剛需的購房動機,。