周女士在湖北漢川市“天嶼湖”訂購(gòu)了一套別墅,，但后來(lái)因按揭貸款未辦成而陷入困境,。她表示銷(xiāo)售員曾承諾幫助辦理按揭,，若不成可退房退款,。然而,，當(dāng)按揭未成功時(shí),，銷(xiāo)售員辭職并將她拉黑,。周女士隨后起訴開(kāi)發(fā)商要求退還購(gòu)房款,，但法院駁回了她的訴求,。

法院認(rèn)為,，《定購(gòu)協(xié)議》中關(guān)于退房退款的約定屬于預(yù)約合同內(nèi)容，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后,，雙方的權(quán)利義務(wù)已進(jìn)行了調(diào)整,，預(yù)約合同條款不再具有約束力,。此外，貸款辦理按揭貸款不是開(kāi)發(fā)商的義務(wù),，周女士無(wú)法及時(shí)繳納購(gòu)房款構(gòu)成違約,，因此不享有合同解除權(quán)。

周女士介紹,，2021年5月她在“天嶼湖天宮島”樓盤(pán)看中了一棟雙拼別墅,，總價(jià)300多萬(wàn)。由于擔(dān)心名下已有貸款影響按揭,，銷(xiāo)售員建議她抵押老房子交首付,，并承諾詹總能幫忙搞定銀行按揭。之后數(shù)月,，周女士多次催問(wèn)按揭進(jìn)展,，但始終未果。最終,，銷(xiāo)售員辭職并將其拉黑,，詹總也未能解決問(wèn)題。

周女士與開(kāi)發(fā)商簽訂了《天嶼湖國(guó)際休閑社區(qū)訂購(gòu)協(xié)議》,，協(xié)議中注明“如有變化,，可退可換”。但在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中,，明確約定如不能辦理按揭貸款的責(zé)任由買(mǎi)房人承擔(dān),。合同還規(guī)定，如果買(mǎi)房人確實(shí)無(wú)法支付剩余房款導(dǎo)致合同解除,，應(yīng)按房屋總價(jià)的10%支付違約金,，且所交款項(xiàng)不予退還。

周女士認(rèn)為,，是售樓部的承諾讓她決定購(gòu)買(mǎi)該別墅,。然而，漢川市人民法院一審判決駁回了她退還購(gòu)房款和支付資金占用費(fèi),、違約金,、兌現(xiàn)活動(dòng)券的訴求。法院認(rèn)為,，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，合法有效，合同當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行,。按揭貸款支付方式是周女士夫妻的自主選擇,，并非開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，周女士未能籌措資金及時(shí)繳納購(gòu)房款構(gòu)成違約,，依法不享有合同解除權(quán),。

周女士曾向開(kāi)發(fā)商提出愿意支付違約金解除合同或轉(zhuǎn)換首付款購(gòu)買(mǎi)其他樓盤(pán),，但都被拒絕。記者聯(lián)系上“天嶼湖”詹總,，對(duì)方表示讓周女士起訴,。天眼查信息顯示，湖北天嶼湖生態(tài)文旅有限公司及其控股公司近8年有48次被法院列為被執(zhí)行人,，3次被下達(dá)限制消費(fèi)令,。近5年來(lái)，該公司因11起商品房銷(xiāo)售合同糾紛被起訴,，其中10起案件部分支持了原被告雙方,，另有一起原告撤訴,。

湖北賦兮律師事務(wù)所律師肖應(yīng)歡表示,，后簽的合同條款可以覆蓋前簽的合同條款，此案例中購(gòu)房合同調(diào)整了雙方權(quán)利義務(wù),，此前的承諾協(xié)議被新條款覆蓋掉,。肖應(yīng)歡提醒買(mǎi)房人應(yīng)該留證據(jù)，評(píng)估承諾是否合法合規(guī),，并在簽訂新合同時(shí)再次明確之前的約定是否有效,。他認(rèn)為，周女士的一審訴求不被法院認(rèn)可是因?yàn)樵V訟角度出現(xiàn)偏差,，建議她調(diào)整訴訟策略,，先起訴解除合同再索要剩余房款。