業(yè)主現(xiàn)在可以自行確定小區(qū)的物業(yè)收費標準了,。5月27日,，重慶南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)人民政府發(fā)布了《萬科金域學府翰林小區(qū)臨時業(yè)主大會通知》，計劃近期召開業(yè)主大會,，重新簽訂物業(yè)服務合同，并引入“彈性定價”模式,，將物業(yè)服務選擇和定價權交給業(yè)主,。這是重慶首個由業(yè)主自選服務進行定價的小區(qū)。

重慶萬科金域學府翰林小區(qū)占地近300畝,，總體量達到約85.57萬平方米,，分為翰林和翰江兩個組團，其中僅翰林組團總戶數(shù)便超過9000戶,，居住人口超兩萬人,，由成都萬科物業(yè)重慶分公司提供物業(yè)服務。此前,，高層收費為3元/平方米·月,、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月,、商業(yè)9元/平方米·月,、車位費80元/月·個。

通過引入“彈性定價”模式,，企業(yè)提供多種服務事項以及對應的服務價格供業(yè)主選擇,，由業(yè)主代表根據(jù)日常需求選擇新的定價標準，實現(xiàn)質價相符,。2024年底,，萬科物業(yè)提出了“彈性定價”，根據(jù)95個服務空間和1530個作業(yè)對象梳理了158項必選服務,，確保社區(qū)基本運營安全和秩序,，這是服務的“底線”。另有350項自選服務,，由業(yè)主按需共同選擇服務事項和頻次,，這決定了物業(yè)費的“高線”。

新合同還規(guī)定,，小區(qū)公區(qū)收益收入部分,，由物業(yè)服務企業(yè)扣除20%經營成本，其余80%歸全體業(yè)主所有,。不過,，小區(qū)的公共區(qū)域修繕等均從這80%收益中支出，修繕事項和金額需在小區(qū)前置公示,，接受業(yè)主監(jiān)督和答疑,。

“彈性定價”主要針對存量物業(yè),，在業(yè)委會招投標階段,，如業(yè)委會需要更換小區(qū)物業(yè)并想采取透明定價模式時,，萬科物業(yè)這種模式就比較好。若業(yè)委會已決定采用包干制或酬金制,，“彈性定價”就不會有太大作用,。而且如果小區(qū)沒有業(yè)委會，也無法實現(xiàn)“彈性定價”,。必選清單和可選清單只能讓業(yè)委會選,，而非單個業(yè)主選。

重慶萬科金域學府翰林并非萬科首個采取“彈性定價”的小區(qū),。自2024年推出“彈性定價”措施后,，萬科物業(yè)已在全國超10個小區(qū)落定，但這是首次有相關政府部門指導,、參與,。2024年6月1日，重慶出臺新修訂的《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》,，規(guī)定了住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價等內容,。此后，重慶多個小區(qū)要求根據(jù)該辦法對物業(yè)費進行調整,。

據(jù)《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點報告》,，2024年以來，包括重慶,、銀川,、青島和武漢等城市上百個小區(qū)要求下調物業(yè)費，降幅在20%～35%,。若重慶萬科金域學府翰林“彈性定價”模式最后通過,，將標志著物業(yè)管理行業(yè)在構建“質價相符”服務體系方面邁出重要一步。

除了萬科物業(yè)外,，碧桂園服務也在2025年推出了菜單式服務方案,，結合業(yè)主全居住場景的服務訴求，在基礎服務空間場景以及生活場景等方面形成不同的配置選項,，供業(yè)主按需選配,。目前已有物企在管理新樓盤時采取必選基礎物業(yè)服務+可選增值服務的定價模式，但主要還是以包干制和酬金制為主,。

所有的項目清單定價背后,，肯定有一系列數(shù)據(jù)支撐。同樣的服務,，基于其管理效率,、服務經驗、服務密度等優(yōu)勢，萬科物業(yè)可能在當?shù)亟o到的定價要比其他公司有優(yōu)勢,。物業(yè)服務是一個以成本為核心的服務,，只要內部成本算得清楚，就算是低價小區(qū)也能游刃有余,。目前頭部物業(yè)企業(yè)基本都在做這件事,，就是要把內部成本進行細化。但從物業(yè)滲透市場的角度看,，能采取“彈性定價”的項目還很少,。