當(dāng)樓盤爛尾,、交付遙遙無期時,，購房者往往在“繼續(xù)還貸”與“退房止損”之間進退維谷,。不少人擔(dān)心即使贏了官司，短時間內(nèi)也拿不到房子和錢,，因此猶豫是否通過訴訟“脫身”,。

近日，江蘇連云港市中級人民法院發(fā)布的一起判決為這類困境提供了重要參照,。案例顯示,，開發(fā)商逾期未交房不僅需返還購房者首付款和已償還的貸款、利息,，后續(xù)剩余貸款本息也由開發(fā)商承擔(dān),。該判決迅速在社交平臺引發(fā)熱議。相較過去不少購房者在樓盤爛尾后不僅拿不到違約賠償,，甚至因“停貸斷供”反遭銀行起訴，此案明確由開發(fā)商承擔(dān)首付及貸款責(zé)任,，被不少法律界人士認(rèn)為是貫徹了“誰違約誰擔(dān)責(zé)”的原則,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進分析稱，該案例對于保護購房者權(quán)益、防范房企轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險等具有啟發(fā)意義,，打破了以往購房者退房后仍需承擔(dān)貸款償還責(zé)任的慣例,，避免了購房者既未取得房屋又需承擔(dān)貸款償還責(zé)任的不公平現(xiàn)象。

2020年11月,，柏某,、楊某娟與江蘇連云港某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發(fā)的房屋,。與此同時,，楊某娟作為借款人，柏某與開發(fā)商作為共同保證人,，與某銀行簽訂貸款合同,。按約定，銀行直接將貸款資金劃撥至開發(fā)商賬戶,。后因開發(fā)商遲遲未交付,，柏某與楊某娟訴至法院,，要求解除《商品房買賣合同》,，并返還已支付的首付款及已償還的貸款本息，法院予以支持,。

將房屋返還開發(fā)商后，雙方口頭約定由開發(fā)商繼續(xù)償還剩余貸款,。但開發(fā)商未履行，二人被迫代為償還貸款,。因就代償部分無法協(xié)商一致，兩人再次訴至法院,，請求解除《個人購房擔(dān)保借款合同》,，并要求連云港某開發(fā)公司償還已代付貸款39617.58元，同時繼續(xù)承擔(dān)剩余貸款本息的償還義務(wù),。審理該案的連云港市贛榆區(qū)人民法院認(rèn)為,，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，若因購房合同無效,、撤銷或解除,，致使貸款合同目的無法實現(xiàn)，購房者可請求解除貸款合同,，法院應(yīng)予支持,。最終法院判決解除《個人購房擔(dān)保借款合同》，并判令開發(fā)商返還兩人已還貸款及利息，同時承擔(dān)剩余貸款本息的償還責(zé)任,。

嚴(yán)躍進指出,，購房與貸款雖為兩項交易，現(xiàn)實中一旦項目爛尾,，即便購房合同解除,，貸款合同仍被銀行強制履行，由此出現(xiàn)部分地區(qū)業(yè)主因停貸被起訴的情況,。該案例保障了購房者退房,、退首付款及利息及解除貸款償還責(zé)任的三重權(quán)益，有助于緩解購房者經(jīng)濟壓力,，更好地激活其二次購房消費需求,。此外，有關(guān)償還貸款的責(zé)任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上,，更好地實現(xiàn)了權(quán)責(zé)利對等的關(guān)系,，反過來鞭策開發(fā)商做好保交付工作。

在期房按揭交易中,，購房者通常簽署兩份合同：一份是與開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》,，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合同》。一旦樓盤爛尾,，選擇“脫身”的購房者必須解除這兩份合同,。三年前，林綺以每平方米1萬元的價格在河南鄭州購買了一套總價逾90萬元的期房,，首付28萬元,，并向銀行貸款65萬元。然而,，項目逾期交付超過兩年,。其間，開發(fā)商失聯(lián),，房價也腰斬至單價5000元,。

面對“繼續(xù)還貸如填無底洞，不還貸款則征信受損”的局面,，林綺翻閱了大量判例,，認(rèn)為主動放棄首付款和已還貸款，或許能增加法院支持解除合同的可能性,。最終,，她選擇放棄28萬元首付款及已償還的10萬元月供，將開發(fā)商與銀行一并起訴至法院,。最終,，一審法院支持解除購房合同和貸款合同，判定剩余貸款由開發(fā)商承擔(dān)。銀行不服上訴,，主張“房屋合同的履行風(fēng)險不應(yīng)由銀行承擔(dān)”,，二審法院駁回上訴，維持原判,。

北京京云律師事務(wù)所律師楊偉婷代理過某爛尾項目30余戶業(yè)主的退房案件,。她表示，是否起訴需結(jié)合項目實際情況,，權(quán)衡損失與風(fēng)險,。部分項目在業(yè)主持續(xù)推動下復(fù)工建設(shè)完成，最終交付,。但也有業(yè)主在審視項目建設(shè)程度,、周邊配套滯后、房價明顯下跌等因素后發(fā)現(xiàn)房屋交付時間遙遙無期,，損失不斷擴大,，首付款加已償貸款本息的總額，足以在市場上再購置一套房產(chǎn),。在這種情況下,，退房反而是更為理性的決策。

事實上,，通過訴訟實現(xiàn)退房退款并不簡單,。首先是立案難,。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,，“保交樓”政策下，部分地區(qū)的法院甚至?xí)霈F(xiàn)不予立案的情況,。即便成功立案,，購房者還將經(jīng)歷冗長復(fù)雜的法律程序。進入訴訟后,，爭議的焦點集中于對合同解除條件的認(rèn)定,。民法典規(guī)定了合同法定解除的五種情形，其核心是基于合同目的是否實現(xiàn),。同時，第562條也明確了約定解除,，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由,。解除合同的事由發(fā)生時,，解除權(quán)人可以解除合同。

但法院的裁判思路并不一致，有法院支持“約定解除”,。例如,，山東省青島市黃島區(qū)人民法院于2023年6月發(fā)布的民事判決書顯示，商品房買賣合同的雙方約定“延期交房”作為合同解除的事由,，因開發(fā)商超過約定的60天期限尚未交房,，法院支持購房者行使合同解除權(quán)。但也有法院基于同樣的約定解除事由,，引入政策考量,，作出不同判斷。云南省高院在今年5月發(fā)布的一則裁定中指出,，雖然購房合同約定逾期180天可解除,，但案涉項目在“保交樓”紓困資金的支持下，已經(jīng)完成主體建設(shè)并裝修完畢,，房屋有望交付，合同目的實現(xiàn)的條件已經(jīng)基本具備,，故本著維護交易穩(wěn)定的原則,，同時為了避免出現(xiàn)購房人“既得不到房又得不到錢”的局面，維持一審未予解除買賣合同的判決,。

楊偉婷強調(diào),，所謂“保交樓”政策，實為政府對開發(fā)商融資的支持措施,，主要是便利銀行放貸,，并不構(gòu)成法律層面上開發(fā)商必須履行交付義務(wù)的依據(jù)。因此,，部分法院以“保交樓”為由,，駁回業(yè)主解除合同的請求的判決邏輯，并非基于合同約定或事實證據(jù)裁判,，而是受政策口徑影響,。她還指出，有開發(fā)商未能如期交房也沒有正式通知延期,，且以疫情,、大氣污染等不可抗力為停工理由，法院在處理時一般予以一定采納,。因此,，購房者需要更為全面的舉證，例如重點核實項目基本情況,、土地規(guī)劃及驗收手續(xù),，收集銷售過程相關(guān)文件,，如預(yù)售方案等，對業(yè)主就無法交付的原因,、開發(fā)商的違約責(zé)任以及判定合同解除條件具有重要參考價值,。

解除購房合同后，能否同步解除貸款合同,，是購房者能否真正擺脫爛尾樓的關(guān)鍵,。王玉臣指出，買賣合同解除后,，貸款合同解除的依據(jù)是《解釋》第二十條,。此外，第二十一條第二款還明確,，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷,、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人,。但關(guān)于“剩余貸款由誰承擔(dān)”的裁判也存在分歧。有法院將購房與貸款視為獨立合同,，判決購房者仍應(yīng)繼續(xù)還貸,；也有法院采納“關(guān)聯(lián)合同”邏輯，判定開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款償還責(zé)任,。

對此,，楊偉婷建議，購房者在提起民事訴訟時,，務(wù)必要將銀行列為第三人,，要求解除購房與貸款合同，開發(fā)商返還已支付的首付款,、利息,、違約責(zé)任以及已經(jīng)償還的本金、利息,，未償還的貸款本息由銀行和開發(fā)商之間自行結(jié)算，這樣在判決解除后則無須繼續(xù)支付銀行貸款本息,。

法院判令解除合同,、開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，勝訴后,，購房者真的“脫身”了嗎,？王玉臣指出，購房人成功退房并追回款項的可能性很大程度上取決于開發(fā)商的資產(chǎn)狀況,。若開發(fā)商名下的資產(chǎn),、持有的土地,、未售房產(chǎn)等足額覆蓋債務(wù)，購房人回款可能性略高一些,；若開發(fā)商的資金狀況不佳,，購房人能夠追回款項的可能性較小。楊偉婷也坦言,，代理的相關(guān)案件目前處于執(zhí)行階段,，但執(zhí)行存在較大障礙。監(jiān)管賬戶內(nèi)確有資金,，但被凍結(jié),，尚未撥付給購房人。她提到,，當(dāng)事人最初的核心訴求是貸款免還,，愿意接受首付款及已還本金本息的部分損失，剩余部分則采取追償方式,。但現(xiàn)實是,，未售房產(chǎn)及土地等資產(chǎn)須項目完工后方可處置,，執(zhí)行周期長,、過程復(fù)雜。

嚴(yán)躍進也強調(diào),，一旦合同解除,，購房人與開發(fā)商的法律關(guān)系即轉(zhuǎn)化為清晰的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，開發(fā)商應(yīng)退還購房款并支付利息,。今后如恢復(fù)銷售,、變賣資產(chǎn)或有新資金流入，理應(yīng)優(yōu)先清償購房者,，而非金融機構(gòu),、建筑商或其他債權(quán)人。事實上,，最高人民法院早在《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》中已明確,，在房屋無法交付且無交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),、抵押權(quán)以及其他債權(quán),。然而，在實際操作中,，所謂的“優(yōu)先權(quán)”往往難以兌現(xiàn),。王玉臣指出,，購房人的消息較為滯后，往往在發(fā)現(xiàn)問題并開始維權(quán)時,，開發(fā)商的其他債權(quán)人可能已經(jīng)將資金執(zhí)行,，購房人即使有優(yōu)先權(quán)，也會面臨無錢可執(zhí)行的狀況,。若進入破產(chǎn)程序,，還將面臨資產(chǎn)處置周期長,、清償率低等困難,。

針對執(zhí)行難問題，楊偉婷建議,，盡早起訴并申請執(zhí)行，同時積極與執(zhí)行法官溝通,，爭取在債權(quán)人序列中保持優(yōu)先清償?shù)匚?。要真正保障購房人的?quán)益,，關(guān)鍵在于制度層面的預(yù)防和補救機制,。一方面，逐步推行現(xiàn)房銷售,，提高預(yù)售門檻,，最終過渡至“建成交付后銷售”模式。對于過渡期項目,，可設(shè)定“預(yù)售與現(xiàn)房雙軌制”,，若選擇預(yù)售，則需要以高保證金,、嚴(yán)格的資金監(jiān)管作為門檻,；若選擇現(xiàn)房銷售，則可以享受部分政策上的傾斜和優(yōu)待,，鼓勵開發(fā)商現(xiàn)房銷售,。另一方面，需強化預(yù)售資金的閉環(huán)監(jiān)管,，通過更為嚴(yán)格,、細(xì)致的“分期放款”預(yù)售資金支付與建設(shè)節(jié)點嚴(yán)格綁定。同時,，強化銀行監(jiān)督預(yù)售資金的相關(guān)責(zé)任。若相關(guān)房款沒有轉(zhuǎn)入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶中或銀行未履行監(jiān)督義務(wù)導(dǎo)致項目資金被挪用,，銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。此外，對于監(jiān)管不到位的政府部門,，也應(yīng)建立責(zé)任追究機制,。

更現(xiàn)實的問題是如何避免房子徹底爛尾，從根本上和本質(zhì)上解決購房者的住房問題,。嚴(yán)躍進建議,，對于爛尾樓項目，推動復(fù)工交房應(yīng)是優(yōu)先選項,。政府和相關(guān)部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)融資和施工,，如提供融資支持、減免相關(guān)稅費等,，確保項目能夠交付,。對于那些確已進入退房退款流程的項目，應(yīng)建立一個基本的償還次序,，即“償還給購房者優(yōu)于建筑企業(yè)和施工方”,。