2025年上半年,，北京二手房市場(chǎng)在政策效應(yīng)與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的雙重推動(dòng)下穩(wěn)健復(fù)蘇,。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù),，2025年1—6月,，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)90035套,，同比增長(zhǎng)20.4%,。其中,，3月單月網(wǎng)簽19234套,，創(chuàng)年內(nèi)峰值，主要受政策刺激疊加學(xué)區(qū)購(gòu)房需求集中釋放推動(dòng),。從成交規(guī)?？矗?025年上半年網(wǎng)簽量不僅顯著高于2023年與2024年同期,，更創(chuàng)下2022年以來(lái)三年同期的新高,。

6月網(wǎng)簽量同比實(shí)現(xiàn)小幅上漲,。對(duì)比2024年同期政策密集出臺(tái)帶來(lái)的短期沖高，當(dāng)前市場(chǎng)正通過(guò)自主調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)供需再平衡,。業(yè)內(nèi)專家分析指出,，北京二手房市場(chǎng)正逐步構(gòu)建新的平衡機(jī)制，價(jià)格回調(diào)已觸發(fā)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)功能啟動(dòng),，整體趨勢(shì)正由政策驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向內(nèi)生動(dòng)力驅(qū)動(dòng),。

隨著6月結(jié)束,，北京二手房市場(chǎng)在政策刺激下逐漸升溫，購(gòu)房者信心快速修復(fù),。2025年1—6月,，北京二手房總網(wǎng)簽量達(dá)90035套，同比提升20.4%。數(shù)據(jù)顯示,，2025年上半年二手房網(wǎng)簽量為近三年同期最高值,。2022年、2023年,、2024年上半年二手房網(wǎng)簽量分別為69754,、84332、74780套,。

自2024年起,，一系列房地產(chǎn)利好政策陸續(xù)落地北京,，對(duì)二手房市場(chǎng)的刺激作用貫穿2025年上半年。2025年1—5月,，北京二手房網(wǎng)簽量分別為13940,、11876、19234,、15569,、14277套，較2024年相應(yīng)月份高出1496,、5544,、4954、2215,、894套,。從成交量趨勢(shì)來(lái)看，2025年3月,、4月在政策效應(yīng)持續(xù)釋放疊加入學(xué)置業(yè)需求的帶動(dòng)下,，二手房成交需求集中釋放，網(wǎng)簽量觸頂,，隨后市場(chǎng)逐步自然回落,。

根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，6月北京二手房網(wǎng)簽量16838套,，環(huán)比5月上漲6.04%,，同比微漲1.01%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，與2024年6月政策拉動(dòng)的情形不同,，2025年6月的市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)出獨(dú)特特征。隨著前期政策效應(yīng)逐步衰減,，2025年6月北京二手房市場(chǎng)依托自身供需調(diào)節(jié)機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)簽量的逆勢(shì)上揚(yáng),，充分顯示出北京二手房市場(chǎng)自我修復(fù)與調(diào)節(jié)能力的增強(qiáng)。

當(dāng)前二手房市場(chǎng)連續(xù)2個(gè)月網(wǎng)簽量維持在1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)套區(qū)間波動(dòng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì),，正處于存量?jī)?yōu)化的關(guān)鍵調(diào)整期,。鑒于掛牌房源量在16萬(wàn)套以上的規(guī)模基礎(chǔ)上,，市場(chǎng)正通過(guò)自主調(diào)節(jié)逐步構(gòu)建新的平衡機(jī)制,。從去化邏輯看，月度2萬(wàn)套左右的網(wǎng)簽量是推動(dòng)供需關(guān)系優(yōu)化的重要支點(diǎn),，今年3月的階段性突破已為市場(chǎng)提供了積極信號(hào),。

當(dāng)二手房?jī)r(jià)格調(diào)整至合理區(qū)間，其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)會(huì)刺激需求釋放,，形成“價(jià)格回調(diào)—成交回升”的自我調(diào)節(jié)機(jī)制,。這種機(jī)制的底層支撐是價(jià)格已觸達(dá)購(gòu)房者心理預(yù)期閾值，使得市場(chǎng)成交對(duì)政策加碼的依賴性減弱,，轉(zhuǎn)而通過(guò)價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)供需平衡,。

經(jīng)歷此前“小陽(yáng)春”后，6月北京樓市進(jìn)入了平穩(wěn)期,。購(gòu)房者入市節(jié)奏放緩,，小業(yè)主守住掛牌價(jià)不再降低，供需雙方價(jià)格博弈呈現(xiàn)加劇態(tài)勢(shì),。二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了一年多的價(jià)格調(diào)整期后,，“價(jià)格觸底”似乎正逐漸成為二手房經(jīng)紀(jì)人的一致共識(shí),。大興區(qū)亦莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王倩表示,，近20套130平方米的房源中，進(jìn)行過(guò)調(diào)價(jià)操作的房源不足5套,。

二手房市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài),。王倩以近期一套帶看35次的精選房源為例，該套房源在其同小區(qū)的10余套掛牌房源中,，憑借中間樓層和掛牌價(jià)處于中位數(shù)的優(yōu)勢(shì)獲得較多購(gòu)房者關(guān)注,，但房源掛牌近2個(gè)月時(shí)間并未成交。議價(jià)空間縮小未達(dá)到購(gòu)房者心理價(jià)位成為關(guān)鍵,。有一組強(qiáng)意愿購(gòu)房者在與小業(yè)主協(xié)商價(jià)格時(shí),，因20萬(wàn)元的降價(jià)幅度超出小業(yè)主可接受范圍，最終未達(dá)成一致,。

同樣的情況還發(fā)生在豐臺(tái)區(qū)成壽寺片區(qū),。該片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王東新表示，在近期成交的4組房源中,，一位小業(yè)主在已經(jīng)選購(gòu)好新房的情況下,，將此前掛牌的小面積剛需型房源的價(jià)格下調(diào)了近20萬(wàn)元，調(diào)價(jià)后第5天便有購(gòu)房者洽談，最終在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上讓利10萬(wàn)元,，從調(diào)價(jià)到簽約僅用一周時(shí)間,。

不同類(lèi)型房源的價(jià)值分化邏輯仍與市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。在過(guò)去30年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中,，市場(chǎng)供應(yīng)以剛需及剛改類(lèi)產(chǎn)品為主,，導(dǎo)致改善型二手房在存量市場(chǎng)中的占比長(zhǎng)期偏低。而當(dāng)前需求端已完成一輪迭代,，改善型需求成為市場(chǎng)主力,。在此背景下，改善型二手房因供應(yīng)稀缺,、需求旺盛,，疊加其價(jià)格相較新房存在一定優(yōu)勢(shì)，已逐步進(jìn)入供需平衡狀態(tài),，后續(xù)房?jī)r(jià)持續(xù)下行的可能性顯著減弱,。

剛需房源議價(jià)空間相比改善及高端住宅仍有較大空間，但剛需房源仍是各片區(qū)成交量最大的戶型,。朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李?lèi)?ài)琴表示,，剛需房源在二手房市場(chǎng)屬于“硬通貨”，往往是年輕置業(yè)人群購(gòu)房過(guò)渡期的首選,。然而,，剛需房源抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，價(jià)格波動(dòng)幅度相比改善房源,、高端改善房源較大,。

剛需房源快速成交的同時(shí)，改善型房源成交量也有所提升,。李?lèi)?ài)琴表示,，朝陽(yáng)板塊周邊客群多為資金較為充足的置換客群。從供給端來(lái)看,，板塊剛需改善房源也就是面積段在110—140平方米的房源掛牌較少,，所以也就形成兩端發(fā)力的差異化格局。此前出售的10套房源中,，剛需房源和改善型房源占比約為8∶2,，而現(xiàn)在被縮小至7∶3。從市場(chǎng)表現(xiàn)上來(lái)看,，改善型房源價(jià)格已經(jīng)觸底,，下降空間有限，雖然總價(jià)均為1000萬(wàn)元以上,，但是購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)型房源的客群信心更為充足,，成交量也隨之上升,。

對(duì)于改善型二手房而言，賣(mài)家群體普遍具備較深厚的資金與房產(chǎn)積累,，變現(xiàn)緊迫性較低,，加之其對(duì)房源價(jià)值的評(píng)估更為理性，不會(huì)因短期市場(chǎng)波動(dòng)而大幅讓利,。這種基于價(jià)值認(rèn)知的堅(jiān)守,，使得改善型二手房?jī)r(jià)格亦呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。整體來(lái)看,，供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配與賣(mài)家心理預(yù)期共同構(gòu)成了不同房源價(jià)值分化的底層邏輯,，推動(dòng)市場(chǎng)向差異化穩(wěn)定格局演進(jìn)。