號稱對標匯悅臺,、售價高達每平方米十余萬元的“頂級豪宅”海珠天珺,，在交樓時被業(yè)主質疑存在“偷面積”的問題。多位業(yè)主反映,，由廣州保穗置業(yè)有限公司開發(fā)的樓盤中,，設計圖紙上標注為“入戶玄關”的空間實際上是連接入戶門與消防通道的候梯廳,，卻被計入套內(nèi)面積。其中縮水最嚴重的戶型達11.54平方米,，比例高達11.08%,，個別業(yè)主因此多支付了上百萬元房款。

2025年4月,，廣州市人民政府行政復議明確裁定,，該區(qū)域不具備獨立使用功能，應作為公攤面積分攤給住宅,。6月30日,，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，這座動輒千萬的“豪宅”,，一些戶型并不寬敞,，廚房小到放不下冰箱，最小的臥室甚至容不下1.2米的床,。

根據(jù)購房合同約定,，若套內(nèi)面積誤差超過3%，業(yè)主可申請退房退款,。業(yè)主掌握的一份內(nèi)部文件顯示,，若按此條款執(zhí)行，整個項目約有448套房源可選擇退房,，公司恐面臨高達70至80億元的退費風險,。

自2024年11月測繪結果更正以來，半年已過,，開發(fā)商遲遲未給出實質回應,，維權的業(yè)主陷入漫長的等待，有人因壓力病倒住院,，有人原本買來作婚房,，最終卻房未成人先散,。

保利“海珠天珺”項目位于廣州市海珠區(qū)琶洲東，靠近廣交會展館,，擁有珠江一線美景,，由保穗置業(yè)開發(fā)。項目整體規(guī)劃為五棟高層建筑,，分兩期開發(fā)銷售,。2021年底，項目一期開盤預售,，均價10萬元/平方米左右,，最高售價達11.9萬元/平方米，每套總價在1300萬到3000萬元之間,。據(jù)報道,，項目首開200多套住宅，不到10秒基本售罄,。

據(jù)業(yè)主謝先生介紹,，該樓盤在宣傳時對標匯悅臺，定位豪宅,，且以“每戶均有獨立電梯”為噱頭,，他看中該樓盤的區(qū)位優(yōu)勢，認購了二期的一套房產(chǎn)當作婚房,。這種“看圖買房”的信任,，埋下了后續(xù)糾紛的種子。2024年10月左右,，部分業(yè)主前往小區(qū)實地查看新房時,，發(fā)現(xiàn)設計圖紙中標注的“入戶玄關”的位置，實際是電梯候梯廳,。

以謝先生為例,，他所購房屋合同約定套內(nèi)面積為104.16平方米，但站在新房內(nèi)卻感受不到“百平以上”的空間感,。除了主臥稍微大點,，其他房間都很局促，1.2米寬的床都不好放,，兩間小房打通成一間才能用,。廚房尤其小，冰箱都只能擺在客廳里,。

隨后,，越來越多業(yè)主察覺房屋面積存在問題，紛紛加入維權行動,。廣州市規(guī)劃和自然資源局重新認定,，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》等，電梯間面積應計入共有建筑面積,。2024年11月,，測繪單位重新出具了“0011號實測報告”，并完成權籍入庫校驗,。原本被計入套內(nèi)的“入戶玄關”更改為共有建筑面積分攤給住宅,。

經(jīng)比對新舊測繪成果，一期涉案項目共392個單元中有315個房屋的面積出現(xiàn)調(diào)整,。一期五種主力戶型存在縮水,。其中縮水最嚴重的戶型，合同套內(nèi)面積為104.16平方米,，實測僅為92.62平方米,，縮水達11.54平方米，比例高達11.08%,。其他戶型的縮水率也普遍在4.44%至7.28%之間,。

這一變更引發(fā)了開發(fā)商的不滿。保穗置業(yè)隨即向廣州市人民政府申請行政復議,，提出“入戶玄關”應納入套內(nèi)面積進行計算,。他們主張，“入戶玄關”設置電梯卡權限,，限制他人進入,，具備獨立使用功能，應計入套內(nèi)面積,。2025年4月,，行政復議決定作出，廣州市政府駁回保穗置業(yè)的全部請求,，維持原處理決定,。

針對“電梯卡限制賦予空間專屬性”的說法，決定書指出,，所謂“獨立使用性”是通過設置電梯卡權限限制其他人員進入實現(xiàn),，該方式屬技術性管理手段，并不能賦予該空間在物權上的專有屬性,，一旦電梯權限調(diào)整,，任何業(yè)主或訪客均可進入。

決定書強調(diào),，申請人作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應熟知房地產(chǎn)行業(yè)相關標準與政策規(guī)定,，在辦理房屋首次登記過程中，應當嚴格依據(jù)實測數(shù)據(jù)和測繪成果,，并遵循誠實信用原則,。

6月30日,，記者實地走訪謝先生家發(fā)現(xiàn)，廚房空間非常狹小,，臺面僅夠容納少量電器和物品,，兩個成年人進入空間即顯得逼仄，此外,，部分房間的面積只有四五平方米,。李阿姨掏空積蓄買了一套約140平的住宅，準備接上兒子一家一起生活,，但縮水的套內(nèi)面積根本無法容納一家人共同居住,。記者在她家看到，最小的房間連1.2米的床都放不下,，必須定制榻榻米才行,。

根據(jù)《中華人民共和國消防法》第六十條規(guī)定，疏散通道需保持暢通,，擅自鎖閉屬于違法行為,。因此，連接候梯廳一頭的消防門不可封閉,，該區(qū)域的“私密性”自然也無從談起,。

根據(jù)業(yè)主提供的購房合同，第五章第十二條約定,，若套內(nèi)建筑面積誤差比的絕對值超過3%,，買受人有權解除合同。若選擇退房,，出賣人須按雙倍單價返還超出部分所對應的房款,；如不退房，出賣人還應按年利率3.85%計算,，退還買受人自付款日起至交樓日止的誤差部分房款利息,。

目前，一期1至3棟共有315套房屋面積出現(xiàn)調(diào)整,。業(yè)主掌握的一份內(nèi)部文件顯示,，按廣州市格式合同，整個項目涉及的448套已購房源均可能適用退房條款,，一旦全面啟動退房程序,，項目公司或將面臨高達70至80億元的退款壓力。

然而,，自廣州市規(guī)劃和自然資源局于2024年11月更正測繪面積以來,，七個月過去，開發(fā)商遲遲未給出實質回應。據(jù)銷售人員介紹,，目前已有約120戶完成收樓,。2025年3月，開發(fā)商向二期業(yè)主發(fā)出收樓通知,，并附帶“收樓大禮包”以鼓勵交樓：如在4月15日前完成收樓,，可獲贈兩年物業(yè)費、家電抽獎資格及十年車位使用權,。

也有部分業(yè)主選擇拒絕收樓。一期業(yè)主劉小姐表示,，她擔心交樓行為被視為默認面積誤差,，影響后續(xù)維權。二期業(yè)主李阿姨則表示,，希望能有統(tǒng)一的處理方案,，而不是在問題沒解決的情況下被迫交樓。由于尚未確權,，二期業(yè)主即便收樓,，也無法領取房產(chǎn)證，直接影響房屋抵押,、轉讓等后續(xù)操作,。

隨著爭議持續(xù)發(fā)酵，已有部分購房者通過法律途徑尋求維權,。天眼查數(shù)據(jù)顯示,，自2024年12月起，廣州保穗置業(yè)有限公司作為被告被卷入多起法律程序,，截至目前,，案由為“仲裁程序中的財產(chǎn)保全”的案件已超過100起，另有部分案件涉及“商品房預售合同糾紛”,，均由廣州市海珠區(qū)人民法院受理,。

漫長而艱難的維權過程，也在持續(xù)消耗著業(yè)主們的身心,。謝先生原計劃將該房作為婚房,，如今卻一邊背負高額房貸，一邊每月支付四千多元在外面租房,。高額房貸加上看不到解決問題的希望,，長期的壓力導致他最后和對象分開。李阿姨則因維權期間過度操勞兩次住院,，原本希望一家人早日團聚的愿望一再落空,。

保利發(fā)展方面曾表態(tài)認為：保穗置業(yè)方無錯，將繼續(xù)提起行政訴訟,；針對業(yè)主的訴求,，保穗置業(yè)將積極應對,。