今年4月底,，央企中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以7.7552億元,、溢價(jià)率21.94%的價(jià)格競(jìng)得通州梨園“花語(yǔ)璟云”項(xiàng)目地塊，綜合樓面價(jià)約3.58萬(wàn)元/平方米，刷新了通州土拍樓面價(jià),、舉牌次數(shù)及溢價(jià)率三項(xiàng)紀(jì)錄,。這是中鐵建地產(chǎn)時(shí)隔三年重回北京市場(chǎng)拿地,。今年以來(lái),，房企紛紛聚焦于北京、上海,、杭州,、成都等核心城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，高于周邊在售項(xiàng)目的拿地成本為中鐵建地產(chǎn)的定價(jià)和去化帶來(lái)挑戰(zhàn),。6月下旬，位于通州梨園板塊的中鐵建花語(yǔ)璟云戶型圖流出,，包含94平方米的三居以及主力戶型110平方米三居和124平方米四葉草戶型,，定位“剛需+改善”，目標(biāo)客群面向朝陽(yáng)通勤及通州本地人群,。該項(xiàng)目是中鐵建地產(chǎn)近3年來(lái)首次在北京市場(chǎng)拿地,。當(dāng)時(shí)，該地塊吸引了中鐵建地產(chǎn),、招商蛇口,、中能建,、康潤(rùn)4家房企參與競(jìng)奪，最終經(jīng)過215輪交鋒,，中鐵建地產(chǎn)以7.7552億元摘得該地塊,，溢價(jià)率21.94%,，綜合樓面價(jià)約3.58萬(wàn)元/平方米,，創(chuàng)下通州樓市新紀(jì)錄。

梨園6007地塊位于九棵樹街道,，地處東五環(huán)和六環(huán)之間,，距離地鐵八通線梨園站直線距離0.5公里。地塊土地面積僅1.27萬(wàn)平方米,，地上建筑面積2.16萬(wàn)平方米,，容積率1.7，限高45米,。張凱介紹稱,，從地塊規(guī)模和容積率來(lái)看，地塊“小而美”且相對(duì)方正,，既降低了企業(yè)拿地資金門檻,，也為后期設(shè)計(jì)規(guī)劃預(yù)留了靈活空間?；ㄕZ(yǔ)璟云規(guī)劃了6棟4—16層的住宅樓,，總戶數(shù)202戶，另有3棟配套樓,、機(jī)動(dòng)停車位247個(gè),。

然而，今年通州區(qū)域土拍火熱,，新盤集中入市,，給項(xiàng)目后續(xù)去化帶來(lái)壓力。與花語(yǔ)璟云相鄰的招商云璟攬閱,，去年10月23日由招商蛇口以底價(jià)9.92億元摘得,，樓面價(jià)28584元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米,。招商云璟攬閱于今年3月初開盤,，目前網(wǎng)簽202套，去化率55%,，網(wǎng)簽價(jià)格多數(shù)為5.85萬(wàn)元/平方米,，少數(shù)幾套達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。

3公里外,，金隅花溪云錦于今年5月下旬開盤,，規(guī)劃8棟7—11層洋房,，一梯兩戶設(shè)計(jì)，總戶數(shù)366戶,，容積率2.2,。整個(gè)項(xiàng)目為108—153平方米的改善型四居室，層高3—3.16米,，其中125平方米和158平方米為主力戶型,。該項(xiàng)目拿地時(shí)間為2024年11月5日，金隅以11.96億元底價(jià)摘得,，樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米,，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。目前,，項(xiàng)目網(wǎng)簽78套,，去化率21%，成交均價(jià)54789元/平方米,。

值得注意的是,，上述三個(gè)項(xiàng)目位置相近，合計(jì)為城市副中心供應(yīng)近千套住宅,，目標(biāo)客群均為通州及朝陽(yáng)通勤人群,。無(wú)論是定位“剛需+改善”的云璟攬閱，還是定位純改善的花溪云錦,，戶型面積段均與花語(yǔ)璟云有部分重疊,。但從拿地價(jià)格來(lái)看，花語(yǔ)璟云比云璟攬閱,、花溪云錦每平方米高出7300元,、1萬(wàn)元。

與此同時(shí),，比花語(yǔ)璟云拿地早20天的朝棠攬閱已率先開放樣板間,，該項(xiàng)目位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，屬于通州老城板塊,，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間,，距離地鐵22號(hào)線永順站只有200米。盡管招商蛇口在拿地時(shí)同樣出現(xiàn)高溢價(jià),，成交樓面價(jià)約3.12萬(wàn)元/平方米,，但仍比花語(yǔ)璟云每平方米低4600元。

此外,，今年6月4日,，中建玖合以74.91億元拿下通州副中心“巨無(wú)霸”地塊，該地塊距離北京市委,、市政府500米左右,，雙軌交優(yōu)勢(shì)明顯,。作為后續(xù)入市項(xiàng)目，副中心地塊將在價(jià)格定位與產(chǎn)品策略上,，或與上述在售及待售項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng),。

中鐵建地產(chǎn)是央企中國(guó)鐵建股份有限公司下屬地產(chǎn)平臺(tái)，是國(guó)資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一,。2024年,，中鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額951.45億元，在全國(guó)房企中排名第13位,。截至2024年年底,，中鐵建地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)48個(gè)城市和海外投資開發(fā)279個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約8579萬(wàn)平方米,，已開發(fā)面積約7329萬(wàn)平方米，京津冀,、長(zhǎng)三角,、珠三角等主要城市群均有布局。

過去幾年,，中鐵建地產(chǎn)一直保持較高的投資強(qiáng)度,，但去年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入466.46億元，同比減少26.3%,；凈利潤(rùn)為12.42億元,，同比減少7.7%。營(yíng)收和凈利雙雙下滑,，除了受行業(yè)大環(huán)境影響外,，還與其過去幾年多通過合作方式開疆拓土有關(guān)，少數(shù)股東的利潤(rùn)占比過大逐漸在年報(bào)中顯現(xiàn),。

去年9月份,，中鐵建地產(chǎn)換帥，孫洪軍接替李興龍出任黨委書記,、董事長(zhǎng),。上任僅一個(gè)月，孫洪軍就在京召開“大干100天”的動(dòng)員部署,，提出中鐵建地產(chǎn)的銷售,、回款和存貨去化等指標(biāo)需要大幅提升。在具體投資上,，今年1月份,，中鐵建地產(chǎn)召開2025年工作會(huì)，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的要求提出要“穩(wěn)住規(guī)模,，做優(yōu)做精”,。

近兩年,，房企投資布局進(jìn)一步收斂聚焦，重點(diǎn)圍繞高能級(jí),、深耕城市拓展項(xiàng)目,。2024年全年，中鐵建地產(chǎn)在上海,、西安,、成都、南京,、天津等13個(gè)城市共計(jì)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè),，權(quán)益總計(jì)容面積為199.8萬(wàn)平方米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款為147.32億元,，獲取土地平均溢價(jià)率為5.16%,。西南地區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域是其目前銷售核心區(qū)域，去年分別貢獻(xiàn)銷售額350.7億元和298.5億元,，占比37%和31%,。

在北京市場(chǎng)，中鐵建地產(chǎn)曾頻繁參與土拍及項(xiàng)目開發(fā),，但近3年少有露面,。今年高溢價(jià)拿下梨園6007地塊，高調(diào)宣布回歸,。除了北京外,，今年以來(lái)，中鐵建地產(chǎn)加大在其他核心城市的“補(bǔ)倉(cāng)”力度,。今年5月9日,，中鐵建地產(chǎn)擊敗保利地產(chǎn)、招商蛇口等,，以24.71億元,、溢價(jià)率20.42%的價(jià)格摘得上海熱門的松江地塊。今年6月份,，中鐵建地產(chǎn)先以20.13億元拿下成都成華區(qū)圣燈街道人民塘社區(qū)地塊,，后又以15.11億元拿下武侯區(qū)地塊，溢價(jià)率達(dá)16.9%,。

隨著銷售端分化加劇,，房企在投資端出于銷售回款和現(xiàn)金流安全考慮進(jìn)一步聚焦。今年上半年,，市場(chǎng)熱度多集中于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊,，如北京、上海、深圳,、杭州,、成都等地是房企重要布局區(qū)域。在行業(yè)深度調(diào)整期,，中鐵建地產(chǎn)能否通過這些“補(bǔ)倉(cāng)”踐行“穩(wěn)住規(guī)模,，做優(yōu)做精”的戰(zhàn)略，尚待后續(xù)市場(chǎng)檢驗(yàn),。