林研看著手機(jī)里的房源信息,，語氣里滿是慶幸。她原本急于購房,，但親身經(jīng)歷二手房房價下跌后,，決定繼續(xù)觀望一段時間再做購房決策。

得益于2024年四季度以來的樓市政策刺激,，2025年房地產(chǎn)市場在一季度迎來了“小陽春”行情，尤其是一線城市樓市出現(xiàn)了回暖跡象。然而,，步入5月后，隨著傳統(tǒng)銷售旺季熱度逐漸褪去,，樓市出現(xiàn)了新變化,，房價再現(xiàn)下行風(fēng)險。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，2025年6月,，4個一線城市二手房價格環(huán)比下降0.7%，降幅與5月相同,。具體到城市,，北京環(huán)比下降1.0%、上海下降0.7%,、廣州下降0.7%,、深圳下降0.5%。同比來看,，4個一線城市二手房價格下降3.0%,，降幅比5月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。

去年就踏上漫漫看房路的林研,，今年3月終于看中了北京東城區(qū)一套“老破小”,，房東報價510萬，讓步10萬,，咬死“500萬不能再低”,，但林研只出490萬,。雙方從白天談判到深夜，誰也不愿意讓步,，最終以“再考慮考慮”收場,。第二天一大早，中介來電告知房子492萬成交了,。林研一時間愣住了,，覺得房東不講信用，甚至想要找房東理論,。然而,，3個月后的6月份，同樣的地段,、同戶型的房子掛牌價雖然還是510萬,，但中介打電話告訴她472萬就可以拿下，房東誠意出售,。林研笑著說：“原來被截胡也不是壞事,，是老天在幫我止損20萬！”

經(jīng)過3月份被截胡,，看到5,、6月份二手房房價連續(xù)下跌后，林研表示自己暫時買房意愿沒有那么強(qiáng)了,，想再等等看,。她擔(dān)心“老破小”的房價會繼續(xù)下跌?！爸薪橐恢痹诖呶页鰞r,，但是我已經(jīng)不想出價了，不想買了,，如果非要我出價,，最多不會超過450萬,。”

葉琪也是今年買房大軍中的一員,。她和男朋友打算今年結(jié)婚，想買一套既能當(dāng)婚房又有學(xué)區(qū)的房子,。從今年年初開始看房,，看了不到3個月,，就在5月份迅速定下了萬壽路區(qū)域的一套學(xué)區(qū)房?？少I房后看到近期樓市的房價走勢,，她開始內(nèi)耗“是否決定太過草率”，擔(dān)心買貴了,?！捌鋵?shí)可以先租房兩三年,，等準(zhǔn)備要小孩的時候再買也不遲，到那時,，房價,、政策或許都會更明朗些,。”葉琪滿是擔(dān)憂地說,。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2025年1-6月北京全市二手房累計成交88677套，明顯高于2024年同期,。其中,，6月二手房成交量為15139套，環(huán)比增長6.0%,，同比增長1.0%,。從事房地產(chǎn)行業(yè)20多年的房產(chǎn)博主虎哥指出，2025年樓市經(jīng)歷了3月“小陽春”后,，樓市熱度逐漸下降,，整體成交量在3月、4月高位后,，5月、6月出現(xiàn)了正常的下降,，但上半年整體成交量仍處于近3年高位,。“當(dāng)前市場的癥結(jié)在于買房人觀望猶豫不敢入手,，賣房人不甘降價覺得虧損,，市場情緒稍顯低迷，但市場整體平穩(wěn),?！彼J(rèn)為北京房價長期仍具上漲趨勢，當(dāng)下的焦灼只是短期現(xiàn)象,。

蘇悅的賣房經(jīng)歷或許是眾多賣房者的縮影,。去年她掛牌出售北京東城區(qū)二環(huán)邊的一套“老破小”，掛牌時信心滿滿,，自恃學(xué)區(qū)優(yōu)勢能快速成交,，結(jié)果現(xiàn)實(shí)卻啪啪打臉。房子掛出4個月無人問津,，中介天天勸她“割肉降價”,。無奈之下，她向現(xiàn)實(shí)低頭,，將原800萬的掛牌價調(diào)到750萬,，依舊無人問津；繼續(xù)下調(diào)到730萬,，還是沒人看,；半年內(nèi)降到700萬,，仍然無人問。今年3月,，因有買家急需落戶給孩子上學(xué),，房子最終以655萬成交。通過這次賣房經(jīng)歷,，她總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)：如果是真心賣房一定要吃透市場,，如今已是買方市場，如果想快速把房子賣出去,，就不能硬扛高價,，一定要緊跟市場行情。

高旭正是蘇悅口中那個一心想賣高價的業(yè)主,。他位于北京回龍觀板塊的房子,，今年年初以393萬元掛牌出售，沒想到不到兩個月就在3月份以365萬元成交,?；蛟S是成交太順利，高旭心里犯起了嘀咕：同小區(qū)同戶型的房子去年8月還賣了398萬,，自己這單足足少了33萬,。再加上3月份小區(qū)里房子賣得很快，他越想越覺得賣虧了,，干脆毀約不賣了,，賠了買家10萬元違約金?？伤麤]算到,，樓市行情轉(zhuǎn)瞬即逝。到了4月,，市場熱度已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫趨勢,。無奈之下，高旭將房源從中介平臺撤下重新掛牌,。這次他做足了功課,，直接將掛牌價降到了350萬。果然,，重新降價掛牌后,，看房的人明顯多了起來。掛牌不到50天,，房子最終在7月初以331萬再次成交,。“說不后悔,，那是假的,，”高旭的語氣里滿是懊悔,，“短短三個多月，算上違約金,，足足少賣了44萬,！”

據(jù)在回龍觀片區(qū)干了十多年的房產(chǎn)中介王東介紹，相比于3,、4月份,，近期二手房成交節(jié)奏明顯放緩，尤其是房齡超20年的步梯“老破小”,，掛牌量持續(xù)增加但需求卻越來越少,，業(yè)主為了盡快出手只能降價拋售。而帶電梯的次新房則好賣得多,，房價降幅也遠(yuǎn)小于“老破小”房源,。他直言高旭的那套房子，實(shí)際上樓層在中高層,，裝修也一般,，在2、3月份時,，該小區(qū)的掛牌房源并不多,，那個時候需求反而比較多，所以很快能夠出手,，而且價格相對來說也屬于高價了，但是高旭太“貪”了,?！?、5月份該小區(qū)掛牌房源增多,，他的房子各方面都不具備優(yōu)勢,，客戶當(dāng)然不愿意看了，要想賣出去就只剩降價一條路,?！?/p>

不僅北京二手房市場呈現(xiàn)出這種現(xiàn)象，上海二手房市場也同樣如此,，那些兼具樓層好,、戶型正、性價比高的優(yōu)質(zhì)房源,，依然能在市場中脫穎而出,。上海楊浦區(qū)的資深中介老李說，過去以改善型客戶為主的市場,，如今更多被務(wù)實(shí)的年輕人填補(bǔ)上來——尤其是95后,，他們不是沖著面積和地段去的,，而是更看重房屋品質(zhì)和租售比。他接觸過不少95后客戶,，工作幾年后收入趨于穩(wěn)定,，不想再把錢扔進(jìn)看不見未來的租金里。他們通常挑選總價在300萬元左右的優(yōu)質(zhì)二手房房源,，首付門檻不高,，利率也低，房貸壓力相對可控,。

而另一個不容忽視的變化,，是“今年越來越多的人開始‘反向改善’?！睋?jù)老李陳述,，他手里的幾個客戶，接連做出同樣的選擇：從大房子換到小房子,，從主城區(qū)搬往郊區(qū),。這是他十多年從業(yè)生涯里，第一次這么頻繁地看到客戶主動“減配”,。一位上市車企員工被裁員后,，將市區(qū)600萬的房子置換為郊區(qū)300萬的小戶型，用剩余資金為養(yǎng)老做準(zhǔn)備,。另一位互聯(lián)網(wǎng)大廠程序員,，曾住著總價2800萬的四居室，卻因高額房貸和長期高壓工作拖垮身體,，最終將房子換成1500萬元的三居室,。“背著房貸的日子像扛著巨石,，實(shí)在太沉了,，扛不動?！边@位程序員感慨道,。

樓市潮水的轉(zhuǎn)向背后，是人們對風(fēng)險承受力的集體重新審視,。隨著收入預(yù)期走低,、生活成本攀升，大家對房產(chǎn)的風(fēng)險敞口愈發(fā)謹(jǐn)慎,，“主動降低杠桿,、減少負(fù)債”成為普遍選擇。這種轉(zhuǎn)變不僅是資產(chǎn)配置的調(diào)整,，更折射出人們對生活平衡的重新考量,。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出：“當(dāng)前北上廣深等城市二手房掛牌量顯著增加,，‘以價換量’已成為市場常態(tài)。盡管6月份上海二手房價格環(huán)比下降0.7%,，但市場成交量保持活躍,，樓市止跌回穩(wěn)的趨勢是不變的?！?/p>

這一判斷在房產(chǎn)中介老李處得到印證,。他觀察到，雖然近期二手房成交節(jié)奏略有放緩,，但對他所在的門店及他個人業(yè)務(wù)并未產(chǎn)生明顯影響,。近兩個月經(jīng)他手成交的房源價格保持穩(wěn)定，波動幅度較小,，成交量也未明顯減少,。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心最新披露的數(shù)據(jù)，2025年上半年上海二手房累計成交11.6萬套,，較去年同期增長24%,，創(chuàng)下自2022年以來最高紀(jì)錄。從月度趨勢看,，傳統(tǒng)淡季未現(xiàn)疲態(tài),，3月單月成交量達(dá)到2.67萬套，為2021年3月以來峰值,，5-6月熱度稍有下降,，但單月成交均穩(wěn)定在1.5萬套以上榮枯線。

在北京,、上海全面取消樓市限購的可能性極小,。58安居客研究院院長張波也持相同觀點(diǎn)。他指出,，上海5、6月二手房價格之所以下降,，主要是因?yàn)橥恍^(qū)成交房源往往集中于低價掛牌房源上,，但成交量并未隨之縮減。針對市場關(guān)注的北上深是否會全面取消限購的問題,，張波明確表示北京,、上海二手房市場交易活躍且整體平穩(wěn)，全面取消限購的可能性極小,，政策調(diào)整更可能集中于庫存高,、去化難的外圍區(qū)域，采取定向放松措施,。

6月13日的國常會提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后,，樓市政策走向成為人們關(guān)注焦點(diǎn),。廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，未來的政策關(guān)鍵在于存量政策的落地成效,。當(dāng)前重點(diǎn)在于推進(jìn)諸如城中村改造,、存量房收儲等措施，若能順利實(shí)施,，將為市場注入關(guān)鍵動力,。與此同時，對于市場期盼的北上深全面取消限購,，他同樣認(rèn)為概率極低：“當(dāng)前放開限購主要是允許多套房購買,，但當(dāng)下樓市投資情緒低迷，政策刺激效果有限,?！?/p>