原標題：馬光遠：房價漲到了天上，選擇做接盤俠,，還是租房？

作者：馬光遠

2016年房價的暴漲,，讓熱點城市的房價距離年輕人越來越遠,。以北京為例，在房價均價早已經(jīng)突破5萬之后,，每套房子的價格平均接近600萬,，一個家庭稅后年收入20萬的家庭，不吃不喝也需要30年,。即使北京市將2017年房價調(diào)控的目標確定為“環(huán)比不上漲”,，但目前的房價已經(jīng)讓很多人可望不可及,。

從租金看,，北京目前平均每套住房的租賃價格為4500多，相對于買房,，租房的壓力明顯要小很多,。那么，你會選擇租房還是選擇買房,？

其實,，就在去年6月份，國務院出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,，提出要構(gòu)建租售并舉的住房制度,。并在稅收、公積金等各個方面鼓勵租房,。

然而,，從去年的情況看,，這種鼓勵措施并沒有讓很多人放棄買房而去租房。因為,，這絕非一個簡單的解決負擔問題,。

從簡單的數(shù)學而言，相對于高高在上的房價,，房租還是比較便宜的,。接近600萬的售價，和4500元每月的房租比,，北京的租售比已經(jīng)到了令人嘆為觀止的程度,。

北京一些房子的租售比甚至超過了1:1000，按照租金,，收回買房的成本,，甚至會超過70年的住房的法定期限。我不敢說北京的房租很便宜,，但最起碼,，相對于房價，房租至少是能承受的,。

但是,，即便如此，很多中國人在盡可能的情況下,，仍然會選擇買房,，而不是租房。因為在很多城市,，即使房子不是“炒的”,，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的,。

比如,，北京的學區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價仍然有那么多人趨之如騖，因為大家買的不是房子,，而是孩子上學的資格,。相對于孩子的前途，房價是否太高已經(jīng)不重要,。你是通過高房價,，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的,。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務進行緊密捆綁的情況下,，房子當然不是簡單住的。

至于其他的原因，比如,，房價上漲的預期,，國人的習慣，以及長期以來,，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因,。也就是說，在公共服務的獲得上,，特別是在孩子教育資源的分配上,，房屋所有權(quán)相對于租賃權(quán)，具有獨特的不可比擬的優(yōu)勢,。

住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠遠超越居住功能的價值,。這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源,。特別是在房價上漲預期仍然很強烈的情況下,，這更成了大家集體行動的邏輯。

我從來不鼓勵年輕人租房子,，因為這種選擇很害人,。去年年底的中央經(jīng)濟工作會議，提出了中國未來住房制度的大方向是建立租售并舉的住房制度,。然而,，即使是去年國務院出臺的上述鼓勵租房的辦法，仍然沒有多少亮點可言,，落地的更是寥寥無幾,。

房地產(chǎn)市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠,，因為政府在其中無利可圖,。鼓勵租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大家租房,，但到實際操作層面,，幾乎所有的政策都無法落地。

政策如果真的要鼓勵租房,，最起碼應該做到三點大的突破：

第一,、把買房和孩子入學脫鉤。買房可以入學,，租房也應該有入學資格，如果規(guī)定租房有入學資格,，相信很多人會選擇租房而不是買房,；

第二、房租支出應該抵扣個稅。如果房租可以納入個人所得稅的可抵扣項,，也會有一部分人尋找租房,；

第三、不要建設太多的公共租賃房,，以及太多的保障性住房,。政府的保障范圍應該主要限于低收入群體，保障的方式應該以貨幣,，特別是應該發(fā)放租房券,。北京去年年底出讓了幾塊土地，但最后都搞成了開發(fā)商自持,，這顯然是要開發(fā)商出租,。在房租價格相對于房價沒有太高收益的情況下，開發(fā)商會把毛坯房裝修了出租,？出臺這樣的政策究竟有沒有做過調(diào)研,？

回到房價和租金。我必須說明,，中國的房價和房租其實都偏高,。在美國，衡量房價是否合理的標準之一,，就是一個家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出,。按照這個標準，中國很多人不僅僅把假體收入的100%用于住房支出,。而且還要捆綁好幾代人的收入,。房價之不合理不言自明。

然而,，當房價與教育資源捆綁的時候,。房子的價值當然不僅僅是房子。因此,，“房子是住的,，不是炒的”。這個目標要兌現(xiàn),，不僅僅要抑制炒房的,，更要把買房和孩子入學等脫鉤。否則,，說房子是用來住的,，很顯然不能解釋學區(qū)房為什么那么搶手。

所以,，上一篇文章就提醒,，孩子很快要入學的,，就不要考慮價格的漲跌，因為這不是一個經(jīng)濟問題,，這是一個很缺德的問題,。

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