（原標(biāo)題：一線樓市跨年狂歡現(xiàn)調(diào)控收緊信號(hào)）

一線樓市跨年狂歡

延續(xù)去年下半年的行情，新年假期結(jié)束后,，一線城市的樓市繼續(xù)火爆，上海成為這一輪上漲的典型，一二手市場(chǎng)均成交火爆，改善型需求成為主力，相比之下剛需顯得不足,。

針對(duì)火熱的一線城市樓市，深圳,、上海等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策,，未來不排除進(jìn)一步收緊的可能。但快速上漲不可能長(zhǎng)期持續(xù)，未來漲幅或?qū)⒎啪彙?/p>

“一線城市樓市的量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年,，下半年,，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉說,。

2月23日，北京年后首場(chǎng)土地拍賣即迎來樓面價(jià)達(dá)4.7萬元/平米的地王,。據(jù)測(cè)算,，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在10萬/平米以上。

這只是春節(jié)后一線城市樓市火熱行情延續(xù)的一個(gè)注腳,。

對(duì)于北上廣深而言,，2015年無疑是一個(gè)樓市“大年”，尤其深圳憑借一枝獨(dú)秀的房?jī)r(jià)漲幅,，后來居上,；上海、北京的漲幅也均居前,。而春節(jié)后,，火爆似乎仍在持續(xù)，且有愈演愈烈之勢(shì),，甚至出現(xiàn)“過熱”的苗頭,。

高企的房?jī)r(jià)，成為了一線城市政府的頭等大事,。2月4日,，深圳市長(zhǎng)許勤明確提出，正在研究房?jī)r(jià)調(diào)控政策,。近日,，一則“非深戶籍者購(gòu)房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年”的傳聞更是在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

上海官方亦表示“要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過快上漲,，并嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu),、二套房政策”。

收緊的政策調(diào)控信號(hào),，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求,，使得分析人士多認(rèn)為，2016年一線城市房?jī)r(jià)將迎來調(diào)整,。但在土地資源有限,、供需關(guān)系等長(zhǎng)期矛盾難以解決的制約下，調(diào)整可能僅僅意味著“漲幅放緩”,。

一線城市樓市上演跨年瘋狂

經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的冷清,，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演,。

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周內(nèi),，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套,，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來最高值,。其中,，北京二手房成交均價(jià)為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價(jià)約上漲5%,。有分析人士指出,，如果在并不特別偏遠(yuǎn)的地段買房，300萬已經(jīng)是北京的“起步價(jià)”,。

上海更是屢屢被曝出春節(jié)后房東跳價(jià),，但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年,，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng),，成交量也創(chuàng)下歷史新高,，成交均價(jià)同比上漲18%,。

去年房?jī)r(jià)漲幅最快的深圳亦“不甘落后”。經(jīng)歷了春節(jié)一周的“零成交”后,，2月15日,，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價(jià)為91965元/平,，突破9萬大關(guān),。

但值得注意的是，這一高均價(jià)的出現(xiàn)是因?yàn)楦叨藰潜P海上世界雙璽項(xiàng)目的入市,。不過,，據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價(jià)達(dá)46515元/平米,，同比漲幅為74%,。

易居研究院近日發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)研顯示，2015年房?jī)r(jià)暴漲的深圳,，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)25.8,，位列全國(guó)之首，同比增幅達(dá)27.6%,，而全國(guó)的平均值為7.2,。易居研究院研究員曹倪娜稱：“深圳已經(jīng)出現(xiàn)短期泡沫?！?/p>

僅有廣州仍保持“溫和”狀態(tài),。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周廣州共網(wǎng)簽新建住宅822套，處在周成交低位,，均價(jià)僅在16883元/平米,。

除了房?jī)r(jià)上漲，一線城市的土地市場(chǎng)升溫也在春節(jié)后持續(xù),。2月23日,，北京年后的首場(chǎng)土地拍賣在大興區(qū)拍出樓面價(jià)達(dá)4.7萬的新地王。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算,，未來房?jī)r(jià)將在10萬/平米以上,。而目前，同一區(qū)域普通住宅售價(jià)最高的項(xiàng)目均價(jià)僅在4.5萬,。

新一輪政策寬松無視一線城市

新的一年開始后,，高層去庫存政策進(jìn)一步推出，多個(gè)二三線城市出臺(tái)寬松政策,。但一線城市的火爆,，與近期的全國(guó)性政策利好似乎并無太大關(guān)聯(lián)。

央行的首付20%新政,，執(zhí)行限購(gòu)的一線城市并不在其影響之列,；而財(cái)政部自2月22日實(shí)施的“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠”政策,，北上廣深僅適用于“對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅”,。

實(shí)際上，一線城市僅購(gòu)買144平米以上的首套房,，將享受到稅費(fèi)減半的優(yōu)惠,。眾多業(yè)內(nèi)人士指出，僅此一條利好,，所影響的房屋結(jié)構(gòu)只是少數(shù),，對(duì)一線城市的作用并不明顯。

反之,，在其他城市紛紛放松調(diào)控去庫存之際,，為了應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的一線城市在釋放調(diào)控收緊的信號(hào)。

雷聲最大的是深圳,。近幾日,，包括地產(chǎn)商、銀行人士等在內(nèi)的多方信源均指出,，從3月1日起,，深圳將很可能執(zhí)行新政,，非深戶籍者購(gòu)房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年。一位開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，“1改3”的政策已經(jīng)是八九不離十了,。對(duì)比其它一線城市，深圳對(duì)非戶籍人口的限制是最寬松的,，改變也在意料之中,。

深圳市規(guī)土委此前對(duì)媒體回應(yīng)稱，目前政策正在研究之中,，還沒有收到正式通知,。銀行人士則表示，暫未收到通知,，但已在加緊審批非深戶資料了,。

此前，官方已經(jīng)釋放出了“調(diào)控”信號(hào),。2月4日,，深圳市長(zhǎng)許勤在市人大會(huì)議的記者會(huì)上指出，為把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間,，深圳“正在研究調(diào)控政策”,。

另一方面，針對(duì)深圳樓市廣被質(zhì)疑的“中介炒房”之風(fēng),，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)已在近日發(fā)文,，嚴(yán)令禁止,。

而上海市政府則在近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》的通知,。通知指出，要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu),，增加中小套型住房供應(yīng)比例,，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域,，提高至70%）,。這被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為上海樓市調(diào)控收緊的信號(hào)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析,，現(xiàn)在增加市場(chǎng)供應(yīng)的方法就是把戶型做小,，從而增加套數(shù)?？陀^上,，這一調(diào)整也會(huì)起到控制房屋總價(jià)的效果。

早在四季度工作會(huì)議上,，上海市委書記韓正明確表示,，上海樓市存在結(jié)構(gòu)性問題,，要把控制房?jī)r(jià)作為重要調(diào)控目標(biāo)。此外,，上海市發(fā)改委和房管局的領(lǐng)導(dǎo)亦指出,，要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu),、二套房政策,。

上海一位房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，據(jù)房管局內(nèi)部人士透露,，年后二套房貸將會(huì)收緊,。

一線城市房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整嗎？

即使是在政策風(fēng)聲之前,，部分業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始看空深圳房?jī)r(jià),，他們預(yù)計(jì)，2016年深圳房?jī)r(jià)將迎來調(diào)整,。

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出,，在投機(jī)炒房推波助瀾之下，購(gòu)買力和房?jī)r(jià)之間已經(jīng)產(chǎn)生明顯斷層,，再加上資本市場(chǎng)利好在2016年難以重現(xiàn),，所以對(duì)2016年深圳房?jī)r(jià)不能預(yù)期太高，特別是部分房?jī)r(jià)上漲過快的高端項(xiàng)目,，可能會(huì)存在一定壓力,。

美聯(lián)物業(yè)則指出，政策如果落地,，擁有購(gòu)房資格的人士將縮減,，并將引起市場(chǎng)觀望情緒，成交量會(huì)下降,，這一時(shí)效估計(jì)在半年左右,。事實(shí)上，深圳這一輪的房?jī)r(jià)上漲,，與“投資客”盛行不無關(guān)聯(lián),。有數(shù)據(jù)顯示，深圳的投資投機(jī)需求占比超過三成,，甚至部分區(qū)域超過五成,。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，更是在“看跌”深圳房?jī)r(jià),。楊紅旭表示,，“此政出后，觀察市場(chǎng)反應(yīng),，可能將深圳房?jī)r(jià)下跌預(yù)警等級(jí),，由黃色升級(jí)為橙色,。”

此前,，針對(duì)深圳樓市的瘋狂,，楊紅旭就已經(jīng)建議升級(jí)限購(gòu)，除延長(zhǎng)納稅時(shí)間外,，還可采用提高二套房貸利率,，將二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅嚴(yán)格按差額的20%征收。

但對(duì)于上海的后市走向,，輿論一般較為偏向“上漲”,。

丁祖昱指出，2016年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì),，再上臺(tái)階難度較大,，但往下調(diào)整空間也不大，從成交量看上下也就5%-10%浮動(dòng)空間,；房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)步攀升,，不過由于2015年上升幅度較大，今年的漲幅會(huì)放緩,。

楊紅旭從數(shù)據(jù)的角度給出了預(yù)測(cè),。按近幾年的慣例，上海住宅存銷比一旦降至14個(gè)月以下,，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲,；反之則容易下跌。當(dāng)前的存銷比已是8個(gè)月左右,，為2013年低點(diǎn),，因此房?jī)r(jià)甚至?xí)铀偕蠞q。

張宏偉則指出,，2015年“330新政”以來,，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)回升主要是因?yàn)檫^去積壓需求的集中釋放,，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支,，但未來樓市不會(huì)一直保持這樣的走勢(shì)。

“一線城市樓市的量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年,，下半年,，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨?！睆埡陚フf,。

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