多年以后,，坐在俠客島的辦公室里抽著煙的南郭叔叔，時常會想起14年前,，他的朋友鼓動他去買北京萬柳不到7000一平米房子的遙遠下午,。“如果當時買了……”在北京城里,，很多經(jīng)歷過那個年代的人,，都會類似慨嘆與財富自由擦肩而過的時刻。
今天的一則新聞的荒誕程度,，跟這個也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司,，因為要變賣北京城里的兩套房，可能免于退市,。算下來,，兩套140平米的房子，如果真的成交,，可能就會有近3000萬的收入——一個中型的實體公司,，辛苦一年能有這個利潤也就不錯了。
中午跟一位長期跑房產(chǎn)口的島妹聊天,，她給我講了一個故事。一個企業(yè)家朋友,，本身也是制造業(yè)起家,，一年前看形勢不好，狠心關(guān)了廠子,，遣散了員工,，盤下小一千萬的資金，跑到廈門買房子,。七倒八倒,，一年賺了好多錢。
“過去辛辛苦苦干十年,，不如倒房子一年,。”這位企業(yè)家像突然間找到了真理一樣,，得出這么個結(jié)論,，島妹說,，她聽了后也覺得五味雜陳。
瘋狂
最近的樓市有多瘋狂,，大家想必也在新聞里看得差不多了,。杭州限購前一天，樓盤里直到半夜都在交易,，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡,；有個地方新盤出現(xiàn)哄搶的局面，幾個客戶同時搶一套房分不出先后,，開發(fā)商索性讓其打麻將,，誰先胡牌誰能買。
一天一個價,、買到房會哭,，人們最近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上,?？傊际呛芎玫男≌f題材,。
與樓市價格節(jié)節(jié)攀高共振的,，是上半年各地層出不窮的“地王”。
數(shù)據(jù)顯示,，2016年上半年,，全國土地出讓金達到1.4萬億元，同比增長9.7%,；其中,，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元，增長145.7%,；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外,，蘇州、南京,、合肥,、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關(guān)——要知道，除上海之外,，其他四個城市可都算是“二線城市”,。
到底是什么，催生了這一波樓市的行情,？
邏輯
我們可以先來分析這其中“符合邏輯的”、“合理”的成分,，其實也就是剛需的成分,。
比如,，一個城市的自然稟賦夠好（如廈門、杭州,、三亞等）,，可能就會吸引人留下來。更重要的,，可能是這個城市就業(yè),、創(chuàng)業(yè)、營商環(huán)境等足夠好,，也會吸引人口流入（典型如北上廣深）,。在土地面積有限的情況下，資源的緊缺自然會促使房價的上漲,。
在去年列入統(tǒng)計的27個重點城市中,，排名前三的是上海、北京和深圳,，凈流入都在780萬人以上,，而這三個城市也恰好是目前房價最高的三個城市。同時,，今年上半年,，這些一線城市的土地推出面積、出讓金都下降了15%左右,，在供應(yīng)緊缺的情況下,，其樓面價則上漲25%、溢價率達61%,，比去年上升了44個百分點,。
但當前的樓市顯然已經(jīng)不能完全用供需關(guān)系這種基礎(chǔ)的經(jīng)濟學(xué)原理解釋,。一個典型例證就是,，諸如鄭州、濟南等土地和住房均供應(yīng)充足的城市,，樓價也在節(jié)節(jié)攀升,。在去年的一波行情中,，這些城市也曾經(jīng)“領(lǐng)漲”，之后又“領(lǐng)跌”,，已經(jīng)充分說明了泡沫的存在,。
今年的樓市走勢，其實和08-09年有一定的相似之處：都是經(jīng)濟大環(huán)境轉(zhuǎn)差,，房價都有那么一陣子看著就要跌下去了,，但最終又反彈上來了。唯一的區(qū)別是,，當時的全國樓市幾乎“雞犬升天”,，全線普漲；今年的則明顯顯出集群和分化效應(yīng),，長三角,、京津冀、珠三角等城市群在漲價,，而山西,、東北等經(jīng)濟表現(xiàn)較弱的區(qū)域房價甚至還在掉。
換句話說,，一二線城市土地供應(yīng)嚴格控制,，會刺激土地價格和房價上漲；貨幣超發(fā)又刺激了需求,，又放大了這種上漲的力量,。越調(diào)控越上漲的循環(huán)，就這樣閉合了,。而無論是當年的四萬億政策,，還是今年以來一系列支持經(jīng)濟的刺激政策，資金有很大一部分都沒有流入最需要資金的實體,，而是流向了樓市,。
推手
數(shù)據(jù)不騙人,。今年第一季度,，我國銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規(guī)模4.61萬億元,，社會融資規(guī)?？傤~6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平,，貨幣規(guī)模一直在擴大,。本來，投入廣義貨幣、增加流動性是為了提振經(jīng)濟（因為企業(yè)要發(fā)展就需要錢）,，但是,，投入的這些錢去了哪里呢？
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道的數(shù)據(jù),，在完成中報的15家上市銀行中,，個人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%,；個人貸款大幅超過企業(yè)貸款,，而且個人貸款中，九成以上都是住房按揭貸款,。而在制造業(yè)銀行存款增長的同時,，這些企業(yè)同樣熱衷購買理財產(chǎn)品和炒股，企業(yè)存款活期化的趨勢明顯,。
雖然我們一直強調(diào)實體經(jīng)濟是一國經(jīng)濟的根基,，“脫實向虛”的經(jīng)濟模式很危險,，但現(xiàn)實是資本像滑脫的泥鰍一樣到處亂竄，崩了股市,，又回過頭來炒樓市,，就是不肯進入實體經(jīng)濟。從今年年初開始,，民間投資連續(xù)下滑,，去年全年還保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%,。這種斷崖式下降,，讓人不安。前段時間,，國務(wù)院專門就民間投資下降問題組織人力下地方調(diào)研,，以求解決方案,。可見問題之嚴重,。
究其原因，是因為實體經(jīng)濟的投資回報率已經(jīng)低于融資成本,。數(shù)據(jù)顯示,，到2015年底，實體經(jīng)濟回報率已經(jīng)降至5%以下,。根據(jù)學(xué)者劉陳杰的分析,，這種回報率降低，有70%的原因可以用勞動力老齡化,、全要素增長率下降等因素解釋,，但另外的30%，可能就是因為預(yù)期和信心不足——
簡單說來就是,，既然現(xiàn)在實體經(jīng)濟沒有好的投資回報,，那何必不去投看得見摸得著、又一直在上漲的房子呢,？于是,，就有了本文開篇的現(xiàn)象。
更讓我們深思的是,，樓市的背后是否還有別的推手,？
或許有。今年年初以來,，銀行系統(tǒng)降低了首付的比例,，鼓勵按揭利率打折，以及有史以來最高的信貸規(guī)模,，都在鼓勵居民加杠桿買房,；同時，在營改增之后,，地方稅收的下降,，也給了地方政府以推高土地價格的動力——要知道，在分稅制改革之后,，地方的基礎(chǔ)財政基本只夠用于行政和日常建設(shè),。但在財權(quán)和事權(quán)不對等的現(xiàn)實下，城市要發(fā)展就要有錢，今年又關(guān)閉了很多地方融資平臺,，怎么辦,？土地出讓金就成了最大的一塊收入來源。所以,，就有了懷疑“默許”上漲的聲音,。
前陣子,，在國家統(tǒng)計局的發(fā)布會上,，發(fā)言人這樣說：希望房地產(chǎn)既能支持經(jīng)濟增長，又能提高人民生活水平——可要做到這一點,，談何容易,？
未來？
樓市瘋狂產(chǎn)生的杠桿資產(chǎn)泡沫可能會有怎樣的危害,？
8月29日,，資深媒體人張立偉這樣寫道：“
杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴重，比如制造金融風險,，惡化實體經(jīng)濟,，阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型等。但最大的威脅是,，膨脹的資產(chǎn)泡沫會加速貧富分化以及階層固化,，讓中國無法跨越“中等收入陷阱”，因為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡實質(zhì)上是收入分配失衡,，貧富分化擴大只會加劇經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡,，這與中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的目標南轅北轍。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠無法走出’中等收入陷阱’,，就像日本那樣失去一個又一個的’十年’,。”
那么,，政府有沒有調(diào)控樓市的動力和可能,？
無論如何，這種政策都可能處于困境當中,。首先,，經(jīng)濟保增長的壓力依然存在，房地產(chǎn)的重要性依然顯著,；其次,，在大量的人口杠桿買房、資本進入樓市的情況下,，完全拆除房地產(chǎn)的風險,，也可能影響金融穩(wěn)定,、甚至引發(fā)系統(tǒng)性風險；同樣,，地方政府財政,、稅收的壓力仍在，借保增長和去庫存等名義推升土地和房產(chǎn)價格的動力也依然存在,。打壓，可能讓市場崩潰,；持續(xù)高位甚至繼續(xù)上漲,，則可能抑制城市發(fā)展的活力。
換句話說,，這就像是一場綁架,，但加入其中的人，大多抱著必漲的信心,，期待太陽照常升起的時候可以有人接盤,、盆滿缽滿、落袋為安,、瀟灑離場,。
除去那些真正有剛需的人們,，確實有人是這么想的,。根據(jù)劉陳杰的分析，目前房地產(chǎn)銷售中投機性需求大約接近20%,，與最高峰(2007年和2010年的40%)相比還有差距,，但比過去兩年已經(jīng)大幅提高(2014年和2015年分別為3%和5%)，值得引起重視,。
經(jīng)濟學(xué)者葉檀的一席話令人深思：“房地產(chǎn)長期繁榮很難像過去那樣持續(xù),，但蕭條也不可能馬上到來。只要貨幣繼續(xù)寬松,，低迷的實體經(jīng)濟無法完全吸納,，資金就會流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場，這事不以人的意志為轉(zhuǎn)移,?！?/p>
文／明日綾波
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