多年以后，坐在俠客島的辦公室里抽著煙的南郭叔叔,，時(shí)常會(huì)想起14年前,，他的朋友鼓動(dòng)他去買北京萬柳不到7000一平米房子的遙遠(yuǎn)下午?！叭绻?dāng)時(shí)買了……”在北京城里，很多經(jīng)歷過那個(gè)年代的人,，都會(huì)類似慨嘆與財(cái)富自由擦肩而過的時(shí)刻,。
今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個(gè)也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司,，因?yàn)橐冑u北京城里的兩套房,，可能免于退市。算下來,，兩套140平米的房子,，如果真的成交，可能就會(huì)有近3000萬的收入——一個(gè)中型的實(shí)體公司,，辛苦一年能有這個(gè)利潤也就不錯(cuò)了,。
中午跟一位長期跑房產(chǎn)口的島妹聊天，她給我講了一個(gè)故事,。一個(gè)企業(yè)家朋友,，本身也是制造業(yè)起家，一年前看形勢不好,，狠心關(guān)了廠子,，遣散了員工，盤下小一千萬的資金,，跑到廈門買房子,。七倒八倒，一年賺了好多錢,。
“過去辛辛苦苦干十年,，不如倒房子一年?！边@位企業(yè)家像突然間找到了真理一樣,，得出這么個(gè)結(jié)論，島妹說,，她聽了后也覺得五味雜陳,。
瘋狂
最近的樓市有多瘋狂,，大家想必也在新聞里看得差不多了。杭州限購前一天,，樓盤里直到半夜都在交易,，甚至有中介拿著pos機(jī)去外地讓客戶刷卡；有個(gè)地方新盤出現(xiàn)哄搶的局面,，幾個(gè)客戶同時(shí)搶一套房分不出先后,，開發(fā)商索性讓其打麻將，誰先胡牌誰能買,。
一天一個(gè)價(jià),、買到房會(huì)哭，人們最近似乎不是在討論買房,，就是在去看房的路上,。總之,，都是很好的小說題材,。
與樓市價(jià)格節(jié)節(jié)攀高共振的，是上半年各地層出不窮的“地王”,。
數(shù)據(jù)顯示,，2016年上半年，全國土地出讓金達(dá)到1.4萬億元,，同比增長9.7%,；其中，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元,，增長145.7%,；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外，蘇州,、南京,、合肥、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關(guān)——要知道,，除上海之外,，其他四個(gè)城市可都算是“二線城市”。
到底是什么,，催生了這一波樓市的行情,？
邏輯
我們可以先來分析這其中“符合邏輯的”,、“合理”的成分,，其實(shí)也就是剛需的成分。
比如,，一個(gè)城市的自然稟賦夠好（如廈門,、杭州,、三亞等），可能就會(huì)吸引人留下來,。更重要的,，可能是這個(gè)城市就業(yè)、創(chuàng)業(yè),、營商環(huán)境等足夠好,，也會(huì)吸引人口流入（典型如北上廣深）。在土地面積有限的情況下,，資源的緊缺自然會(huì)促使房價(jià)的上漲,。
在去年列入統(tǒng)計(jì)的27個(gè)重點(diǎn)城市中，排名前三的是上海,、北京和深圳,，凈流入都在780萬人以上，而這三個(gè)城市也恰好是目前房價(jià)最高的三個(gè)城市,。同時(shí)，今年上半年,，這些一線城市的土地推出面積,、出讓金都下降了15%左右，在供應(yīng)緊缺的情況下,，其樓面價(jià)則上漲25%,、溢價(jià)率達(dá)61%，比去年上升了44個(gè)百分點(diǎn),。
但當(dāng)前的樓市顯然已經(jīng)不能完全用供需關(guān)系這種基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理解釋,。一個(gè)典型例證就是，諸如鄭州,、濟(jì)南等土地和住房均供應(yīng)充足的城市,，樓價(jià)也在節(jié)節(jié)攀升。在去年的一波行情中,，這些城市也曾經(jīng)“領(lǐng)漲”,，之后又“領(lǐng)跌”,，已經(jīng)充分說明了泡沫的存在。
今年的樓市走勢,，其實(shí)和08-09年有一定的相似之處：都是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境轉(zhuǎn)差,，房價(jià)都有那么一陣子看著就要跌下去了，但最終又反彈上來了,。唯一的區(qū)別是,，當(dāng)時(shí)的全國樓市幾乎“雞犬升天”，全線普漲,；今年的則明顯顯出集群和分化效應(yīng),，長三角、京津冀,、珠三角等城市群在漲價(jià),，而山西、東北等經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較弱的區(qū)域房價(jià)甚至還在掉,。
換句話說,，一二線城市土地供應(yīng)嚴(yán)格控制，會(huì)刺激土地價(jià)格和房價(jià)上漲,；貨幣超發(fā)又刺激了需求,，又放大了這種上漲的力量。越調(diào)控越上漲的循環(huán),，就這樣閉合了,。而無論是當(dāng)年的四萬億政策，還是今年以來一系列支持經(jīng)濟(jì)的刺激政策,，資金有很大一部分都沒有流入最需要資金的實(shí)體,，而是流向了樓市。
推手
數(shù)據(jù)不騙人,。今年第一季度，我國銀行信貸和社會(huì)融資寬松程度史無前例,，新增貸款規(guī)模4.61萬億元,，社會(huì)融資規(guī)模總額6.5萬億元,，均超過或接近歷史最高水平,，貨幣規(guī)模一直在擴(kuò)大。本來,，投入廣義貨幣,、增加流動(dòng)性是為了提振經(jīng)濟(jì)（因?yàn)槠髽I(yè)要發(fā)展就需要錢），但是，投入的這些錢去了哪里呢,？
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的數(shù)據(jù),，在完成中報(bào)的15家上市銀行中，個(gè)人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升,，占比從之前的三成升至46.58%,；個(gè)人貸款大幅超過企業(yè)貸款，而且個(gè)人貸款中,，九成以上都是住房按揭貸款,。而在制造業(yè)銀行存款增長的同時(shí)，這些企業(yè)同樣熱衷購買理財(cái)產(chǎn)品和炒股,，企業(yè)存款活期化的趨勢明顯,。
雖然我們一直強(qiáng)調(diào)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一國經(jīng)濟(jì)的根基，“脫實(shí)向虛”的經(jīng)濟(jì)模式很危險(xiǎn),，但現(xiàn)實(shí)是資本像滑脫的泥鰍一樣到處亂竄,，崩了股市，又回過頭來炒樓市,，就是不肯進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),。從今年年初開始，民間投資連續(xù)下滑,，去年全年還保持了10.1%的增速,，今年上半年一下降到了2.1%。這種斷崖式下降,，讓人不安,。前段時(shí)間,，國務(wù)院專門就民間投資下降問題組織人力下地方調(diào)研，以求解決方案,?？梢妴栴}之嚴(yán)重。
究其原因,，是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率已經(jīng)低于融資成本,。數(shù)據(jù)顯示，到2015年底,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率已經(jīng)降至5%以下,。根據(jù)學(xué)者劉陳杰的分析，這種回報(bào)率降低,，有70%的原因可以用勞動(dòng)力老齡化,、全要素增長率下降等因素解釋，但另外的30%,，可能就是因?yàn)轭A(yù)期和信心不足——
簡單說來就是,，既然現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有好的投資回報(bào)，那何必不去投看得見摸得著,、又一直在上漲的房子呢,？于是，就有了本文開篇的現(xiàn)象,。
更讓我們深思的是,，樓市的背后是否還有別的推手？
或許有,。今年年初以來,，銀行系統(tǒng)降低了首付的比例，鼓勵(lì)按揭利率打折,，以及有史以來最高的信貸規(guī)模,，都在鼓勵(lì)居民加杠桿買房；同時(shí),，在營改增之后,，地方稅收的下降，也給了地方政府以推高土地價(jià)格的動(dòng)力——要知道,，在分稅制改革之后,，地方的基礎(chǔ)財(cái)政基本只夠用于行政和日常建設(shè)。但在財(cái)權(quán)和事權(quán)不對等的現(xiàn)實(shí)下,，城市要發(fā)展就要有錢,，今年又關(guān)閉了很多地方融資平臺(tái)，怎么辦？土地出讓金就成了最大的一塊收入來源,。所以,，就有了懷疑“默許”上漲的聲音。
前陣子,，在國家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)布會(huì)上，發(fā)言人這樣說：希望房地產(chǎn)既能支持經(jīng)濟(jì)增長,，又能提高人民生活水平——可要做到這一點(diǎn),，談何容易？
未來,？
樓市瘋狂產(chǎn)生的杠桿資產(chǎn)泡沫可能會(huì)有怎樣的危害,？
8月29日，資深媒體人張立偉這樣寫道：“
杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴(yán)重,，比如制造金融風(fēng)險(xiǎn),，惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等,。但最大的威脅是,，膨脹的資產(chǎn)泡沫會(huì)加速貧富分化以及階層固化，讓中國無法跨越“中等收入陷阱”,，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡實(shí)質(zhì)上是收入分配失衡,，貧富分化擴(kuò)大只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，這與中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)南轅北轍,。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠(yuǎn)無法走出’中等收入陷阱’,，就像日本那樣失去一個(gè)又一個(gè)的’十年’?！?/p>
那么,，政府有沒有調(diào)控樓市的動(dòng)力和可能？
無論如何,，這種政策都可能處于困境當(dāng)中,。首先,，經(jīng)濟(jì)保增長的壓力依然存在,，房地產(chǎn)的重要性依然顯著；其次,，在大量的人口杠桿買房,、資本進(jìn)入樓市的情況下，完全拆除房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),，也可能影響金融穩(wěn)定,、甚至引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；同樣，地方政府財(cái)政,、稅收的壓力仍在,，借保增長和去庫存等名義推升土地和房產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)力也依然存在。打壓,，可能讓市場崩潰,；持續(xù)高位甚至繼續(xù)上漲，則可能抑制城市發(fā)展的活力,。
換句話說,，這就像是一場綁架，但加入其中的人,，大多抱著必漲的信心,，期待太陽照常升起的時(shí)候可以有人接盤、盆滿缽滿,、落袋為安,、瀟灑離場。
除去那些真正有剛需的人們,，確實(shí)有人是這么想的。根據(jù)劉陳杰的分析,，目前房地產(chǎn)銷售中投機(jī)性需求大約接近20%,，與最高峰(2007年和2010年的40%)相比還有差距，但比過去兩年已經(jīng)大幅提高(2014年和2015年分別為3%和5%),，值得引起重視,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者葉檀的一席話令人深思：“房地產(chǎn)長期繁榮很難像過去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來,。只要貨幣繼續(xù)寬松,，低迷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)無法完全吸納，資金就會(huì)流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場,，這事不以人的意志為轉(zhuǎn)移,。”
文／明日綾波
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