（原標(biāo)題：樓市又出大消息,！昨夜，上海,、天津下重手了......）
昨晚，樓市傳來(lái)大消息,！上海,、天津限購(gòu)政策再升級(jí)，而上海的調(diào)控政策簡(jiǎn)直堪稱嚴(yán)厲,！
你能想象二手房市場(chǎng)和最近天氣一樣,，進(jìn)入“速凍”的樣子嗎？
首付再漲,，認(rèn)房又認(rèn)貸
昨日（28日）晚上9時(shí)許,，上海市住建委、人民銀行上海分行,、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》,，其中主要涉及樓市信貸政策是：
自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的,，首付款比例不低于35%,。
在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款,，購(gòu)買普通自住房的,，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的,，首付款比例不低于70%,。
同日,，上海市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，則要求嚴(yán)格：
執(zhí)行公積金差別化信貸政策,，調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%,、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元,，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款,。
此外，該通知還要求,，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍,；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過(guò)40%，以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑,。
有人將此前北京,、深圳的房貸新政與此次上海的政策進(jìn)行了對(duì)比。
北京9月30日房貸新政：購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%,，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房,、兩限房等政策性住房除外)。
對(duì)擁有1套住房的居民家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的,，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%,；購(gòu)買非普通自住房的,，首付款比例不低于70%。
深圳國(guó)慶房貸新政：對(duì)無(wú)房且無(wú)貸款記錄的,，繼續(xù)執(zhí)行三成首付,；對(duì)無(wú)房但有貸款記錄的，首付不低于五成,；已有1套住房的,，首付提高到七成以上。
結(jié)果是：
1.在首套貸方面,，深圳比北京首付低5個(gè)百分點(diǎn),，但在認(rèn)房又認(rèn)貸方面緊于北京，上海最嚴(yán),！
2.在二套貸方面,，京深認(rèn)房不認(rèn)貸，深圳比北京略緊，不管是否是普通房,，皆七成首付,。上海認(rèn)房又認(rèn)貸，緊于北京,，與深圳互有松緊,，總體稍緊于深圳。
綜合首套房貸與二套房貸,，上海最嚴(yán),，其次深圳，再次北京,！
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾?，在上海出臺(tái)新政的同時(shí),，天津也出臺(tái)了新的房屋信貸政策,。昨日，中國(guó)人民銀行天津分行官方網(wǎng)站掛出了由該行與同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》,。
主要內(nèi)容如下：
一,、對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例為30%,；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例為40%,；但對(duì)非本市戶籍居民家庭,，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%,。
二,、規(guī)范階段性擔(dān)保放款管理。個(gè)人住房貸款階段性擔(dān)保放款前,，購(gòu)房合同備案手續(xù)應(yīng)完畢并且借款人已提供首付款及契稅發(fā)票,、應(yīng)繳費(fèi)用憑證。對(duì)于無(wú)法提供足額擔(dān)保的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，不得在抵押或抵押預(yù)告登記完成前發(fā)放個(gè)人住房貸款,。對(duì)于存在“捂盤(pán)惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”,、“首付貸”等被行業(yè)主管部門認(rèn)定為嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，不得開(kāi)展階段性擔(dān)保合作。
三、上述政策自發(fā)布之日起次日實(shí)施,，未明確事宜繼續(xù)按照國(guó)家現(xiàn)行差別化住房信貸政策執(zhí)行,。發(fā)布后在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的正式購(gòu)房合同，按照本通知要求執(zhí)行,。
樓市將進(jìn)入速凍模式,？
值得注意的是，此次上海樓市調(diào)控要求,，最重要的或許就是,，原先只認(rèn)房不認(rèn)貸，但現(xiàn)在哪怕房子轉(zhuǎn)賣各種流程做得再干凈,，只要還能查到貸款未結(jié)清等情況,，依然要受到限制既認(rèn)房又認(rèn)貸。而且,，此輪政策還要求核查購(gòu)房者的全國(guó)征信,，覆蓋范圍無(wú)疑要大很多。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示：原先信貸政策只認(rèn)房,，不認(rèn)貸,，即只要出清手中房源，再買還是首套,。調(diào)整后的政策既認(rèn)房又認(rèn)貸,，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認(rèn)定是第二套,，對(duì)改善型購(gòu)房沖擊尤為明顯,。舉例來(lái)說(shuō)，本來(lái)是通過(guò)賣掉一兩套去湊首付,，原來(lái)準(zhǔn)備買1000萬(wàn),，你手里有300萬(wàn)，可以貸到7成,，現(xiàn)在認(rèn)房又認(rèn)貸,，1000萬(wàn)只能買600萬(wàn)的房。
對(duì)于首套房首付比例提高5%,，其實(shí)心理影響大于實(shí)際,。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬(wàn)來(lái)算,，多半成也就多20多萬(wàn),，對(duì)于有購(gòu)買能力的買家而言，不能構(gòu)成多大制約,，短期可能因?yàn)橹Ц赌芰Σ粔?，暫時(shí)擱置,。可能幾個(gè)月后達(dá)到支付能力了,，馬上會(huì)入市,。公積金使用從原來(lái)余額的40倍，降低到30倍,，降低了杠桿的使用,。
據(jù)悉，上海10月份二手房交易量2萬(wàn)套房左右,，基本處在正常流量了,，有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，從12月開(kāi)始,，二手房的交易量將下滑到1萬(wàn)多套,，整個(gè)樓市交易會(huì)速凍。
上海房?jī)r(jià)將怎么走,？
昨晚出臺(tái)的上海樓市政策,，將對(duì)置換剛需群體產(chǎn)生最大影響，因?yàn)橹脫Q本來(lái)是上海購(gòu)房的主流群體,，盧文曦表示,，當(dāng)前中環(huán)以內(nèi)置換買家達(dá)到9成,，外環(huán)平均到6成,。新政意味著這部分客戶受到制約。
而據(jù)上海公積金中心稱,，本次調(diào)整內(nèi)容“均符合當(dāng)前總體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展和防范控制風(fēng)險(xiǎn)的方向,，同時(shí)兼顧公積金貸款管理的連續(xù)性和漸進(jìn)性?！闭邔?duì)公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定,，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少。
從政策出臺(tái)背景來(lái)看,，上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場(chǎng)降溫,，成交量下滑，但是成交價(jià)格還在上漲,。10月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%,，而同比漲幅則達(dá)到37.4%。
從同比漲幅來(lái)看,，上海還是處于漲幅靠前的城市,，因此調(diào)控壓力仍沒(méi)有消除。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍,，也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng),，可能對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)一定影響,，通過(guò)政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外,，11月中旬以來(lái),，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼,。所以上海對(duì)調(diào)控進(jìn)行加碼不能算“意外”,。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，截至11月28日,，上海庫(kù)存面積在繼續(xù)下滑,，為633萬(wàn)平方米。如果按照過(guò)去6個(gè)月的成交面積均值進(jìn)行測(cè)算,，那么目前的存銷比或去庫(kù)存周期為5.3個(gè)月,。
根據(jù)此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》顯示，今年10月份全國(guó)70個(gè)大中城市中,，上海在房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅排行中已經(jīng)跌出了前10位的水平,，證明抑制房?jī)r(jià)快速上漲的工作總體到位。而從同比增幅數(shù)據(jù)看,，上海排在了全國(guó)第四位,，其中前三位城市分別為合肥、廈門和南京,。換而言之,，從房?jī)r(jià)指數(shù)的角度看，上海是目前一線城市中房?jī)r(jià)同比增幅最大的城市,。
事實(shí)上,，上海11月市場(chǎng)交易已經(jīng)在低位盤(pán)整，而且客戶量比上月減少一半,，預(yù)計(jì)調(diào)控政策出臺(tái)后,，當(dāng)?shù)爻山涣繒?huì)進(jìn)一步收縮；價(jià)格方面,，當(dāng)前議價(jià)空間已經(jīng)擴(kuò)大到3-5%,。隨著交易量收縮，還價(jià)余地?cái)U(kuò)大,，價(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌,。
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