（原標(biāo)題：樓市又出大消息,！昨夜,，上海、天津下重手了......）

昨晚,，樓市傳來大消息,！上海、天津限購政策再升級,，而上海的調(diào)控政策簡直堪稱嚴(yán)厲,！

你能想象二手房市場和最近天氣一樣，進入“速凍”的樣子嗎,？

首付再漲,，認(rèn)房又認(rèn)貸

昨日（28日）晚上9時許，上海市住建委,、人民銀行上海分行,、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中主要涉及樓市信貸政策是：

自2016年11月29日起,，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的,，首付款比例不低于35%。

在本市已擁有1套住房的,、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的,，首付款比例不低于50%,；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日,，上海市住房公積金管理委員會印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》,，則要求嚴(yán)格：

執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%,、二套普通商品房貸款利率上浮10%,、二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款,。

此外,，該通知還要求，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍,；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%,，以及對第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

有人將此前北京,、深圳的房貸新政與此次上海的政策進行了對比,。

北京9月30日房貸新政：購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房,、兩限房等政策性住房除外),。

對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的,，無論有無貸款記錄,，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的,，首付款比例不低于70%,。

深圳國慶房貸新政：對無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付,；對無房但有貸款記錄的,，首付不低于五成；已有1套住房的,，首付提高到七成以上,。

結(jié)果是：

1.在首套貸方面，深圳比北京首付低5個百分點,，但在認(rèn)房又認(rèn)貸方面緊于北京,，上海最嚴(yán)！

2.在二套貸方面，京深認(rèn)房不認(rèn)貸,，深圳比北京略緊,，不管是否是普通房，皆七成首付,。上海認(rèn)房又認(rèn)貸,，緊于北京，與深圳互有松緊,，總體稍緊于深圳,。

綜合首套房貸與二套房貸，上海最嚴(yán),，其次深圳,，再次北京！

每日經(jīng)濟新聞記者注意到,，在上海出臺新政的同時,，天津也出臺了新的房屋信貸政策。昨日,，中國人民銀行天津分行官方網(wǎng)站掛出了由該行與同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》,。

主要內(nèi)容如下：

一、對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的,，最低首付款比例為30%,；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的,，最低首付款比例為40%,；但對非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的,，貸款最低首付款比例為40%,。

二、規(guī)范階段性擔(dān)保放款管理,。個人住房貸款階段性擔(dān)保放款前,，購房合同備案手續(xù)應(yīng)完畢并且借款人已提供首付款及契稅發(fā)票、應(yīng)繳費用憑證,。對于無法提供足額擔(dān)保的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，不得在抵押或抵押預(yù)告登記完成前發(fā)放個人住房貸款。對于存在“捂盤惜售”,、“哄抬房價”,、“首付貸”等被行業(yè)主管部門認(rèn)定為嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，不得開展階段性擔(dān)保合作。

三,、上述政策自發(fā)布之日起次日實施，未明確事宜繼續(xù)按照國家現(xiàn)行差別化住房信貸政策執(zhí)行,。發(fā)布后在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的正式購房合同,，按照本通知要求執(zhí)行。

樓市將進入速凍模式,？

值得注意的是,，此次上海樓市調(diào)控要求，最重要的或許就是,，原先只認(rèn)房不認(rèn)貸,，但現(xiàn)在哪怕房子轉(zhuǎn)賣各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結(jié)清等情況,，依然要受到限制既認(rèn)房又認(rèn)貸,。而且，此輪政策還要求核查購房者的全國征信,，覆蓋范圍無疑要大很多,。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示：原先信貸政策只認(rèn)房，不認(rèn)貸,，即只要出清手中房源,，再買還是首套。調(diào)整后的政策既認(rèn)房又認(rèn)貸,，意味只要以前有信貸記錄,，再買房都認(rèn)定是第二套，對改善型購房沖擊尤為明顯,。舉例來說,，本來是通過賣掉一兩套去湊首付，原來準(zhǔn)備買1000萬,，你手里有300萬,，可以貸到7成，現(xiàn)在認(rèn)房又認(rèn)貸,，1000萬只能買600萬的房,。

對于首套房首付比例提高5%，其實心理影響大于實際,。首套房一般都是以自己居住為主,，以上海新房套均500萬來算，多半成也就多20多萬,，對于有購買能力的買家而言,，不能構(gòu)成多大制約,，短期可能因為支付能力不夠，暫時擱置,?？赡軒讉€月后達到支付能力了，馬上會入市,。公積金使用從原來余額的40倍,，降低到30倍，降低了杠桿的使用,。

據(jù)悉,，上海10月份二手房交易量2萬套房左右，基本處在正常流量了,，有市場人士預(yù)計,，從12月開始，二手房的交易量將下滑到1萬多套,，整個樓市交易會速凍,。

上海房價將怎么走？

昨晚出臺的上海樓市政策,，將對置換剛需群體產(chǎn)生最大影響,，因為置換本來是上海購房的主流群體，盧文曦表示,，當(dāng)前中環(huán)以內(nèi)置換買家達到9成,，外環(huán)平均到6成。新政意味著這部分客戶受到制約,。

而據(jù)上海公積金中心稱,，本次調(diào)整內(nèi)容“均符合當(dāng)前總體房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展和防范控制風(fēng)險的方向，同時兼顧公積金貸款管理的連續(xù)性和漸進性,?！闭邔e金繳存賬戶余額等內(nèi)容進行了固定，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少,。

從政策出臺背景來看,，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑,，但是成交價格還在上漲,。10月份國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%,。

從同比漲幅來看,，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除,。而且最近幾周高價房成交比較活躍,，也帶動均價出現(xiàn)波動,，可能對市場心態(tài)帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果,。此外,，11月中旬以來，深圳,、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼,。所以上海對調(diào)控進行加碼不能算“意外”。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù),，截至11月28日，上海庫存面積在繼續(xù)下滑,，為633萬平方米,。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算，那么目前的存銷比或去庫存周期為5.3個月,。

根據(jù)此前國家統(tǒng)計局公布的《全國70城房價指數(shù)報告》顯示,，今年10月份全國70個大中城市中，上海在房價指數(shù)環(huán)比增幅排行中已經(jīng)跌出了前10位的水平,，證明抑制房價快速上漲的工作總體到位,。而從同比增幅數(shù)據(jù)看，上海排在了全國第四位,，其中前三位城市分別為合肥,、廈門和南京。換而言之,，從房價指數(shù)的角度看,，上海是目前一線城市中房價同比增幅最大的城市。

事實上,，上海11月市場交易已經(jīng)在低位盤整,，而且客戶量比上月減少一半，預(yù)計調(diào)控政策出臺后,，當(dāng)?shù)爻山涣繒M一步收縮,；價格方面，當(dāng)前議價空間已經(jīng)擴大到3-5%,。隨著交易量收縮,，還價余地擴大，價格出現(xiàn)實質(zhì)性下跌,。

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