北京時(shí)間15日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到0.5%至0.75%的水平，時(shí)隔一年后再度加息,。靴子落地,，一絲寒意襲來(lái),。
此次加息,，國(guó)內(nèi)資金流出壓力將增大，人民幣資產(chǎn)的吸引力也恐將下降,，樓市會(huì)否遭受打擊,？
新愁之下，舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，今年1至11月份,，商品房銷售額達(dá)102503億元，已高過(guò)韓國(guó),、澳大利亞,、俄羅斯等國(guó)去年的GDP。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)看似已富可敵國(guó),。
房地產(chǎn)銷售額固然高,，卻通過(guò)透支廣大老百姓未來(lái)數(shù)十年的收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，還是略虛,，而各國(guó)GDP是當(dāng)下實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)價(jià)值,，二者本身沒(méi)有可比性。不過(guò),，就著這個(gè)數(shù)字,，我們不妨來(lái)重新審視下讓人愛(ài)恨交織的中國(guó)樓市。什么,？你只有恨,？那更得往下看了。
庫(kù)存
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
過(guò)去6年間,，商品房銷售額將近翻了一番,，尤其是今年前11月，大漲37.5%,，超過(guò)10萬(wàn)億,，再創(chuàng)歷史新高。雖然由于勢(shì)頭過(guò)熱被潑了幾盆冷水降了溫,，但既成事實(shí)方面卻有著一種看似意料之外,、卻又意料之中的“慰藉”。
隨著猛增的銷售額而來(lái)的,，是前11月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)3.1萬(wàn)億元,，同比增19.1%。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，僅僅今年前10月,，土地出讓收入和涉房地五項(xiàng)主要稅收之和，已達(dá)近5.7萬(wàn)億元,。這是什么概念,？就說(shuō)1999—2008年這十年吧，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)5.3萬(wàn)億元——十個(gè)月便抵十年,！
還有,，前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率約為8%,。
看似捷報(bào)頻傳,，皆大歡喜，另一邊卻是同樣高企的庫(kù)存——待售面積占銷售面積比例在這6年間也翻了一番,。
記得去年曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算,，“現(xiàn)在的庫(kù)存，按照去年的銷售速度好好賣(mài)，要賣(mài)八年才能夠賣(mài)完,?！钡搅私衲赀@個(gè)時(shí)候，在收緊的限貸限購(gòu)政策下,，恐怕已經(jīng)沒(méi)法按去年的銷售速度好好賣(mài)了,，八年的時(shí)間是不是也不夠了？
2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù),，要擴(kuò)大有效需求,，打通供需通道。彼時(shí),，房地產(chǎn)待售面積已達(dá)71853萬(wàn)平方米的高位,，而今年前11月的數(shù)據(jù)顯示，待售面積依然高達(dá)69095萬(wàn)平方米,，目前來(lái)看,，被去掉的2758萬(wàn)平方米庫(kù)存，占剩余庫(kù)存約4%,。以這個(gè)速度,，難道要去25年不成？
如此巨量的庫(kù)存,，在今天美聯(lián)儲(chǔ)加息的背景下,，恐怕將會(huì)迎來(lái)更艱難的旅程。
美聯(lián)儲(chǔ)加息,，美元走強(qiáng),，人民幣將進(jìn)一步承壓貶值，甚至有人預(yù)測(cè)明年可能“破7”,。在中國(guó)樓市興風(fēng)作浪的熱錢(qián),，也許會(huì)更快地回流美國(guó)。如果繼美國(guó)加息之后中國(guó)明年再加息予以應(yīng)對(duì),，市場(chǎng)上的錢(qián)將更為緊張,，資金成本必然大幅上升，庫(kù)存高企,、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè),，將雪上加霜。
為加速回籠資金,，降價(jià)賣(mài)房將成為一些房地產(chǎn)商不得不做出的選擇,。房?jī)r(jià)松動(dòng)，隨著“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理蔓延,，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房?jī)r(jià)都可能迎來(lái)一番調(diào)整,。
雖然有專家指出,，由于我國(guó)對(duì)資本賬戶長(zhǎng)期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通,，歷史上的美聯(lián)儲(chǔ)歷輪加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有造成影響,。但美國(guó)市場(chǎng)的虹吸效應(yīng)明顯，以往外資流出中國(guó)樓市的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示,，渠道不暢通,，不代表渠道不通,。
年初去庫(kù)存,，年底被限購(gòu)，本來(lái)說(shuō)的好好的,，怎么就畫(huà)風(fēng)突變了呢,？
能不變嗎？政府讓大家去三四線買(mǎi)滯銷的房子,，大家偏要去一二線炒日進(jìn)斗金的房子,，一起把熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)越推越高。怪誰(shuí),？不能怪老百姓,，掙錢(qián)不易，作為一個(gè)正常人,，有點(diǎn)閑錢(qián)想投資,，一般都會(huì)做出這樣的理性決定。
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