近日，北京市委副書記,、代市長蔡奇提出2017年房價控制目標(biāo),，即確保房價環(huán)比不上漲,。為實現(xiàn)這一目標(biāo),，北京市政府接連發(fā)布了一系列非常嚴(yán)厲的管控措施,。
就在2016年年末，北京市住建委發(fā)布通知,，要求從2016年12月30日起，開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)辦理現(xiàn)房銷售備案,，并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價,，銷售價不得高于申報價,。
“銷售價格不得高于申報價格,，這意味著即便未來市場走高也不可能再次上調(diào)銷售價格，房企的定價就變得尤其重要,。”新城控股高級副總裁歐陽捷對中國房地產(chǎn)報記者表示,。
而“今年房價不能上漲,，那么,，在地價上漲更快的前提下，企業(yè)要么以虧損價或微利價定價,，要么就暫時不定價也不銷售，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量,。”歐陽捷進(jìn)一步表示,。
新盤取證及定價難度加大
一直以來,，社會關(guān)注的熱點,、政府監(jiān)管的重點都在商品房預(yù)售,，即期房銷售要遵循預(yù)售備案制度。但當(dāng)期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后,，究竟該以什么價格出售，全憑開發(fā)商說了算,，因此常被開發(fā)商作為捂盤惜售,、哄抬房價的一種手段。而隨著北京市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,，近年來現(xiàn)房銷售項目越來越多,，對市場的影響越來越大。現(xiàn)房銷售被套上“緊箍咒”,。
2016年12月30日,，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案,，并提交開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,、不動產(chǎn)權(quán)證、一房一價表等6項材料,。開發(fā)企業(yè)要依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍進(jìn)行申請,，對于同一證下未申請銷售的房屋,不得再次申請現(xiàn)房銷售備案。
現(xiàn)房銷售備案完成后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源,。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價,，銷售價格不得高于申報價格,。且進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售時，應(yīng)將備案證明文件在售樓場所公示,。
《通知》強調(diào),，通過對申報價格的審查避免企業(yè)虛高報價、哄抬房價,，通過要求企業(yè)“一次性公開銷售全部房源”,，禁止企業(yè)捂盤惜售。預(yù)計《通知》發(fā)布后,，相應(yīng)的執(zhí)法檢查會緊密跟進(jìn)，開發(fā)商將難以在現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)“房價摻水”,。
這部分現(xiàn)房房源市場規(guī)模有多大,？據(jù)北京中原地產(chǎn)分析師統(tǒng)計,，截至2016年12月29日，2016年本市合計成交簽約的商品房住宅一共有83253套,，其中有24418套是現(xiàn)房,，占到了30%。
“明確區(qū)房管部門辦理時限,，同時從網(wǎng)簽系統(tǒng)上加強管控,，意味著開發(fā)商賣現(xiàn)房時也必須不折不扣地執(zhí)行一房一價，杜絕了房企大幅操控價格的違規(guī)行為,?！焙仙鷦?chuàng)展華北區(qū)品牌策劃總監(jiān)孟祥熙對中國房地產(chǎn)報記者表示。
“對現(xiàn)房加強管理,，更多是出于對房價預(yù)期的管控,。從目前看，北京新房市場有價格走高趨勢,，僅通過對價格管控,，包括對銷售和簽約價格的管控，僅能階段性完成房價環(huán)比不上漲的任務(wù),。但如果新盤項目取證受到更高局限的話,，對于完成北京房價環(huán)比不上漲目標(biāo)則具有更大的幫助作用?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對中國房地產(chǎn)報記者表示,。
取證被放緩 豪宅、高地價項目最“受傷”
接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,，對現(xiàn)房銷售及定價加強管理,，受影響最大的項目是豪宅項目以及高地價項目。
“對于剛改,、剛需項目影響不大,，仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢；但對于豪宅項目而言,，則嚴(yán)格制約了豪宅項目現(xiàn)房取證的價格和周期,。”孟祥熙表示,。
“受影響較大的是高地價項目,，因為面粉貴于面包，這些項目預(yù)期上市價格都會高于現(xiàn)行的市場價格,，但政府明確管制申報價格,，就意味著申報價格不可能超出政府的管控預(yù)期,，勢必導(dǎo)致項目可能的備案價格低于預(yù)期,，也必然導(dǎo)致項目可能延期申報,。”歐陽捷分析稱,。
“2017年一些高價項目的預(yù)售證,，無論是期房預(yù)售證還是現(xiàn)房銷售證的取得，都會受到一定影響,。未來房企銷售節(jié)奏的把控將取決于政府發(fā)放預(yù)售證的節(jié)奏,。”郭毅表示,。
事實上,，2016年年底，管理部門對于新盤的預(yù)售審批已經(jīng)持謹(jǐn)慎,、嚴(yán)格的態(tài)度,，對于新一期擬銷售房源報價明顯高于上一期的，或者擬銷售房屋類型明顯不同于周邊項目且屬于高端的,，基本不會下發(fā)預(yù)售許可證,?！氨热珥椖可掀陂_盤定價3.2萬元/平方米,，這一期定價在3.8萬元/平方米；或者周邊都在賣平層,，這個項目卻想賣疊拼別墅的新盤,，都很難批證?！睒I(yè)內(nèi)人士透露,。
同時,，高價盤的網(wǎng)簽速度也在放緩,。據(jù)悉,，主要原因是出于政策方面對于高單價新盤銷售速度的控制?！敖陂_始，對于單價超過5萬元/平方米的新房項目,，管理部門的網(wǎng)簽審批均非常謹(jǐn)慎，甚至還出現(xiàn)過短期暫停的情況,?！睒I(yè)內(nèi)人士表示,。
房企：要么以虧損價或微利價定價,，要么推遲項目取證
近日,，北京市委副書記,、代市長蔡奇在調(diào)研工作時表示,，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,，以建立購租并舉住房制度為主要方向,，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，抓緊研究建立長效機制,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅決抑制投資投機行為,，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不上漲,。
“北京樓市調(diào)控的力度還要不斷加大，并進(jìn)一步從價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整上控制房價,，一方面是價格嚴(yán)控不能漲,，另一方面是要嚴(yán)格制約豪宅項目現(xiàn)房取證的價格和周期,?！泵舷槲醴治稣J(rèn)為,，2017年針對捂盤惜售、操縱價格的行為將嚴(yán)格打擊,，監(jiān)管力度不斷加大,，全市新房均價與實際二手房成交價低于當(dāng)前,，樓市降溫幾成定局,。
“整體來看,，2017年新開盤項目定價肯定都會受到或大或小的影響,，尤其是2016年拿地的項目影響最大?！睔W陽捷指出。2012年北京住宅用地樓面價僅為6484元/平方米,，2016年達(dá)到23885元/平方米，土地價格年均上漲92%,，而房價從2012年的20772元/平方米上漲到2016年的35292元/平方米，年均漲幅42%,，也就意味著房價漲幅沒跑過地價漲幅。
“而今年房價不能上漲,，就意味著在地價上漲更快的前提下,，企業(yè)要么以虧損價或微利價定價，要么就暫時不定價也不銷售,，這將直接影響到北京可售住房供應(yīng)數(shù)量,?！睔W陽捷進(jìn)一步分析表示,，在房價基本不漲的前提下,，2017年成交量不會明顯增加，加上北京住房供應(yīng)越來越少,，房企惜售現(xiàn)象肯定會加劇,。
“除非一部分企業(yè)有銷售業(yè)績壓力和資金壓力情況下,，可能會放棄對利潤的追求,，不可能賠本情況下去取證開盤,，還是會保證相對的利潤基礎(chǔ)上去定價取證。開發(fā)商推盤節(jié)奏將會受控于政府,。預(yù)計2017年北京商品房市場尤其是豪宅市場,，供應(yīng)量和成交量都不會像2016年這么高,?！惫泐A(yù)計。
對于房企而言,，“在2017年新盤推售時,，應(yīng)回歸理性，避免虛高跟風(fēng),，在定價策略上結(jié)合項目的可實現(xiàn)性，進(jìn)行價格方案的制訂，從產(chǎn)品的優(yōu)劣角度區(qū)分拉大不同房源的價格差異,，從推貨節(jié)奏上制定項目全生命周期的價格策略,。”孟祥熙表示,。
中房報記者 許倩 北京報道
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