（原標題：市場總體降溫明顯2017年該買房還是該賣房？）

據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，從1月7日開始,，2017年省級地方“兩會”陸續(xù)開幕,，1月將有28個省份完成“兩會”全部議程，其中22個省級“兩會”將在1月中旬密集召開,，主要集中在12日至17日,。截至目前,，已有北京,、河北、西藏,、甘肅,、寧夏等19個省區(qū)市地方兩會已經(jīng)陸續(xù)開幕。值得注意的是,，“房地產(chǎn)去庫存”成為各地兩會不約而同的關(guān)鍵詞,。

回看過去一年，樓市大體上可以用初期溫和,、中期暴漲,、后期降溫來概括。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，截至去年11月末,，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個月下降,，庫存累計減少2758萬平方米,。

但如果詳細對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2758萬平方米的去化量只占了6億9095萬已有庫存的4%,，去庫存形勢依舊嚴峻,。與此同時，部分省市在去庫存的同時,，出現(xiàn)了房價的大幅上漲,。在2017年已召開兩會的省市不僅繼續(xù)把房地產(chǎn)調(diào)控的落腳點放在去庫存上，更強調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格”,。

深圳兩會提出,，2017年要落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅持“房子是用來住的”,、不是用來炒的”的定位,，綜合運用金融、土地,、投資等手段,，加快研究建立適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長效機制，有效降低高房價對實體經(jīng)濟的“擠壓”影響。

新疆維吾爾自治區(qū)在政府工作報告中指出,，堅持把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化,、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有機結(jié)合，分類調(diào)控,、因城因地施策,，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京兩會傳出的消息,，北京樓市調(diào)控的目標是穩(wěn)定房價,，要建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制。大力推進自住房,、公租房等保障性住房的建設(shè),，讓住房真正回歸居住屬性。

與此同時,，萬達集團董事長王健林在公司年會上透露房地產(chǎn)行業(yè)周期性太強,，萬達商業(yè)將逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)退出，另一位地產(chǎn)大佬孫宏斌則果斷為樂視注資150億元,，走多元化戰(zhàn)略……

當各地都把“去庫存,、穩(wěn)樓價”放在重要位置、市場政策顯示從緊趨向,、地產(chǎn)商尋求多元化發(fā)展路徑,，房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生哪些變化？

市場總體降溫明顯,，2017年該買房還是該賣房,？關(guān)于此話題，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠做出了點評,。

馬光遠：2017年要不要買房子是大家都非常關(guān)注的問題,，對這個問題的回答可以從三個層面把握。

第一,，2017年的整體房地產(chǎn)市場相對2016年而言肯定會降溫,。總體來講,，無論是土地市場還是整個新房,、二手房交易市場在2016年都非常火爆,，很多數(shù)據(jù)都創(chuàng)下了歷史新高,，新房交易首次超過了十萬億，以后要突破這個標桿恐怕會比較難,。所以,，無論是交易量還是增速,，肯定都會回落，加上一些熱點城市的房價在2016年有了比較大幅的上漲,，但缺乏概念支撐,，房價回落的可能還是比較大的。但要強調(diào)的是2017年房價大漲的概率非常低,，暴跌的概率幾乎等于零,。從中國房地產(chǎn)的基本走勢來看，我們一是必須認識到房地產(chǎn)市場已是今非昔比,，發(fā)生了很大的變化,，經(jīng)濟高增長的周期基本已經(jīng)結(jié)束；二是貨幣高增長的周期基本也已結(jié)束,；三是國際資本流入中國高增長的周期也在改變著,。這種情況意味用過去思考房地產(chǎn)的思維和邏輯,、憑過去經(jīng)驗判斷下一步房地產(chǎn)的走勢可能會犯錯誤,。

但同時，我要強調(diào)對房地產(chǎn)來講有三個周期沒有結(jié)束：一是中國城鎮(zhèn)化的周期正在進行,；二是中國的金融資本和土地資本結(jié)合的時代,，包括未來整個城市的升級等也還沒有結(jié)束；三是中國經(jīng)濟以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的基本面沒有變化,。這種情況意味著整體房地產(chǎn)的走勢一定會是平穩(wěn)的,，這和2017年整體房地產(chǎn)政策怎樣解讀有很大的關(guān)系。

關(guān)于去年年底中央經(jīng)濟工作會議談到的房地產(chǎn)政策,，大家可能關(guān)注到了兩點,，第一，政策強調(diào)了房子是用來住的,，而不是用來炒的,，整個房地產(chǎn)未來的政策應(yīng)該會著力解決回歸居住功能的問題；第二,，政策特別強調(diào)了長效機制的問題,，表示以后要通過土地、稅收,、信貸,、投資、立法等一系列的政策舉措來完善房地產(chǎn)的長效機制,，要加快研究,、建立符合國情、實現(xiàn)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,，一方面抑制房地產(chǎn)泡沫,，另一方面防止房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落,。

對于這個長效機制，我們可以從兩個方面去關(guān)注,，第一,，它是中國房地產(chǎn)長治久安的基礎(chǔ)，過去我們主要以調(diào)控為主,，未來它可以確保房地產(chǎn)穩(wěn)定,、健康發(fā)展，長效機制的推出已經(jīng)進入了倒計時,；第二,，要真正建立長效機制需要時間，過去的整個政策包括發(fā)展房地產(chǎn)的目的,、理念在將來可能要出現(xiàn)顛覆性的變化,。所以，無論是在稅收還是在信貸,、立法等方面,，建立長效機制還需要很長時間，但政策的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來,，未來要讓房地產(chǎn)慢慢回歸到社會,、民生，意味著對炒房,、過度投機肯定是不允許的,。

基于這樣的考慮，房地產(chǎn)本身的大,、小周期加之政策的調(diào)控,、2016年的上漲，2017年房地產(chǎn)會出現(xiàn)一定的回落和降溫,。所以,，在目前政策明確表示不支持投資房地產(chǎn)的情況下，2017年肯定不是投資房產(chǎn)很好的時候,。

第二,，很多人有像是孩子上學(xué)等特別急切的需求，在一些大城市,，這些需求是大問題,，這時候就不要考慮價格變動等，畢竟時間還是比較緊迫的,。

第三,，對于很多過去投資房地產(chǎn)而擁有多套住房的人而言，目前也是可以減持手頭房產(chǎn)的時候了,，未來政策對持有多套住房者征收房產(chǎn)稅的政策盡管可能要很長時間才會出臺,，但這是大趨勢,，是方向。

第四,，要特別強調(diào)是中國經(jīng)濟的基本面和房地產(chǎn)行業(yè)的基本面都沒有出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn),，2017年的這種調(diào)整是順勢而為，是擠房地產(chǎn)的泡沫,，消化其中風(fēng)險,，而不是為了打壓房地產(chǎn)。盡管一些城市的房價會出現(xiàn)調(diào)整,，但廣州,、西安、重慶,、昆明,、南寧等一些整體房價在2016年表現(xiàn)較平穩(wěn)的城市相對而言是比較安全的,。

此外,，從房地產(chǎn)周期看,，在政策大調(diào)整的情況下，一般上半年是不適宜出手的,，大家如果不是那么急切,，可以等6月份以后看整個政策,、看中國經(jīng)濟基本面的變化再做決定,。

最后，特別要強調(diào)的是,，考慮中國房地產(chǎn)房價走勢時,，要注意到過去一是貨幣的整體流動性較好，二是大量的國際資本進入了中國房地產(chǎn)市場,，而現(xiàn)在總體形勢在逐漸變化,，比如人民幣貶值的壓力、資本流出的壓力等對整個房地產(chǎn)市場的未來走勢是有一定影響的,。

但從長期看,，對中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮(zhèn)化正在進行中的大國而言,，比較優(yōu)質(zhì)的城市資源在很長一段時間里都是稀缺品,，大家從農(nóng)村甚至是小城市往中等城市、大城市轉(zhuǎn)移的過程中,，每個人都有夢想,，就是選擇比較宜居的、優(yōu)質(zhì)的城市居住,、工作,、生活,，這也是整個中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中不可或缺的組成部分。所以,，從大周期看,，房地產(chǎn)的大周期沒有結(jié)束，結(jié)束的是過去不正常的比如快速增長的“青春期”現(xiàn)象,。所以,，中國房地產(chǎn)市場化進入第19個年頭后，正在走向成熟,，將來它的表現(xiàn)會非常正常,、非常成熟。

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