（原標(biāo)題：房價漲幅全球第一的中國城市,，如今每平方米降價4000元都賣不掉？真相是……）

近日,，由胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房價指數(shù)顯示,，合肥房價由于漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一,，由此可見合肥房價在去年的漲價力度,。

不過，進(jìn)入今年1月份以來,，特別是春節(jié)假日期間,，關(guān)于合肥樓市暴跌的信息不斷傳出，在這兩天一度成為輿論的熱點(diǎn),。

▲圖片來源：視覺中國

對此，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者于近日展開了調(diào)查,。

每平方米降價4000元都無人問津,？

作為2016年樓市上漲最快的城市，合肥部分板塊的樓市價格上漲超過一倍,，這也一度讓合肥成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn),，一時間投資客和改善型購房者，蜂擁的進(jìn)入合肥,，開始搶房,，導(dǎo)致合肥樓市一度出現(xiàn)一房難求的局面。

合肥這種量價大幅上漲的局面,，在去年10月份出臺限購政策之后,，得到一定的控制，在11月份之后進(jìn)入平穩(wěn)局面,。然而,，進(jìn)入今年1月份以來，合肥樓市就傳出價格大幅下跌的說法,，特別是進(jìn)入春節(jié)假期期間,，這種說法達(dá)到了頂峰,，這兩天也因為價格大幅下跌的說法，再次讓合肥成為關(guān)注的焦點(diǎn),。

傳出下跌的來源是部分購房者在合肥市12345政府服務(wù)直通車網(wǎng)站的投訴,，有業(yè)主投訴稱，合肥蜀山區(qū)房價暴跌16%,，下跌幅度是各區(qū)之最,。而目前合肥二手房開啟拋售模式，政府卻拿新房價格說保持穩(wěn)定,，我們業(yè)主表示極其憤怒,，百姓資產(chǎn)大幅縮水。

價格平穩(wěn)的合肥北城,，也遭到購房者的投訴稱,，北城房價要暴跌，降價20萬仍賣不掉,。進(jìn)入12月，北城樓市進(jìn)入寒冬,，看二手房的客戶極少,，投資客絕跡，很多房源降價20萬依舊難賣,。11月份120萬能賣掉的房子,，現(xiàn)在102萬都賣不出去。

在去年價格漲幅最大的區(qū)域濱湖也遭到了購房者的投訴稱,，濱湖二手房暴跌,，濱湖區(qū)一直是投資客的集中區(qū)，但是樓市限購后,，二手房價格開始下跌,，這慌了不少業(yè)主。該業(yè)主表示：

濱湖二手房從11月開始就一直跌,，進(jìn)入12月跌幅更加擴(kuò)大,，某些樓盤的二手房每平（方米）降價4000元都無人問津，我們知道濱湖炒房客多,，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多,，面對二手房價一路狂跌，若明年政策還不放松,，我家房子價值豈不腰斬,？大家都不買房了，出租房源哪里找,？房屋租金肯定會大幅上漲,。

有意思的是,，這些二手房因為二手房降價掛牌，而無人問津,，甚至喊出要求政府救市的口號,。

針對上述購房者的投訴，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從合肥多家二手房中介了解到,，進(jìn)入去年12月份以來,，確實有不少二手房房東將房源降價掛出急于出售，“這兩個月以來,，我們接到掛牌銷售的房源,，大都是選擇降價銷售，最低的降價幅度也在5萬元,，最高降價達(dá)到30萬元,，但是這些降價的房源并未受到市場的歡迎，降價掛牌之后也沒有快速銷售出去,?！焙戏式痍芍薪閷O經(jīng)理對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者說。

根據(jù)合肥百瑞地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，自去年10月2日合肥正式啟動“限購”政策至今3個多月里,，合肥九區(qū)三縣約有近500家二手房價格出現(xiàn)下調(diào)。其中,，位于合肥廬陽區(qū)的雍景苑小區(qū)均價降了約3348元/平方米,；合肥政務(wù)區(qū)名為綠怡匯林的二手房跌幅達(dá)-11.73%，均價下跌了2238元/平方米,；合肥高新區(qū)的維多利亞別墅二手房跌幅達(dá)-34.39%,。

大幅下跌為“假象”

如果根據(jù)二手房東的投訴來看，合肥的房價好像出現(xiàn)了下跌,，但是事實情況并非如此,。

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從多位合肥房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到，這兩天傳出的合肥房價出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象,，僅僅是部分二手房房東降價掛牌導(dǎo)致,，并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀，特別是新房價格并未出現(xiàn)大幅下跌,。

對此,，上述孫經(jīng)理還對記者說：

這些急于降價掛牌的二手房房東，大都是此前殺入合肥的投資客,，在合肥出臺限購令后,，樓市趨于穩(wěn)定，這些投資客急于抽身，所以選擇降價出售房源,。但問題是,，由于限購令的出臺，使得很多購房者開始處于觀望局面,，購房者買漲不買跌的心理再次出現(xiàn),，這也導(dǎo)致了一些二手房房東即使降價出售，也難以賣掉手中持有的房源,。

二手房房東下調(diào)價格急于出售,，那么新房的價格如何?為此，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從多家目前在售的合肥樓盤了解到,，他們并未聽說有樓盤價格出現(xiàn)大跌,，目前他們在售的樓盤價格，與春節(jié)之前,，和去年12月份的價格相比,，并未出現(xiàn)太大變化。

其中,，一家大型房企安徽公司的陳姓經(jīng)理對記者說：

公司在合肥在售的兩家樓盤價格和去年12月份相比,，并無太大變化，整個濱湖區(qū)和政務(wù)新區(qū)的新房價格也沒有出現(xiàn)網(wǎng)上所說的大跌情況,，價格基本保持穩(wěn)定,。可能會有極個別樓盤在春節(jié)期間,，為了促銷吸引購房者眼球，作出了一定的下調(diào),，但是下降幅度也不大,，對合肥樓市價格整體并無影響。

而合肥本地媒體《安徽商報》的報道顯示,，1月合肥市區(qū)和三縣共有14家樓盤價格出現(xiàn)變動,，其中2家價格上漲，8家價格下跌,，4家新盤首開,。在價格下跌的樓盤中，蜀山區(qū)有2家樓盤價格下跌,，一個是長江西路沿線某樓盤,，降價0.78元/平方米，另一個是南二環(huán)邊某樓盤降價250元/平方米,；新站區(qū)兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米,；高新區(qū)某樓盤降價0.21元/平方米。

對此，合肥房房地產(chǎn)資深人士張斌對記者說：

部分二手房房東掛牌價格,，不能代表合肥樓市整體局面,，所謂合肥樓市價格出現(xiàn)暴跌的說法，更多的是那些二手房投資客急于套現(xiàn),，營造出的一個假象,。

機(jī)構(gòu)：地產(chǎn)凜冬將至

而合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌也表示，目前樓市保持平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有變,，全國范圍內(nèi)的調(diào)控只是針對部分過熱區(qū)域,。合肥在幾個月的限購等調(diào)控下，數(shù)據(jù)顯示全市均價并沒有出現(xiàn)較大的漲跌,。個別樓盤降價并不能代表整個樓市,，后續(xù)走勢還有待觀察。

雖然價格下跌為假象,，但是合肥樓市的成交量確實出現(xiàn)了大幅下滑的局面,。

根據(jù)合肥房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月,，合肥市區(qū)9區(qū)成交一手商品住宅1384套,，同比降幅超過80%，三縣累計成交1108套,。

而根據(jù)去年1月合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)等數(shù)據(jù),，當(dāng)月合肥市區(qū)9區(qū)銷售一手商品住宅7564套，均價尚未破萬,；三縣共成交5116套,。

值得注意的是，從總體上看,，今年1月在限購等一系列調(diào)控措施下,，成交量萎縮明顯。

對此,，張斌對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者說：

合肥樓市成交量的下跌,，在很多開發(fā)商是有預(yù)估的。之所以出現(xiàn)如此大幅的下跌,，是因為去年合肥樓市價格的瘋漲,，吸引了剛需、改善型和投資客的大量涌入,，嚴(yán)重透支了潛在的購房者,，在限購令出臺之后，很多購房者變得更加理性,，開始處于觀望局面,，所以導(dǎo)致了1月份成交量如此大的下滑,。

業(yè)內(nèi)人士也表示，這種成交量的下跌,，會在接下來的幾個月延續(xù),，但是下跌幅度不會比1月份那么大，會有所收縮,。

此外,，央行于昨日（2月3日）將7天期逆回購利率從2.25%上調(diào)至2.35%，14天從2.4%上調(diào)至2.5%,，28天從2.55%調(diào)至2.65%,；同時，根據(jù)媒體報道,，將隔夜SLF利率從2.75%上調(diào)至3.1%,，7天SLF利率從3.25%上調(diào)至3.35%，1個月SLF利率從3.6%上調(diào)至3.7%,。

對此,，海通證券姜超認(rèn)為，地產(chǎn)凜冬將至,。他表示：

截至16年9月末,，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上,，當(dāng)時10年期國開債利率只有3.13%,，但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%，而國開債是完完全全的政府信用,，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險資本,，但是發(fā)放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè),，其資本金有限,，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國開債利率,，從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp,。

所以，央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果,，其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險,，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平,，所有的折扣房貸將全部絕跡,，否則銀行不如去買債。

而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐,，全靠天量的房貸支撐,，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開,，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/p>

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