（原標(biāo)題：房價漲幅全球第一的中國城市,，如今每平方米降價4000元都賣不掉,？真相是……）

近日,，由胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房價指數(shù)顯示,，合肥房價由于漲幅超過40%,，位居2016年全球房價漲幅第一,，由此可見合肥房價在去年的漲價力度。

不過,，進(jìn)入今年1月份以來,，特別是春節(jié)假日期間，關(guān)于合肥樓市暴跌的信息不斷傳出,，在這兩天一度成為輿論的熱點,。

▲圖片來源：視覺中國

對此,，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者于近日展開了調(diào)查,。

每平方米降價4000元都無人問津？

作為2016年樓市上漲最快的城市,，合肥部分板塊的樓市價格上漲超過一倍,，這也一度讓合肥成為輿論關(guān)注的焦點，一時間投資客和改善型購房者,，蜂擁的進(jìn)入合肥,，開始搶房，導(dǎo)致合肥樓市一度出現(xiàn)一房難求的局面,。

合肥這種量價大幅上漲的局面,，在去年10月份出臺限購政策之后，得到一定的控制,，在11月份之后進(jìn)入平穩(wěn)局面,。然而，進(jìn)入今年1月份以來,，合肥樓市就傳出價格大幅下跌的說法,，特別是進(jìn)入春節(jié)假期期間，這種說法達(dá)到了頂峰,，這兩天也因為價格大幅下跌的說法,，再次讓合肥成為關(guān)注的焦點。

傳出下跌的來源是部分購房者在合肥市12345政府服務(wù)直通車網(wǎng)站的投訴,，有業(yè)主投訴稱,，合肥蜀山區(qū)房價暴跌16%，下跌幅度是各區(qū)之最,。而目前合肥二手房開啟拋售模式,，政府卻拿新房價格說保持穩(wěn)定，我們業(yè)主表示極其憤怒,，百姓資產(chǎn)大幅縮水,。

價格平穩(wěn)的合肥北城，也遭到購房者的投訴稱,，北城房價要暴跌,，降價20萬仍賣不掉,。進(jìn)入12月，北城樓市進(jìn)入寒冬,，看二手房的客戶極少,，投資客絕跡，很多房源降價20萬依舊難賣,。11月份120萬能賣掉的房子,，現(xiàn)在102萬都賣不出去。

在去年價格漲幅最大的區(qū)域濱湖也遭到了購房者的投訴稱,，濱湖二手房暴跌,，濱湖區(qū)一直是投資客的集中區(qū),，但是樓市限購后,，二手房價格開始下跌，這慌了不少業(yè)主,。該業(yè)主表示：

濱湖二手房從11月開始就一直跌,，進(jìn)入12月跌幅更加擴(kuò)大，某些樓盤的二手房每平（方米）降價4000元都無人問津,，我們知道濱湖炒房客多,，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多，面對二手房價一路狂跌,，若明年政策還不放松,，我家房子價值豈不腰斬？大家都不買房了,，出租房源哪里找,？房屋租金肯定會大幅上漲。

有意思的是,，這些二手房因為二手房降價掛牌,，而無人問津，甚至喊出要求政府救市的口號,。

針對上述購房者的投訴,，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從合肥多家二手房中介了解到，進(jìn)入去年12月份以來,，確實有不少二手房房東將房源降價掛出急于出售,，“這兩個月以來，我們接到掛牌銷售的房源,，大都是選擇降價銷售,，最低的降價幅度也在5萬元，最高降價達(dá)到30萬元,，但是這些降價的房源并未受到市場的歡迎,，降價掛牌之后也沒有快速銷售出去,。”合肥金晟中介孫經(jīng)理對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者說,。

根據(jù)合肥百瑞地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，自去年10月2日合肥正式啟動“限購”政策至今3個多月里，合肥九區(qū)三縣約有近500家二手房價格出現(xiàn)下調(diào),。其中,，位于合肥廬陽區(qū)的雍景苑小區(qū)均價降了約3348元/平方米；合肥政務(wù)區(qū)名為綠怡匯林的二手房跌幅達(dá)-11.73%,，均價下跌了2238元/平方米,；合肥高新區(qū)的維多利亞別墅二手房跌幅達(dá)-34.39%。

大幅下跌為“假象”

如果根據(jù)二手房東的投訴來看,，合肥的房價好像出現(xiàn)了下跌,，但是事實情況并非如此。

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從多位合肥房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到,，這兩天傳出的合肥房價出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象,，僅僅是部分二手房房東降價掛牌導(dǎo)致，并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀,，特別是新房價格并未出現(xiàn)大幅下跌,。

對此，上述孫經(jīng)理還對記者說：

這些急于降價掛牌的二手房房東,，大都是此前殺入合肥的投資客,，在合肥出臺限購令后，樓市趨于穩(wěn)定,，這些投資客急于抽身,，所以選擇降價出售房源。但問題是,，由于限購令的出臺,，使得很多購房者開始處于觀望局面，購房者買漲不買跌的心理再次出現(xiàn),，這也導(dǎo)致了一些二手房房東即使降價出售,，也難以賣掉手中持有的房源。

二手房房東下調(diào)價格急于出售,，那么新房的價格如何?為此,，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從多家目前在售的合肥樓盤了解到，他們并未聽說有樓盤價格出現(xiàn)大跌,，目前他們在售的樓盤價格,，與春節(jié)之前，和去年12月份的價格相比，并未出現(xiàn)太大變化,。

其中,，一家大型房企安徽公司的陳姓經(jīng)理對記者說：

公司在合肥在售的兩家樓盤價格和去年12月份相比，并無太大變化,，整個濱湖區(qū)和政務(wù)新區(qū)的新房價格也沒有出現(xiàn)網(wǎng)上所說的大跌情況,，價格基本保持穩(wěn)定?？赡軙袠O個別樓盤在春節(jié)期間,，為了促銷吸引購房者眼球，作出了一定的下調(diào),，但是下降幅度也不大,，對合肥樓市價格整體并無影響。

而合肥本地媒體《安徽商報》的報道顯示,，1月合肥市區(qū)和三縣共有14家樓盤價格出現(xiàn)變動,，其中2家價格上漲，8家價格下跌,，4家新盤首開,。在價格下跌的樓盤中，蜀山區(qū)有2家樓盤價格下跌,，一個是長江西路沿線某樓盤，降價0.78元/平方米,，另一個是南二環(huán)邊某樓盤降價250元/平方米,；新站區(qū)兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米；高新區(qū)某樓盤降價0.21元/平方米,。

對此,，合肥房房地產(chǎn)資深人士張斌對記者說：

部分二手房房東掛牌價格，不能代表合肥樓市整體局面,，所謂合肥樓市價格出現(xiàn)暴跌的說法,，更多的是那些二手房投資客急于套現(xiàn)，營造出的一個假象,。

機(jī)構(gòu)：地產(chǎn)凜冬將至

而合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌也表示,，目前樓市保持平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有變，全國范圍內(nèi)的調(diào)控只是針對部分過熱區(qū)域,。合肥在幾個月的限購等調(diào)控下,，數(shù)據(jù)顯示全市均價并沒有出現(xiàn)較大的漲跌。個別樓盤降價并不能代表整個樓市,，后續(xù)走勢還有待觀察,。

雖然價格下跌為假象，但是合肥樓市的成交量確實出現(xiàn)了大幅下滑的局面。

根據(jù)合肥房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年1月,，合肥市區(qū)9區(qū)成交一手商品住宅1384套，同比降幅超過80%,，三縣累計成交1108套,。

而根據(jù)去年1月合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)等數(shù)據(jù)，當(dāng)月合肥市區(qū)9區(qū)銷售一手商品住宅7564套,，均價尚未破萬,；三縣共成交5116套。

值得注意的是,，從總體上看,，今年1月在限購等一系列調(diào)控措施下，成交量萎縮明顯,。

對此,，張斌對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者說：

合肥樓市成交量的下跌，在很多開發(fā)商是有預(yù)估的,。之所以出現(xiàn)如此大幅的下跌,，是因為去年合肥樓市價格的瘋漲，吸引了剛需,、改善型和投資客的大量涌入,，嚴(yán)重透支了潛在的購房者，在限購令出臺之后,，很多購房者變得更加理性,，開始處于觀望局面，所以導(dǎo)致了1月份成交量如此大的下滑,。

業(yè)內(nèi)人士也表示,，這種成交量的下跌，會在接下來的幾個月延續(xù),，但是下跌幅度不會比1月份那么大,，會有所收縮。

此外,，央行于昨日（2月3日）將7天期逆回購利率從2.25%上調(diào)至2.35%,，14天從2.4%上調(diào)至2.5%，28天從2.55%調(diào)至2.65%,；同時,，根據(jù)媒體報道，將隔夜SLF利率從2.75%上調(diào)至3.1%,，7天SLF利率從3.25%上調(diào)至3.35%,，1個月SLF利率從3.6%上調(diào)至3.7%。

對此，海通證券姜超認(rèn)為,，地產(chǎn)凜冬將至,。他表示：

截至16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%,，銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上,，當(dāng)時10年期國開債利率只有3.13%，但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%,，而國開債是完完全全的政府信用,，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險資本，但是發(fā)放房貸要計提50%的資本占用,，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè),，其資本金有限，因而資本占用的成本極高,，所以按照目前4.1%的國開債利率,，從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp,。

所以，央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果,，其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險,，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平,，所有的折扣房貸將全部絕跡,，否則銀行不如去買債。

而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮,，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐,，如果未來房貸利率持續(xù)上行,，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/p>

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