原標題：【解局】房地產(chǎn)稅真的要來了嗎？

剛一開年,，“房產(chǎn)稅”就成了輿論熱議的話題,。

這有現(xiàn)實市場背景：春節(jié)剛過，樓市利空連連,，多地房貸收緊,，融資彈藥庫——私募資管產(chǎn)品被盯牢，房企尤其是中小房企的錢袋子堪憂,。

而國務院在年前出臺的《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》,，本是7000余字長文，不過稍稍提及房地產(chǎn)稅,，便被媒體反復咂摸,，刷屏朋友圈。

其實,，稍讀文件便知,，原話是“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化,、國資國企改革,、區(qū)域性金融市場和金融機構、房地產(chǎn)稅,、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”,。

只要見了風，就是滿城風雨,。房地產(chǎn)稅一出現(xiàn),，似乎便顯得其他幾項探索存在感全無。

房價

說起房地產(chǎn)稅改革,，這些年著實為媒體貢獻了不少流量,。從物業(yè)稅，到房產(chǎn)稅,，再到如今的房地產(chǎn)稅,，來來去去提了十幾年。而且有熱愛觀察的有心之士發(fā)現(xiàn),，過去數(shù)年,，凡是樓市調控要緊的窗口期，高層對房地產(chǎn)稅往往提得更頻繁,，引發(fā)社會大討論,，各方觀望，樓市漸穩(wěn)后,，便再偃旗息鼓一陣子,。久而久之，房地產(chǎn)稅與房價之間倒是形成了一種貌似形影相隨的奇妙關系,。

那么這次房地產(chǎn)稅真的要來了嗎,？房價果真要降,？樓市眼看要黃？

拜托,，明明房地產(chǎn)稅的草案還在艱難的起草階段,。看看隔壁的《慈善法》,，早在2008年底,，民政部就將起草的草案報送國務院法制辦審查，次年全國人大常委會甚至將慈善法列入了年度立法預備項目,。由于許多重大問題難以形成共識,，擱置數(shù)年，又經(jīng)歷全國人大內務司法委員會重新起草,，去年3月才正式通過,。雖然后期進展神速，但從全周期看也經(jīng)歷了8年,。

即使相關立法能夠奇跡般地火速通過,，房地產(chǎn)稅順利開征，在以供求關系為主導因素的房地產(chǎn)市場上,，此稅有利于樓市擠泡沫,，減少投機，穩(wěn)定市場,，但指望它帶來房價大降,，恐怕也是想多了。從已試點數(shù)年的重慶,、上海來看,，無論是對高端存量征收，還是對增量征收,，由于涉及人群有限,，對房價的影響幾乎可以忽略不計。

那么設計房地產(chǎn)稅的目的又是什么,？2014年時,，時任財政部部長樓繼偉曾撰文稱，總的方向是,，在保障基本居住需求的基礎上,，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設,、交易,、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源,。

不過從重慶,、上海的試點來看，目前對地方政府財政稅收貢獻可謂微小,，想讓房地產(chǎn)稅承擔大任,，道阻且長。

前提

去年7月,，被市場認為是直言不諱的改革派人士之一、時任財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示,，個人所得稅和房地產(chǎn)稅方案目前仍未正式推出,，主要是受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙，“只要是真正的稅收再分配,，就會受到真正的阻礙,，但我們義無反顧地要做?！?1月4日樓繼偉再透露,，房地產(chǎn)稅等改革正在積極推進。

雖然僅僅3天后的11月7日,，樓繼偉便卸任財政部部長之職,，但他提到的“真正的”三字，卻意味深長,。改革進入深水區(qū),，觸動利益比觸及靈魂還要難。

樓繼偉所指的兩難其一,，信息征集能力弱——就如今而言,，這方面的能力應該還是有所加強的。日前,，國土資源部地籍管理司（不動產(chǎn)登記局）負責人介紹,，目前除西藏自治區(qū)的部分市、縣外,，全國都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”,，不動產(chǎn)登記制度順利落地實施。但在個別地方,，農(nóng)村不動產(chǎn)登記仍存在不規(guī)范的問題,。

按照國土部2015年時公布的路線圖——2016年基本完成各級不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺,。此外還將搭建全國范圍內的不動產(chǎn)信息云平臺,即運用云計算技術將不動產(chǎn)信息平臺搭建在國土資源部統(tǒng)一建設的“國土資源云”上實現(xiàn)全國共享,。

相比建庫，全國聯(lián)網(wǎng)更是核心,。今年可謂全國聯(lián)網(wǎng)的關鍵一年,，不過回想起前財政部財科所所長賈康曾說的話：“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術上沒有問題,。信息成為各種各樣的孤島，不是技術問題,，而是有些部門和地方顧及相關利益,，存在故意控制的沖動?！苯衲昴芊耥樌麑崿F(xiàn)這一目標,，有待觀察。

信息征集能力弱自然要不斷加強,，橫亙在其間的利益阻撓更需要勇氣和決心去打破,，既然流動人口都能查清，不會動的房子難道就查不清嗎,？

法理與技術

兜兜轉轉這么些年,，2015年8月，房地產(chǎn)稅法終于正式進入全國人大立法規(guī)劃,。去年“兩會”上,，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，調整后的人大常委會立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目,。不過到7月時,，全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉透露，房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中,，試點雖然征收了5年多,，但是操作難度很大。

有專家指出,，本屆人大任期到2017年底,，因此，房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過,，慢的話可能會在2017年底提交審議,，在下一屆人大任期內通過。就目前而言,，這一觀點恐怕還是樂觀了,。

難度大，原因莫過于復雜的利益調整,。

與以往只對城鎮(zhèn)經(jīng)營性物業(yè)課稅的房產(chǎn)稅不同,，房地產(chǎn)稅的課稅對象可能將涉及所有房產(chǎn)。而且房地產(chǎn)稅的起草,，并非在一張白紙上全新設計,，而是在現(xiàn)行稅制和收費體系下的再設計。在中國目前的稅收體制下，圍繞房地產(chǎn)的稅收及土地費用很多,。企業(yè)拿地階段有契稅,、印花稅，建設階段的建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加,、印花稅,、土地使用稅，銷售階段有營業(yè)稅金及附加,、土地增值稅,、印花稅、房產(chǎn)稅,、契稅等,。如果是二手房交易，還有營業(yè)稅,、土地增值稅、個稅,、契稅,、印花稅等。如此多的稅種重新調整,，復雜程度可見一斑,。

還有各界廣泛關注的70年土地使用權問題，如果房地產(chǎn)稅在中短期內開征,，將與土地出讓金并行,，又該如何在法理上說通這二者的關系？

在實際操作上,，各地發(fā)展不均衡,，不同地方的樓市、政府稅收,、居民收入水平不同,，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定？是否該設置免征額,？免征額度又該設置為多大,？

由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，作為直接稅種,，讓稅務局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅,，不同的房屋持有者又各有不同的情況，難度可想而知,。全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉去年就曾表示,，房地產(chǎn)稅試點征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當,。

凡此種種選擇題背后,，都橫亙交錯著無數(shù)利益群體的不同訴求。所有這些博弈的結果,，一旦寫入法律條文,，便不是朝令夕改的事了?？纯锤舯诘摹额A算法》,，光修訂就花了10年，兩度擱淺,，仍有遺憾,。

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