原標(biāo)題：【解局】房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了嗎？

剛一開(kāi)年,，“房產(chǎn)稅”就成了輿論熱議的話題,。

這有現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)背景：春節(jié)剛過(guò)，樓市利空連連,，多地房貸收緊,，融資彈藥庫(kù)——私募資管產(chǎn)品被盯牢,，房企尤其是中小房企的錢袋子堪憂。

而國(guó)務(wù)院在年前出臺(tái)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》,，本是7000余字長(zhǎng)文,，不過(guò)稍稍提及房地產(chǎn)稅，便被媒體反復(fù)咂摸,，刷屏朋友圈,。

其實(shí)，稍讀文件便知,，原話是“在維護(hù)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下,，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國(guó)資國(guó)企改革,、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”,。

只要見(jiàn)了風(fēng),，就是滿城風(fēng)雨。房地產(chǎn)稅一出現(xiàn),，似乎便顯得其他幾項(xiàng)探索存在感全無(wú),。

房?jī)r(jià)

說(shuō)起房地產(chǎn)稅改革，這些年著實(shí)為媒體貢獻(xiàn)了不少流量,。從物業(yè)稅,，到房產(chǎn)稅，再到如今的房地產(chǎn)稅,，來(lái)來(lái)去去提了十幾年,。而且有熱愛(ài)觀察的有心之士發(fā)現(xiàn)，過(guò)去數(shù)年,，凡是樓市調(diào)控要緊的窗口期,，高層對(duì)房地產(chǎn)稅往往提得更頻繁，引發(fā)社會(huì)大討論,，各方觀望,，樓市漸穩(wěn)后，便再偃旗息鼓一陣子,。久而久之,，房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間倒是形成了一種貌似形影相隨的奇妙關(guān)系。

那么這次房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了嗎,？房?jī)r(jià)果真要降,？樓市眼看要黃？

拜托,，明明房地產(chǎn)稅的草案還在艱難的起草階段,。看看隔壁的《慈善法》,，早在2008年底,，民政部就將起草的草案報(bào)送國(guó)務(wù)院法制辦審查，次年全國(guó)人大常委會(huì)甚至將慈善法列入了年度立法預(yù)備項(xiàng)目,。由于許多重大問(wèn)題難以形成共識(shí),，擱置數(shù)年，又經(jīng)歷全國(guó)人大內(nèi)務(wù)司法委員會(huì)重新起草,，去年3月才正式通過(guò),。雖然后期進(jìn)展神速，但從全周期看也經(jīng)歷了8年,。

即使相關(guān)立法能夠奇跡般地火速通過(guò),，房地產(chǎn)稅順利開(kāi)征，在以供求關(guān)系為主導(dǎo)因素的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，此稅有利于樓市擠泡沫,，減少投機(jī)，穩(wěn)定市場(chǎng),，但指望它帶來(lái)房?jī)r(jià)大降,，恐怕也是想多了。從已試點(diǎn)數(shù)年的重慶,、上海來(lái)看,，無(wú)論是對(duì)高端存量征收，還是對(duì)增量征收,，由于涉及人群有限,，對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

那么設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的目的又是什么,？2014年時(shí),，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉曾撰文稱，總的方向是,，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上,，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè),、交易,、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源,。

不過(guò)從重慶、上海的試點(diǎn)來(lái)看,，目前對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)可謂微小,，想讓房地產(chǎn)稅承擔(dān)大任,，道阻且長(zhǎng)。

前提

去年7月,，被市場(chǎng)認(rèn)為是直言不諱的改革派人士之一,、時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示，個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)稅方案目前仍未正式推出,，主要是受制于信息征集能力弱以及利益調(diào)整阻礙,，“只要是真正的稅收再分配，就會(huì)受到真正的阻礙,，但我們義無(wú)反顧地要做,。”11月4日樓繼偉再透露,，房地產(chǎn)稅等改革正在積極推進(jìn),。

雖然僅僅3天后的11月7日，樓繼偉便卸任財(cái)政部部長(zhǎng)之職,，但他提到的“真正的”三字,，卻意味深長(zhǎng)。改革進(jìn)入深水區(qū),，觸動(dòng)利益比觸及靈魂還要難,。

樓繼偉所指的兩難其一，信息征集能力弱——就如今而言,，這方面的能力應(yīng)該還是有所加強(qiáng)的,。日前，國(guó)土資源部地籍管理司（不動(dòng)產(chǎn)登記局）負(fù)責(zé)人介紹,，目前除西藏自治區(qū)的部分市,、縣外，全國(guó)都已實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”,，不動(dòng)產(chǎn)登記制度順利落地實(shí)施,。但在個(gè)別地方，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記仍存在不規(guī)范的問(wèn)題,。

按照國(guó)土部2015年時(shí)公布的路線圖——2016年基本完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù),，2017年基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。此外還將搭建全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)信息云平臺(tái),即運(yùn)用云計(jì)算技術(shù)將不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)搭建在國(guó)土資源部統(tǒng)一建設(shè)的“國(guó)土資源云”上實(shí)現(xiàn)全國(guó)共享,。

相比建庫(kù),，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)更是核心。今年可謂全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的關(guān)鍵一年,，不過(guò)回想起前財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康曾說(shuō)的話：“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題,。信息成為各種各樣的孤島，不是技術(shù)問(wèn)題，而是有些部門和地方顧及相關(guān)利益,，存在故意控制的沖動(dòng),。”今年能否順利實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),，有待觀察,。

信息征集能力弱自然要不斷加強(qiáng)，橫亙?cè)谄溟g的利益阻撓更需要勇氣和決心去打破,，既然流動(dòng)人口都能查清,，不會(huì)動(dòng)的房子難道就查不清嗎,？

法理與技術(shù)

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)這么些年,，2015年8月，房地產(chǎn)稅法終于正式進(jìn)入全國(guó)人大立法規(guī)劃,。去年“兩會(huì)”上,，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露，調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項(xiàng)目,。不過(guò)到7月時(shí),，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉透露，房地產(chǎn)稅仍在起草過(guò)程之中,，試點(diǎn)雖然征收了5年多,，但是操作難度很大。

有專家指出,，本屆人大任期到2017年底,，因此，房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過(guò),，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議,，在下一屆人大任期內(nèi)通過(guò)。就目前而言,，這一觀點(diǎn)恐怕還是樂(lè)觀了,。

難度大，原因莫過(guò)于復(fù)雜的利益調(diào)整,。

與以往只對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)課稅的房產(chǎn)稅不同,，房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象可能將涉及所有房產(chǎn)。而且房地產(chǎn)稅的起草,，并非在一張白紙上全新設(shè)計(jì),，而是在現(xiàn)行稅制和收費(fèi)體系下的再設(shè)計(jì)。在中國(guó)目前的稅收體制下,，圍繞房地產(chǎn)的稅收及土地費(fèi)用很多,。企業(yè)拿地階段有契稅、印花稅,，建設(shè)階段的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加,、印花稅,、土地使用稅，銷售階段有營(yíng)業(yè)稅金及附加,、土地增值稅,、印花稅、房產(chǎn)稅,、契稅等,。如果是二手房交易，還有營(yíng)業(yè)稅,、土地增值稅,、個(gè)稅、契稅,、印花稅等,。如此多的稅種重新調(diào)整，復(fù)雜程度可見(jiàn)一斑,。

還有各界廣泛關(guān)注的70年土地使用權(quán)問(wèn)題,，如果房地產(chǎn)稅在中短期內(nèi)開(kāi)征，將與土地出讓金并行,，又該如何在法理上說(shuō)通這二者的關(guān)系,？

在實(shí)際操作上，各地發(fā)展不均衡,，不同地方的樓市,、政府稅收、居民收入水平不同,，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定,？是否該設(shè)置免征額？免征額度又該設(shè)置為多大,？

由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅,，作為直接稅種，讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅,，不同的房屋持有者又各有不同的情況,，難度可想而知。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉去年就曾表示,，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收了5年多,，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當(dāng),。

凡此種種選擇題背后,，都橫亙交錯(cuò)著無(wú)數(shù)利益群體的不同訴求。所有這些博弈的結(jié)果，一旦寫(xiě)入法律條文,，便不是朝令夕改的事了,。看看隔壁的《預(yù)算法》,，光修訂就花了10年,，兩度擱淺，仍有遺憾,。

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