原標(biāo)題：收緊房貸有利于樓市擠泡沫

潘璠

從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看，無(wú)論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限,，其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化,、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金融杠桿作用，擠出樓市泡沫,，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在保持調(diào)控大方向的前提下，既要防止力度不夠造成效果不盡理想,，也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過(guò)猛，防止傷及剛需和改善性需求

近日,，北京等多個(gè)城市收緊房貸的消息引發(fā)各界普遍關(guān)注,。據(jù)報(bào)道，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定相關(guān)公約,，要求各行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍,，二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年。在北京被曝出收緊房貸利率之后,，天津,、廣州,、青島等城市也相繼出臺(tái)了房貸收緊措施。

筆者認(rèn)為,，考慮到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性,、不平衡性和多年來(lái)的起伏跌宕，并著眼于一段時(shí)間以來(lái)各地因城施策的現(xiàn)狀,，特別是自去年“9·30”重點(diǎn)城市啟動(dòng)樓市調(diào)控之后的不同變化,，目前很難用一個(gè)統(tǒng)一的周期或拐點(diǎn)來(lái)判斷樓市及房?jī)r(jià)的走向。盡管如此,，也要看到這幾個(gè)月來(lái)各地樓市調(diào)控的方向是一致且保持延續(xù)性的,。由于自去年9月底以來(lái)，20余個(gè)城市陸續(xù)啟動(dòng)乃至追加了以限貸,、限購(gòu),、增加土地供應(yīng)為主要手段的調(diào)控措施，使四季度各城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到不同程度的放緩或改變,。去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政治局會(huì)議,，釋放出了堅(jiān)持“房子是給人住的”定位和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的明確信號(hào)。

若干重點(diǎn)城市在2017年初收緊房貸,，進(jìn)一步釋放出要把已經(jīng)在進(jìn)行中的調(diào)控進(jìn)行到底的明確信號(hào),。去年底，北京市政府主要領(lǐng)導(dǎo)就曾明確表示,，2017年要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲,。按照指標(biāo)數(shù)據(jù)的規(guī)律和邏輯，如果一年內(nèi)的12個(gè)月連續(xù)環(huán)比不漲,，全年實(shí)現(xiàn)同比回落也應(yīng)該是一個(gè)必然事件,。北京市敢于做出這樣的承諾，顯然是對(duì)已經(jīng)采取和還將采取的調(diào)控措施及其效果有所研究的,。

從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看,，無(wú)論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限（也就是增加月供），其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化,、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金融杠桿作用,，擠出樓市泡沫，防范金融風(fēng)險(xiǎn),。盡管就單項(xiàng)政策的效應(yīng)評(píng)估,，當(dāng)下的各項(xiàng)措施力度未必超過(guò)去年四季度的調(diào)控措施，但政策累積疊加必將產(chǎn)生“一加一大于二”的效果,，有利于更加突出房屋的居住屬性,，進(jìn)一步遏制投資投機(jī)性需求，促使房?jī)r(jià)向符合價(jià)值的方向合理回歸,。不過(guò),，提高首套房貸利率,，會(huì)對(duì)滿(mǎn)足剛需有一定抑制作用。對(duì)此,，應(yīng)該認(rèn)真觀察和評(píng)估,。

需要指出的是，調(diào)控政策產(chǎn)生效應(yīng)有一定的滯后期,。始自2012年的那一次樓市調(diào)控,，其效應(yīng)是在第二年才逐步顯現(xiàn)，至2014年下半年至2015年初達(dá)到最大效應(yīng)的,。只不過(guò)隨著之后的逐步放松甚至取消相關(guān)政策,，造成2016年各主要城市房?jī)r(jià)大漲。而今,，有關(guān)方面必須牢記經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，牢牢堅(jiān)持“房子是給人住的”定位不動(dòng)搖，堅(jiān)持住房的居住屬性不動(dòng)搖,，有效遏制住投資投機(jī)性需求,，讓市場(chǎng)真正與有支付能力的剛需對(duì)接，房市高燒退卻,、房?jī)r(jià)合理回歸,、泡沫逐步被擠出就是一個(gè)大概率乃至必然事件。

當(dāng)前各重點(diǎn)城市要做的,，就是及時(shí)認(rèn)真地觀察,、調(diào)研和評(píng)估各項(xiàng)調(diào)控政策的后續(xù)效應(yīng)，既要觀察宏觀數(shù)據(jù),，也要深入市場(chǎng)調(diào)研，掌握第一手情況,。在保持調(diào)控大方向的前提下,，既要防止力度不夠造成效果不盡理想，也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過(guò)猛,，防止傷及剛需和改善性需求,。此外，還要積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，形成購(gòu)租并舉的市場(chǎng)格局,。同時(shí)，各地應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，深入淘汰落后產(chǎn)能,，繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效,，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展,。