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詳解“租房貸”:資金供給一旦斷裂,鏈條上各環(huán)節(jié)無(wú)一幸免

2018-08-27 08:16:15    澎湃  參與評(píng)論()人

更深層次的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于企業(yè)對(duì)于資金把控的失控,。

灃信資本總裁夏凡稱,,此類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要分為信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在信用風(fēng)險(xiǎn)方面主要涉及兩個(gè)層面,,一個(gè)是底層借款人(租客)的還款意愿和能力,,另外一個(gè)是中介方(平臺(tái)、服務(wù)商)的設(shè)立初衷和風(fēng)控管理能力,,自融和資金違規(guī)挪用是禁區(qū),。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)方面,中介向原始房東支付房租頻率為季度,,租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年,,如果再算上租客申請(qǐng)的貸款期限是1年以上,實(shí)際上就造成了雙重資金期限錯(cuò)配,,為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)留下了很大隱患,。另外,,中介通過(guò)上述方式獲取的“沉淀資金”,嚴(yán)格意義上是一種負(fù)債,,卻被中介拿去尋找更多的原始房東,,為了獲取更多的房源不惜提高租金,風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)一步擴(kuò)大,,事實(shí)已經(jīng)證明,,資金流供給一旦短缺,整個(gè)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)一幸免,。

加強(qiáng)監(jiān)管:透明化和規(guī)范化

2018年4月25日,,中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,,以實(shí)際政策支持促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,。隨著文件下發(fā),被認(rèn)為達(dá)到數(shù)萬(wàn)億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐,。

此次下發(fā)的文件明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件,、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開(kāi)展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等作出具體安排,,并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”,。

此后,無(wú)論是涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域的房企還是中介或者專業(yè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,,都躍躍欲試走上其通過(guò)金融工具的擴(kuò)張之路,,但與此同時(shí),風(fēng)險(xiǎn)也隨之應(yīng)運(yùn)而生,。

分析人士指出,,不可否認(rèn),住房租賃企業(yè)在目前的發(fā)展過(guò)程中確實(shí)存在一定的監(jiān)管缺失,,這也是行業(yè)迅速發(fā)展導(dǎo)致的,。值得注意的是,是信息不透明為中介濫用資金提供了保護(hù)傘?,F(xiàn)在爆出來(lái)的問(wèn)題是不少中介“欺騙”租客,,在租客不知情的情況下簽署了貸款合同,也就是“強(qiáng)制貸款付租金”,。有必要從政策層面對(duì)這一貸款形式透明化,,對(duì)租客實(shí)行告知義務(wù),并做出必要的解釋,。與此同時(shí),,對(duì)租房企業(yè)融資的前期審核以及后期資金監(jiān)管必須加強(qiáng),以免出現(xiàn)新的金融風(fēng)險(xiǎn),。

灃信資本總裁夏凡對(duì)澎湃新聞表示,,“在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),,消費(fèi)金融不但降低了租客的房租負(fù)擔(dān),也同時(shí)為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商(多指二房東模式)帶來(lái)了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)無(wú)法給與的沉淀資金,,在合規(guī)的前提下,,這本是雙贏的結(jié)果?!?/p>

夏凡同時(shí)強(qiáng)調(diào),,“但問(wèn)題就在于二房東使用資金的方式太粗獷,通過(guò)高租金從原始房東那里大規(guī)模收房,,肆意抬價(jià)哄搶原始房源,,造成了風(fēng)險(xiǎn)敞口的增大。租客為了取得一定的優(yōu)惠采取躉交的形式肯定會(huì)存在,,那么就一定會(huì)形成租客繳款和中介向原始房東繳款的期限不匹配,,就一定會(huì)形成資金沉淀,消費(fèi)金融促進(jìn)了這個(gè)行業(yè)的加速發(fā)展,,也使得相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提前暴露,。”

(責(zé)任編輯:梁云嬌 CN079)
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