原標(biāo)題：廣州微調(diào)樓市限購(gòu)政策，因城施策繼續(xù)落實(shí)

菏澤之后,，廣州也出手微調(diào)樓市政策了,。

廣州市住建委19日發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》?！兑庖姟分赋?，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象,，個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

而2017年3月30日后土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同,、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其商服類物業(yè)的銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位。

廣州市住建委表示,，下一步,，廣州市區(qū)各住建部門將聯(lián)合加強(qiáng)商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序,，為保持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,、全面優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境創(chuàng)造條件。

此前的2017年3月30日,，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號(hào),，下稱3.30新政），要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè),，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位,；法人單位購(gòu)買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí),，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位,。

對(duì)于此次政策調(diào)整，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，此前廣州執(zhí)行的是“330新政”后入市的商服物業(yè)均不能賣個(gè)人,，現(xiàn)在這個(gè)限制改為文件公布之日（2017年3月30日）后土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目不能賣給個(gè)人，而這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前出讓的商服類土地項(xiàng)目可以出售給個(gè)人了,。

簡(jiǎn)單理解就是,，只要是2017年3月30日前出讓的商服類土地，即便其項(xiàng)目入市時(shí)間是“330新政”之后,，也可以銷售給個(gè)人了,。

“對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說，相當(dāng)于市場(chǎng)上大量存量商住房可以銷售給個(gè)人,，對(duì)于這些存量項(xiàng)目來(lái)說肯定是巨大的利好,?！睆埓髠フf。

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看,，住宅庫(kù)存繼續(xù)減少,，而商業(yè)類庫(kù)存在繼續(xù)增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年1-11月,，全國(guó)辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降5.1%,。辦公樓銷售額下降6.4%,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降0.2%。辦公樓待售面積增加26萬(wàn)平方米,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少15萬(wàn)平方米,。

張大偉表示，目前全國(guó)商住類政策最嚴(yán)格的城市是北京與廣州,，商住房?jī)r(jià)格均有大幅度的調(diào)整,，廣州的商住庫(kù)存過去一年明顯增加。從政策角度看過去的確存在嚴(yán)格的情況,，所以廣州調(diào)整商住房政策也在情理之中,。

廣州并非此次樓市調(diào)控政策微調(diào)的第一個(gè)城市。

12月18日下午,，山東省菏澤市住建局發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，在對(duì)棚戶區(qū)改造工作提出5點(diǎn)要求的同時(shí)，還提出“取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”,、“降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度”,。

通知提出，取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施,，即取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào))中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施,，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易,，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

“山東菏澤樓市取消限售”的消息一經(jīng)傳播,，便引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注,。受該消息影響，房地產(chǎn)板塊今日逆勢(shì)收漲,，魯商置業(yè),、中迪投資、榮安地產(chǎn),、華業(yè)資本,、*ST天業(yè),、ST慧球漲停，臥龍地產(chǎn)漲逾4%,，粵泰股份漲逾3%,。

12月19日下午，菏澤市住建局對(duì)此發(fā)布情況說明（下稱“說明”）稱,，2017年11月份,，菏澤限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買存量住房的市民,，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無(wú)法購(gòu)買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切,。

菏澤市住建局稱,，近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響,，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭,。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估,，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

張大偉認(rèn)為,，菏澤作為一個(gè)貨幣化安置棚戶區(qū)比例高的城市,，新建住宅供應(yīng)量不足，價(jià)格上行,。在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn),，作為全國(guó)第一個(gè)取消限售政策的城市，帶來(lái)的市場(chǎng)心理影響和示范效應(yīng)將比較大,。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說,，預(yù)期管理影響非常大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年11月以來(lái)樓市調(diào)控政策明顯減少,，只有蘇州承德兩地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)。其他城市基本無(wú)收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布,。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策,，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

張大偉認(rèn)為,，廣州和菏澤此番調(diào)整,，預(yù)示著可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漲幅明顯回落,，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段,。未來(lái)大幅度寬松可能性不大,，但各種微調(diào)將可能頻繁出現(xiàn)。

“市場(chǎng)漲幅明顯放緩,，是約束性政策減少的最主要原因,，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在,?！睆埓髠フf。

華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱,，目前調(diào)控政策已見成效,，政策無(wú)從緊必要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)也存在波動(dòng)壓力,，目前形勢(shì)下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵,。他預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境有所改善。

不過,，這種政策微調(diào)更應(yīng)該看作是地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的因城施策行為,，尚不能認(rèn)定是大尺度的政策松綁。

今年7月31日,，中共中央政治局召開會(huì)議提出,，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策,，促進(jìn)供求平衡,，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序,，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲,。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊近日對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,，考慮到未來(lái)基建補(bǔ)短板的穩(wěn)增長(zhǎng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn),，預(yù)計(jì)至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)和政策不會(huì)有明顯變化,。

章俊預(yù)計(jì),，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一政策底線不會(huì)變,，但可能會(huì)調(diào)整部分城市限購(gòu)限售，放松首套房的首付比,、認(rèn)貸條件和利率等具體政策,。