連環(huán)置換“撞車(chē)”新政

記者在采訪數(shù)位購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門(mén)外的人相比,，其實(shí)有驚無(wú)險(xiǎn)完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運(yùn),，由于春節(jié)后的房?jī)r(jià)暴漲主要由置換型需求推動(dòng)，所以“3·25新政”出臺(tái)后,，不乏連環(huán)交易觸礁的案例,。

來(lái)自第一梯隊(duì)中介的葛蓀雨就見(jiàn)識(shí)到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”,。“因?yàn)樯硕?，A打算賣(mài)掉自住小戶(hù)型置換成學(xué)區(qū)房,，有意向接盤(pán)的是一對(duì)外地 小夫妻家庭B，學(xué)區(qū)房的賣(mài)家是中年夫妻家庭C,，C也是置換,，打算將名下一套學(xué)區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政’出來(lái)后,，有兩套房的C首付提高了 30%,，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上,，但是A的上家B因?yàn)樯绫](méi)繳滿5年被限購(gòu),，所以整個(gè)交易都只能推翻重來(lái)?！?/p>

葛蓀雨告訴記者,，以往這種復(fù)雜的連環(huán)交易并不多見(jiàn)，但因?yàn)楫?dāng)下置換型需求占主流,，所以連環(huán)單越來(lái)越多，新政導(dǎo)致的不穩(wěn)定性也越來(lái)越強(qiáng)烈,?！叭绻窃?一個(gè)中介門(mén)店操作的，還能開(kāi)碰頭會(huì)來(lái)協(xié)商,，但這個(gè)案子里幾張單子都是在不同的中介談的,，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒(méi)有網(wǎng)簽,，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來(lái)非常頭 疼,。”

據(jù)記者了解,，上?！?·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀(jì)錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購(gòu)房者最終會(huì)因?yàn)橘?gòu)房資格不符合要求而被迫退房,，未來(lái)幾天上?？赡艹霈F(xiàn)大規(guī)模退房潮。

葛蓀雨的另一重?zé)涝谟谒约阂部赡軙?huì)被新政“擠出”,?！跋拶?gòu)以后，上海將進(jìn)入成交淡季,，基本今年全靠一季度的業(yè)績(jī)來(lái)養(yǎng)活自己了,?！彼麑?duì)記者分析， 前期一輪置換潮讓上海樓盤(pán)的“換手率”空前高漲,，交易越冷清,，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤(pán)不動(dòng)，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜,，引發(fā)中介的又 一波關(guān)門(mén)潮,，“實(shí)在沒(méi)辦法只好回老家?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱(chēng),，去年3月底政府部門(mén)連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成,，還將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為 超過(guò)2年（含2年）,，被認(rèn)為是此前為樓市松綁的肇始，實(shí)行一年至今,，以?xún)?nèi)環(huán)內(nèi)的兩個(gè)標(biāo)志性高端樓盤(pán)仁恒河濱城和世茂濱江來(lái)看,，按套數(shù)算換手率都達(dá)到了 15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤(pán)的換手率也在8%~10%,，短期內(nèi)賣(mài)盤(pán)可能更加稀缺,。

記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日,，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象,，周四即政策出臺(tái)前一天成交面積達(dá)到最高點(diǎn)，為21.42萬(wàn) 平方米,，周六和周日分別降到5.92萬(wàn)平方米和4.15萬(wàn)平方米,。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%,，和周四最高點(diǎn)相比,，則分別下降72% 和81%，和周一到周三平均成交面積相比,，也分別下降21%和45%,。

記者觀察

　　上海“3·25新政”觀察

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪

上海為何出臺(tái)“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策,？

除了限購(gòu)和降低二套房杠桿,，上海“3·25新政”內(nèi)容還對(duì)投機(jī)炒作多有約束,，包括企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易,，需滿3年及以上，如果其交易對(duì)象為個(gè)人,，也將嚴(yán)格按照限購(gòu)政策執(zhí)行,；同時(shí),，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié),。

“上海以前有許多不成文的潛規(guī)則來(lái)避開(kāi)限購(gòu),，比如在買(mǎi)一手房的時(shí)候付了全款，但故意拖延不辦理房產(chǎn)證,，雖然理論上對(duì)房產(chǎn)的擁有是以取得房產(chǎn)證為標(biāo) 志,，不辦理房產(chǎn)證也可能暴露出各種風(fēng)險(xiǎn)，但根據(jù)國(guó)情和最高法的司法解釋來(lái)看,，業(yè)主只要實(shí)際入住,，是沒(méi)有人能夠影響他對(duì)房產(chǎn)的所有和使用的，所以有些不滿足 購(gòu)房資格的買(mǎi)家就鉆了這個(gè)空子,?！币晃恢脴I(yè)法律顧問(wèn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這是因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購(gòu)審核在網(wǎng)簽之后,，現(xiàn)在先查限購(gòu)資格再簽 交易合同是補(bǔ)上了缺口,。