那么,，上海管理層為何這次“動了真格”？樓市過熱是最明顯的原因,。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù),，今年前兩個月，上海純商品住宅（剔除保障房）銷售均價 分別為35911元/平方米,、36381元/平方米,，同比上漲25.6%、24.2%,，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價,，創(chuàng)下歷 史新高；成交面積更是同比增長77.2%,、68.7%,，相比2015年底同比增速提高了30~40個百分點，增幅驚人,。

截至2月底,，上海新建純商品住宅（剔除保障房）庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%,，環(huán)比下降6.2%,。“從絕對值上看,，這一輪上海房 地產(chǎn)市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值,，但在庫存減少速度上，本輪明顯快于上一輪,，這從側(cè)面也反映了本輪市場熱度高于上一輪,。”易 居研究院院長丁祖昱對記者分析,。

記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽到一種分析稱,，去年3月底國家松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線城市去庫存,，但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫存陷入 怪圈?！耙驗楝F(xiàn)在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女,，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環(huán)下去,，三四線城市房地產(chǎn)市場只會越來越蕭 條,，所以不得不控人?！边@也解釋了為什么武漢,、南京、深圳會在上海發(fā)布“3·25新政”的同一天宣布調(diào)控政策,。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月一,、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比均上漲,，但漲幅分別比上一個月擴大0.5,、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進(jìn)一步擴大,，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市,。

另一方面，記者也注意到,，上海一直是執(zhí)行限購最“積極”的城市之一,。2010年9月29日，國家發(fā)布“國五條”要求“房價過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張 的城市要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”，10月7日,，上海就初次發(fā)布了滬版限購令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房,；2011年1月 31日,，在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴(yán)控房地產(chǎn)市場之后的第五天，上海就更新了限購令,，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保,；此后，上海不斷加碼限 購,。

上海房價會不會大跌,？

從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后希望市場變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲,、量縮,、價跌,，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價跌的看法卻出現(xiàn)分化,。

有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出,，滯后一期的房價指數(shù)對當(dāng)期房價指數(shù)的影響高達(dá) 98%，并且在 12 個月內(nèi),，前期房價對現(xiàn)期房價的貢獻(xiàn)率超過 50%,，這表明房地產(chǎn)市場影響價格的最重要因素是購房者預(yù)期，所以房地產(chǎn)市場的調(diào)控的關(guān)鍵也在于調(diào)整消費者的預(yù)期,。

“房地產(chǎn)市場限購政策只能在短期內(nèi)起到抑制房價的作用,，通過行政手段抑制需求并不能解決房地產(chǎn)市場供求矛盾的實質(zhì)問題，長期來看政策沒有很好的效果,，若沒有很好的退出方法,，被抑制的購房需求得到釋放可能會導(dǎo)致房價的報復(fù)性上漲?！痹撊耸繉τ浾咛寡?。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅也認(rèn)為，過往多年的實踐已證明,，需求端調(diào)控在長期是基本無效的,，限購、提高首付比例,、增加交易稅等需求端調(diào)控手段,，并未能制止過去5年的房價上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù),，以2010年調(diào)控周期開始為基準(zhǔn),，上海房價5年仍然上漲37.6%。

而記者注意到,，自2015年二季度以來,，國家層面出臺的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放,，成交量迅速回升且達(dá)到近幾年的 峰值,。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍,，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍,，可見二手房市場成交量之巨。

華泰證券撰文稱,，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象,，但這一次的調(diào)控并未針對貨幣手段進(jìn)行收緊，按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看，都在半 年后出現(xiàn)樓市降溫,，預(yù)計這一次的降溫時間將略有后移,，由于需求限制，上海銷量將出現(xiàn)下降,，但在改善性和投資性需求支持下,，房價變化將較小。

據(jù)悉,，中國目前廣義的貨幣供應(yīng)量 M2 高居世界第一位,，M2 與 GDP 的比值已高達(dá) 1.9：1，這意味著中國金融市場中有太多閑錢,，而沒有相應(yīng)的實體經(jīng)濟(jì)來承載,，泡沫由此而生。

“我們做過模型分析,，從長期來看貨幣供應(yīng)量 M2 對房價指數(shù)的影響程度要比房地產(chǎn)市場限購政策大,，但是制定貨幣政策的實施成本比較高，對整個經(jīng)濟(jì)基本面影響較大,，所以目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸放緩的大背景 下,，只能由各地因城施策，使用限購等政策限制房價,?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)研究人士對記者解釋。

不過,，也有不愿具名的分析人士直接對記者指出,，對于移民繁多的上海而言，嚴(yán)厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風(fēng)險,，就一項公共政策而言有失公平 性,，也不利于長期人才輸入，尤其是現(xiàn)在的調(diào)控很大程度上仍是限制剛需購買,，而調(diào)控市場的根本還是應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅等,，增加投機持有的成本。