原標(biāo)題：樓市不存在“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)(產(chǎn)經(jīng)觀察)

《人民日?qǐng)?bào)》（2016年12月12日19版）

2016年,，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊,，不少中小城市大量商品房賣不出去,，地方企業(yè)合力采取補(bǔ)貼、促銷等手段去庫存,；另一邊,，一些大中城市銷售漸熱，房價(jià)在不經(jīng)意間過快上漲,，10月份前后的限購限貸等調(diào)控措施又讓市場(chǎng)快速降溫,，和著季節(jié)更替一夜入秋。

樓市為何突然坐上“過山車”,？該如何看待本輪樓市調(diào)控,？讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，未來應(yīng)當(dāng)如何作為,？近日,，本報(bào)記者獨(dú)家專訪萬科總裁郁亮，請(qǐng)這位中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤點(diǎn)他眼中的樓市2016,。

“面粉不能貴過面包”,，“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)并不存在

樓市調(diào)控政策有必要、很及時(shí)

“年初的市場(chǎng)氛圍遠(yuǎn)不像6月份之后,。當(dāng)時(shí),，我們還專門設(shè)立了去庫存獎(jiǎng)項(xiàng),，想盡辦法促銷。”回顧今年樓市的變化,，郁亮直言“沒有預(yù)料到”,。

樓市突然坐上“過山車”，背后原因何在,？

“今年這一輪房價(jià)過快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化,，在一些城市，金融杠桿確實(shí)出了些問題,。”郁亮具體分析道，一方面,，社會(huì)上貨幣總量擴(kuò)大,、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子,，助長了市場(chǎng)恐慌情緒,，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具首付比例給“廢掉了”；另一方面,，買地能用杠桿,，也使得一些愿意冒險(xiǎn)的開發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍、推高了地價(jià),，從而推高了房價(jià),，“一般來說，地價(jià)房價(jià)比在1/3左右比較合理,，但有些地方卻超過了60%,，‘面粉貴過面包’。我們也是進(jìn)退維谷,，買地有巨大風(fēng)險(xiǎn),，不買就會(huì)被擠出市場(chǎng)。”

針對(duì)房價(jià)過快上漲的問題,，一些大中城市于10月份前后出臺(tái)了限購限貸等調(diào)控措施,。調(diào)控在10月當(dāng)月便見到成效：據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，10月份一,、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中,，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫,。

“這一次調(diào)控很有必要，也非常及時(shí),。”郁亮評(píng)價(jià)道,，目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段,，但問題在于20多個(gè)主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市，“在這個(gè)關(guān)頭‘踩剎車’非常有必要,，否則一旦持續(xù)下去,，可能會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩。”郁亮認(rèn)為,，從短期來看,，調(diào)控立竿見影地把房價(jià)與地價(jià)拉回了理性的軌道，“只有地價(jià)房價(jià)比回到正常的區(qū)間,，房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來,。”

有人認(rèn)為，限購限貸會(huì)抑制住合理的自住型需求,、改善型需求,，造成“誤傷”。郁亮認(rèn)為,，“兩害相權(quán)取其輕,，‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’，但不這么做,，會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),。”

今后幾年，樓市走勢(shì)會(huì)怎樣,，部分城市會(huì)否面臨“崩盤”風(fēng)險(xiǎn),？

“未來一年內(nèi)，全國商品住房成交量很有可能大幅下降,，前期房價(jià)上漲過快的城市,，價(jià)格也可能回落。”在郁亮看來,，“崩盤”的風(fēng)險(xiǎn)在我國并不存在,，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前,，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高,，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位,，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低,。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了,，政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”