無法落宗的原因

2月8日上午,，一位福成上上城五期的業(yè)主表示，其所在小區(qū)共有4棟樓無法落宗,，通過業(yè)主們自行查詢得知,，1、2,、3號(hào)樓土地屬于工業(yè)用地,，4號(hào)樓屬于綠化用地，由于土地性質(zhì)問題,，房屋未落宗而無法換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證,。

未落宗，是指土地使用權(quán)人有土地使用數(shù)量支配權(quán),，但沒有落實(shí)地塊或宗地,。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)根據(jù)業(yè)主投訴和現(xiàn)場(chǎng)查詢記錄不完全統(tǒng)計(jì)，目前燕郊80多個(gè)小區(qū)中,，至少有33個(gè)小區(qū)存在無法落宗的情況,。其中多數(shù)為單位家屬樓，由于用地為劃撥,，所以整體無法辦理落宗,。

2016年1月份，國(guó)土資源部發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,，目前已經(jīng)有18個(gè)省,、直轄市、自治區(qū)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記,。2016年12月1日,，三河市開始正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，未來無論一手房還是二手房交易全部換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證,，取代原來的房產(chǎn)證,。原來購(gòu)房者只拿到房產(chǎn)證，小區(qū)國(guó)有土地使用證統(tǒng)一在開發(fā)商手中備存,，不動(dòng)產(chǎn)證為國(guó)有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證二合一,。

前述廊坊市國(guó)土系統(tǒng)人士介紹，從不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施以來,，廊坊市下轄三河市燕郊地區(qū)小區(qū)無法落宗主要有四種情況：第一,，土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)沒有繳清；第二,，土地性質(zhì)為工業(yè)用地,；第三，土地性質(zhì)為集體土地,；第四,，土地為劃撥土地。

該人士表示,，針對(duì)燕郊部分小區(qū)無法落宗的不同情況,，土地本身為住宅用地，開發(fā)商拖欠土地出讓金的,，只要補(bǔ)交完相關(guān)費(fèi)用后,，即可以辦理。

針對(duì)工業(yè)用地,、劃撥土地和集體土地性質(zhì)的小區(qū),，目前政府方面并沒有相應(yīng)方案。但其認(rèn)為,，還需要履行相關(guān)土地性質(zhì)變更程序,，工業(yè)用地和劃撥土地補(bǔ)交土地出讓金后變更為住宅用地，集體土地還需要履行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù),。

工業(yè)用地和劃撥土地變更用地性質(zhì),，在上級(jí)政府支持下,，只要符合城市總體規(guī)劃和用地指標(biāo)，解決難度相對(duì)較小,。不過,，目前燕郊已經(jīng)超標(biāo)使用近1200畝住宅用地，而且2016年供應(yīng)指標(biāo)為零,，想要騰挪出相應(yīng)的指標(biāo)顯然并不容易,。

集體土地想要變更成住宅用地，不僅符合上述幾個(gè)條件,，而且還需要符合農(nóng)地轉(zhuǎn)用的相應(yīng)條件,，這一審批權(quán)限為河北省甚至更高?！熬涂瓷霞?jí)政府如何處理了,。”

目前暴露出來的不動(dòng)產(chǎn)登記問題,，河北和河南較為嚴(yán)重,，河北除了燕郊所屬的廊坊外，石家莊,、邯鄲相關(guān)無法落宗的問題也較為突出,。而據(jù)河南鄭州當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，鄭州全市經(jīng)開區(qū)只有15個(gè)小區(qū)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,，其他市轄區(qū)共有55個(gè)小區(qū)存在落宗難題,。

原國(guó)土部地籍司副司長(zhǎng)向洪宜向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者分析，此番國(guó)土部針對(duì)燕郊的不動(dòng)產(chǎn)登記的解決口徑,，實(shí)際上是遵循“從松”原則,，主要原因在于，一,、購(gòu)房者不是責(zé)任方,，二、燕郊這種現(xiàn)象存在于全國(guó)范圍內(nèi),。問題的源頭在于早年執(zhí)行土地指標(biāo)管理制度的松散,，地方政府、國(guó)土資源系統(tǒng)和住建系統(tǒng)整體無土地指標(biāo)管理意識(shí),。

長(zhǎng)期以來,，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、土地和建設(shè)分屬不同部門審批,，其中用地規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃歸規(guī)劃部門,；建設(shè)用地審批由國(guó)土部門審批并頒發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用證書；項(xiàng)目建設(shè)審批由住建部門審批并由房管部門下發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

房,、地權(quán)證分屬不同部門,，一定程度是形成不動(dòng)產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)各類問題的根源，無論是燕郊部分開發(fā)商用非宅地土地證辦理房產(chǎn)證,，還是鄭州開發(fā)商通過抵押土地向銀行貸款,，在項(xiàng)目交工后不解押，最后因土地證被法院查封的現(xiàn)象,，均與這種兩證隔離的制度有一定關(guān)聯(lián)。

上述廊坊市國(guó)土系統(tǒng)人士透露,，不動(dòng)產(chǎn)登記曾一度受到燕郊部分開發(fā)商的抵制,，“國(guó)土部門在部分小區(qū)進(jìn)行核查、測(cè)繪的時(shí)候,，物業(yè)的人都不讓進(jìn)門,。”