原標題：燕郊房產(chǎn)“落宗”難題背后

《中國經(jīng)濟周刊》記者 張燕 | 北京,、河北報道

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第7期）

房產(chǎn)無法落宗而不能辦理房地產(chǎn)登記證——困擾李先生的事在此前一段時間也困擾著不少在燕郊擁有房產(chǎn)的人,。視覺中國

在不安中度過了整個春節(jié),，家住河北省三河市燕郊鎮(zhèn)東方御景A區(qū)的李先生感覺終于可以睡個踏實覺了。2月14日情人節(jié)前一天李先生買了一束玫瑰,，計劃和妻子好好過個節(jié),，“也算是慶祝一下這件事終于有了結(jié)果?！?/p>

因房產(chǎn)無法落宗而不能辦理房地產(chǎn)登記證——困擾李先生的事在此前一段時間也困擾著不少在燕郊擁有房產(chǎn)的人,。

落宗難題

2016年11月10日，三河市國土資源局發(fā)布了一則有關(guān)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)事項的公告,，提出從2016年12月1日開始,，由不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一受理房屋、土地,、林地等各項不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù),，由市國土資源局頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。

公告提出,，按照“不變不換”的原則,，以前依法取得的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，權(quán)利不變動,，證書不更換,。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動產(chǎn)登記時,，更換新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》,。

就在2017年春節(jié)假期前不久，李先生了解到,，自己的一些鄰居在更換不動產(chǎn)權(quán)證書時發(fā)現(xiàn)小區(qū)的土地性質(zhì)并非住宅用地,。得知消息的第二天，李先生特地請假去三河市不動產(chǎn)登記中心詢問關(guān)于不動產(chǎn)證書更換的事宜,。而在三河市不動產(chǎn)登記中心,，他第一次聽到“落宗”這個詞。

不動產(chǎn)登記中心的工作人員告訴李先生,，由于土地使用信息不對等,，他名下的房產(chǎn)無法落宗，因而不能換證,。

所謂落宗是指通過建立起房屋和所謂宗地的關(guān)聯(lián)關(guān)系,，生成唯一的不動產(chǎn)單元代碼,。通俗一點講，就是在執(zhí)行不動產(chǎn)登記后,，房產(chǎn)證和土地證合二為一,，房屋和土地必須關(guān)聯(lián)，而落宗的基本原則之一,，就是地上建筑物的性質(zhì)和土地的使用性質(zhì)必須相同,。

在李先生手中的房產(chǎn)證上，土地用途一欄清楚地寫著“住宅用地”,，但是根據(jù)李先生在三河市不動產(chǎn)登記中心查詢的結(jié)果,，他名下房產(chǎn)所在地的土地性質(zhì)卻是集體用地。

李先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，他在東方御景A區(qū)的這套房產(chǎn)購置于2002年,。當時購房時并不存在“五證不全”的情況，隨后也順利地拿到了房產(chǎn)證,?！拔覇柫撕枚嗯笥眩蠹叶颊f如果土地性質(zhì)存在問題是不能合法辦理房產(chǎn)證的,，但是現(xiàn)在房產(chǎn)證在手,，換不動產(chǎn)權(quán)證書的時候被告知并沒有70年產(chǎn)權(quán)，這不是很奇怪么,？更讓我不明白的是,，都在一個小區(qū)里，B區(qū)的落宗就不存在問題,，而整個A區(qū)都沒有辦法順利落宗,。”李先生說,。

東方御景小區(qū)只是燕郊存在落宗困難的小區(qū)中的一個,。2017年元旦過后，越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn),，自己名下有著房產(chǎn)證,、產(chǎn)權(quán)年限為70年的房產(chǎn)在辦理不動產(chǎn)登記時被告知其占地性質(zhì)是工業(yè)用地、綠化用地或集體用地,。

由于涉及業(yè)主眾多,，春節(jié)假期剛一結(jié)束，多個小區(qū)的近千名業(yè)主自發(fā)組織,，在三河市不動產(chǎn)登記中心門口集體“維權(quán)”,。

據(jù)等待在不動產(chǎn)登記中心詢問進展的業(yè)主介紹，燕郊存在落宗難題的小區(qū)包括福成五期1-4號樓,、福成二期3號樓,、電子城小區(qū),、東方御景小區(qū),、華堂高爾夫公寓,、燕靈西區(qū)、天子莊園三期,、燕馨小區(qū),、紫竹園等。這些小區(qū)有些是原有各單位的家屬樓,，而有些則是近些年來出售的商品住宅,。其在三河市國土局備案審批的土地屬性、范圍,、用途,、年限和地面建筑物不吻合。

2月8日,，三河市副市長劉增祿來到“維權(quán)”現(xiàn)場,，召開現(xiàn)場辦公會并首次發(fā)聲，表示“有合格房產(chǎn)證就應(yīng)該有合格的產(chǎn)權(quán),，房產(chǎn)證上顯示多少年限,，不動產(chǎn)證就是多少年限”，同時承諾本周內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)都能正常落宗,。當天傍晚,，三河市不動產(chǎn)登記中心門口就貼出了由河北省廊坊市、三河市政府發(fā)給業(yè)主的關(guān)于三河燕郊不動產(chǎn)登記問題的公開信,，信上表示,，福成五期、祥馨日昇,、電子城小區(qū)等5個小區(qū)可以正常辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),。

2月9日，國土資源部部長姜大明表示,，已經(jīng)有一部分住宅通過了解歷史情況,、完善手續(xù)，可以登記了,，估計在不長的時間,，這個問題就會解決完畢。2月10日,，三河市政府連夜發(fā)出通告,，通告稱，凡依法獲得《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主,，可直接持《房屋所有權(quán)證》辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),，《不動產(chǎn)登記證書》所記載信息,，以《房屋所有權(quán)證》信息為準。據(jù)記者了解,，從2月13日開始,，已經(jīng)有業(yè)主陸續(xù)辦理不動產(chǎn)登記，目前已有多名業(yè)主順利辦理,，有業(yè)主向記者表示,，“壓在胸口近兩個月的石頭終于搬開了?！?/p>

雖然落宗難題得到解決,，但是不少業(yè)主仍然向記者表達了自己的疑問：自己所在小區(qū)用地的土地性質(zhì)究竟是什么？如果是住宅用地,，為什么國土資源局的登記結(jié)果并非如此,？如果土地性質(zhì)并非住宅用地，自己當初是怎么拿到房產(chǎn)證的,？如今又為何可以順利落宗,？

對此,，三河市國土資源局給出的解釋是,，此次部分小區(qū)之所以出現(xiàn)無法落宗的情況，是由于信息沒有及時更新所致,。

三河市國土資源局一名副主任科員在接受央視采訪時表示,，此次涉及的某處住宅區(qū)的用地規(guī)劃經(jīng)查實確實是住宅用地。后在修建中,，出于配合市政建設(shè)的需求,，將住宅區(qū)整體北移了25米，而這25米區(qū)域原本是工業(yè)用地,。但這一信息當時并沒有及時更新,，才導致房產(chǎn)證與系統(tǒng)中顯示土地性質(zhì)不一、無法落宗的情況,。這位副主任科員同時表示,，由于人員有限，因此燕郊部分住宅小區(qū)的坐標認定遲遲沒有完成,，系統(tǒng)信息也因此無法更新,。

如果按照接受采訪的三河市國土資源局副主任科員的說法，部分小區(qū)無法落宗的原因是由于測繪沒有完成,，導致信息沒有及時更新,，那么是否所有此次出現(xiàn)落宗困難的住宅小區(qū)都出現(xiàn)了一定程度的位置偏差，才不同程度地占用了其他性質(zhì)的土地呢,？

三河市國土資源局的一名工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，是否能夠落宗的關(guān)鍵在于業(yè)主房產(chǎn)證上的土地屬性與實際是否相符,，因此需要挨個翻查小區(qū)用地當初的土地規(guī)劃，核查開發(fā)商是否存在擅自改變土地用途的做法,。

“很有可能是通過混淆或者多占了住宅土地指標的方式來修建商品房,。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者分析了另外的可能,，“每個地區(qū)每年都會有一定的開發(fā)強度指標,，包括住宅用地,、公共用地和工業(yè)用地,。一般來說，住宅用地的比例是10%~15%,。對于像燕郊這樣房地產(chǎn)飛速發(fā)展的地區(qū)來說,，這樣比例的住宅用地很難滿足現(xiàn)有的開發(fā)需求?？赡軙嬖凇宰獯鳌蛘咄钢褂媒ㄔO(shè)用地指標的方式,。”

該業(yè)內(nèi)人士表示,，正常情況下,，有新增建設(shè)用地指標才能征地，最終辦理土地證,。假設(shè)目前某住宅項目的拿地面積不足,，政府會先撥一部分的工業(yè)用地，然后每年從該年的新增建設(shè)用地指標中,，逐漸拿出一部分來補全手續(xù),，即透支使用土地指標。

過去十余年間,，燕郊的人口從3萬暴漲至70多萬,，催生了火熱的燕郊地產(chǎn)市場， 10年間,，燕郊房子的均價從4000元/平方米增長至25000元/平方米以上,。原本被規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的燕郊已經(jīng)成為不少北漂的置業(yè)之地。當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)在快速增長的同時,，一些原本規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也修起了住宅,。

2011年，被規(guī)劃為高新開發(fā)區(qū)的燕郊公布了以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的八大重點項目,，其中,，首爾園、航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)和港中旅溫泉度假項目目前都已經(jīng)變身住宅小區(qū)：首爾園成為首爾甜城,，航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)變成天洋城,，港中旅溫泉度假區(qū)成為港中旅海泉灣,。而背后的主要原因是由于高房價的利潤推動和燕郊商住建設(shè)用地指標的不足。

福成五期是此次落宗事件中涉及的一個小區(qū),。在福成五期小區(qū)中,，1、2,、3號樓房所占土地屬性為工業(yè)用地,，4號樓則屬于違建用地。在2月8日三河市關(guān)于解決部分小區(qū)不動產(chǎn)登記的通知發(fā)布后不久,，福成五期的業(yè)主得知這4棟樓全部可以進行落宗,。部分已經(jīng)完成不動產(chǎn)登記的業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自己在窗口辦理相關(guān)手續(xù)時,，工作人員并沒有就土地性質(zhì)做出解釋,。

有業(yè)主告訴記者，目前雖然可以進行不動產(chǎn)登記,，但是通知中每個小區(qū)登記的時間不一,。而根據(jù)三河市國土資源局2月12日發(fā)布的通告，三河市國土資源局正分批對三河市內(nèi)的住宅小區(qū)進行測繪工作,，業(yè)主可以辦理不動產(chǎn)登記的時間則按照測繪工作完成的時間逐片安排,。

李先生說，三河不動產(chǎn)登記中心的工作人員告訴他,，新通告發(fā)布后,，只要他帶著房產(chǎn)證，就可以進行不動產(chǎn)登記,，但是工作人員并沒有告訴他,，自己所在的東方御景小區(qū)在測繪完成后是否屬于住宅用地。

李先生也表示,，盡管落宗問題暫時得到解決,，但是他心里仍然不太踏實?！艾F(xiàn)在說要等測評結(jié)果,，然后在指定的時間去辦產(chǎn)權(quán)登記。萬一測評完,，發(fā)現(xiàn)就是工業(yè)用地怎么辦,？如果真是工業(yè)用地，那我們的房產(chǎn)證又是否合法呢,？”

根據(jù)國家的相關(guān)政策,，如果此次涉及到的小區(qū)所在土地性質(zhì)為工業(yè)用地，那么業(yè)主無法完成落宗。如果土地性質(zhì)發(fā)生改變,，即將工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，那么需要由?guī)劃部門出具規(guī)劃意見，再由國土部門辦理審批手續(xù),，其間委托評估單位評估兩者差價,，由開發(fā)商補繳地價款。

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