深圳市住房自有率僅為34%,，常住人口中近七成為非本地戶(hù)籍,，居住需求要靠租房市場(chǎng)解決

【新聞廣角】長(zhǎng)租公寓的深圳探索

編者按

初來(lái)深圳打拼的年輕人，大多有過(guò)城中村“握手樓”里租住的經(jīng)歷,，在攢夠積蓄可以付出首付之前，低廉的城中村租金,，可以讓他們省下不少薪水,。當(dāng)然，其人居環(huán)境并不樂(lè)觀(guān),。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，作為一個(gè)年輕的移民城市，深圳在2015年有常住人口1137.87萬(wàn),，其中戶(hù)籍人口只有354.99萬(wàn),，常住人口平均年齡只有32.5歲。而在住房方面,，深圳自有率僅為 34%,，遠(yuǎn)低于其他同規(guī)模城市。換言之,，如果只有售房市場(chǎng),，是無(wú)法滿(mǎn)足年輕人的居住需求的，但是,，人員流動(dòng)性大,、人居環(huán)境不佳的傳統(tǒng)農(nóng)民房，也很難滿(mǎn)足都市新青年的生活所需,。

其實(shí),，這樣的問(wèn)題,，其它城市也存在。由房主個(gè)人提供的房屋租賃供給,，往往是分散的,，管理也較為混亂，難以滿(mǎn)足長(zhǎng)期租賃需求,。那么,，能否有一種規(guī)模化的方式,，來(lái)為新市民提供環(huán)境較好的棲身之所,，就像電視劇《愛(ài)情公寓》里一樣？

深圳的長(zhǎng)租公寓,，正在進(jìn)行著這樣的探索,。

近兩年來(lái)，在深圳,，一種新的租房方式悄然興起,。一些由舊廠(chǎng)房宿舍、商業(yè)房,、農(nóng)民房改造而成的長(zhǎng)租公寓進(jìn)入市場(chǎng),，得到許多年輕租房者的青睞。因?yàn)?，農(nóng)民房在深圳房屋中占比很高,，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，大量舊廠(chǎng)房宿舍空置了下來(lái),，被改造成公寓后,，不僅租金租期穩(wěn)定，而且生活環(huán)境更好,，也可以培育其相應(yīng)的社區(qū)文化,。

但是，正處于起步階段的長(zhǎng)租公寓,，如何能在城市中長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是創(chuàng)業(yè)者和租客們不得不面對(duì)的問(wèn)題,。 “一方面，資金投入和回本周期需要考慮,，另一方面,，公寓項(xiàng)目如何品牌化也是關(guān)鍵問(wèn)題?！蹦⒐阶夥繌V深負(fù)責(zé)人熊掌告訴《工人日?qǐng)?bào)》記者,。

“居住條件好，價(jià)格適中”

走進(jìn)深圳南山區(qū)前海深港青年夢(mèng)工場(chǎng)的YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū),，映入眼簾的是一個(gè)閱讀角,，書(shū)架上擺著各類(lèi)書(shū)籍,，旁邊是沙發(fā)與茶桌。電梯用照片墻裝飾著,，貼滿(mǎn)了居住在此“家友”們的活動(dòng)照片。

近日,，《工人日?qǐng)?bào)》記者在YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)二樓留意到,，居住在此的黃景旺正在餐桌上享用自己在公用廚房煮的早餐。而餐桌旁是觀(guān)影區(qū),，大大的投影儀前擺放著數(shù)張沙發(fā),。YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)有三種房型，房型大小,、裝飾,、價(jià)格均有不同。在走訪(fǎng)時(shí),，記者發(fā)現(xiàn),，長(zhǎng)租公寓都是全新裝修，家具齊全,，且不同品牌公寓各具風(fēng)格,。這也成為吸引年輕人入住的因素之一。

“房子比較新,，居住條件較好,，價(jià)格也適中?！?0后小吳在深圳微暖青年公寓住了近一年了,，他告訴記者，該公寓在二手房東承租下來(lái)后進(jìn)行了粉刷和裝修,，間隔后再出租,，四房?jī)尚l(wèi)，而他租了其中一間房,。

小吳所租的房間每月租金1000元,，“租金比小區(qū)房便宜，而租金更便宜的農(nóng)民房條件差,，居住體驗(yàn)不好,。另外，住在公寓也不用擔(dān)心找不到合適的合租對(duì)象,，租友年紀(jì)相仿,，素質(zhì)也比較高?！毙钦f(shuō),，由于每天有人定期打掃公共區(qū)域,，如客廳、廚房等,，所以每個(gè)月還要支付100元的服務(wù)費(fèi),。租期靈活，可簽短期也是他選擇長(zhǎng)租公寓的原因,，這對(duì)于工作較常發(fā)生變動(dòng)的年輕人來(lái)說(shuō)比較方便,。

出生于1994年的林蓉是深圳前海夢(mèng)工場(chǎng)YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)小伙伴，她告訴記者,，該社區(qū)有55間房間,，已入住50多人。該社區(qū)以黃色,、黑色為主色調(diào),，而西麗大學(xué)城社區(qū)是“工業(yè)風(fēng)格”，龍崗坂田社區(qū)是北歐田園風(fēng),?！巴瑯用娣e，同等裝修的小區(qū)房?jī)r(jià)格要比公寓貴一點(diǎn),?！彼缡钦f(shuō)。

打造青年“社區(qū)文化”

對(duì)于都市新青年來(lái)說(shuō),，租住之所不應(yīng)當(dāng)是“只有一張床”,，也要有相應(yīng)的社區(qū)氛圍。正因如此,，不少長(zhǎng)租公寓致力于打造“社區(qū)文化”,，為居住在公寓的年輕人營(yíng)造一個(gè)“愛(ài)分享”、“愛(ài)交流”的社群,。

黃景旺是一科技創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)始人之一,，他喜歡YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的氛圍，“這里住了很多創(chuàng)業(yè)者,，我喜歡和大家交流,、分享一些想法，交流碰撞中會(huì)發(fā)現(xiàn)新思路,。”在該公寓住了兩個(gè)月,，黃景旺已經(jīng)認(rèn)識(shí)了近二十位“家友”,。林蓉告訴記者：“我們對(duì)入住人群有所篩選，偏向于喜歡分享、社交的年輕人,。但不租給有老人和小孩入住需求者,。”

“今晚是電影夜,，八點(diǎn)在觀(guān)影區(qū)播放柯南動(dòng)畫(huà)片,，你有時(shí)間參加嗎？”中午12點(diǎn),，“家友”陸陸續(xù)續(xù)回到社區(qū)午休,，看到路過(guò)的人，林蓉都會(huì)發(fā)出邀請(qǐng),。她說(shuō),，這里是青年社區(qū),，該有新的健康的生活方式,，會(huì)鼓勵(lì)大家多出來(lái)進(jìn)行線(xiàn)下交流，如一起做飯,、看電影,、聊天、健身等,?！斑@是在小區(qū)房里沒(méi)有的體驗(yàn)，小區(qū)里你可能不認(rèn)識(shí)鄰居,，回到家就關(guān)門(mén),。在這里我們知道每個(gè)‘家友’的生日，每月組織集體生日會(huì),?！?“我們致力于整合有創(chuàng)意的租住方式、多元化的青年人群,、互補(bǔ)性的創(chuàng)業(yè)資源,，塑造一個(gè)有趣、信任,、開(kāi)放的社區(qū)生態(tài),。”YOU＋國(guó)際青年社區(qū)董事長(zhǎng)劉洋說(shuō),。

18Plus公寓是深圳本土品牌,，定位為具有豐富社區(qū)文化的、藝術(shù)的,、派對(duì)體驗(yàn)的文化公寓,?！拔覀兲峁┑牟恢皇悄荛L(zhǎng)租的房子,，更是一種多元的社交生活體驗(yàn),，為住戶(hù)定制不同的社交活動(dòng)，如天臺(tái)派對(duì),、破冰派對(duì),、月餅DIY等,?！?18Plus公寓品牌總監(jiān)吳丹說(shuō)，他們會(huì)繼續(xù)發(fā)展派對(duì)文化,，還要做得更精細(xì),，如對(duì)住戶(hù)方面，將進(jìn)行會(huì)員積分制度,，給住戶(hù)特定的專(zhuān)屬特權(quán),；居住環(huán)境上，可以做到私人定制,，專(zhuān)門(mén)為客戶(hù)打造他想要的房子,，用行動(dòng)兌現(xiàn)“18Plus公寓不只是居住”的理念。

18Plus公寓的創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)表示,，非常傳統(tǒng)的租房模式為租房1.0,，進(jìn)行基礎(chǔ)、簡(jiǎn)單的裝修的租房模式為2.0,，而文化公寓是公寓時(shí)代的3.0,。吳丹介紹，硬件上,，18Plus公寓配備家居家電,，具有多樣化的裝修風(fēng)格，如現(xiàn)代工業(yè)風(fēng),、北歐簡(jiǎn)約風(fēng),、韓式田園風(fēng)等。軟件上,，公寓引入蘑菇伙伴管理工具,，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化管理，支付便捷,，賬務(wù)輕松一目了然,。

分散式VS集中式，哪個(gè)更被看好,？

據(jù)了解,，目前，長(zhǎng)租公寓主要分為分散式和集中式兩種。分散式公寓主要是公寓運(yùn)營(yíng)商從業(yè)主手中租來(lái)小區(qū)房進(jìn)行改造,，而集中式公寓更多是將農(nóng)民房或廠(chǎng)房宿舍的重新改造,。

深圳的另一家本土品牌美麗家公寓過(guò)去以分散式小區(qū)房源為主要經(jīng)營(yíng)模式，現(xiàn)在正慢慢往集中式房源的方向上發(fā)展,?！耙惶追稚⑹椒吭吹母脑煅b修至少兩年才能回本，隨著市場(chǎng)供給量多起來(lái),，租客的選擇性多了并且更多的租客傾向于獨(dú)門(mén)獨(dú)衛(wèi)的集中式房源,，分散式的利潤(rùn)空間也逐漸被壓縮了?！泵利惣夜⒌墓芾砣藛T夏峰對(duì)記者說(shuō),。

“分散式公寓的最大優(yōu)勢(shì)單套房源獲取成本低，相對(duì)于集中式不需要那么大的成本投入,，這個(gè)經(jīng)營(yíng)模式更加適合廣大的創(chuàng)業(yè)者,。”熊掌告訴記者,，然而在規(guī)?；l(fā)展就受到掣肘,，其管理半徑就是無(wú)法逾越的坎,。因此，分散式更適合小而美的經(jīng)營(yíng)方式,。鎖定一個(gè)小片區(qū),，經(jīng)營(yíng)幾十套房源，做好基本的管理和服務(wù),，這是挺賺錢(qián)的生意,。原因之一是，從業(yè)者既是老板又是員工,，獲取優(yōu)質(zhì)房源的可能性更大,，同時(shí)管理和服務(wù)的輸出一定也是最上心的。房子不同于別的商品,，地段決定了價(jià)格和消費(fèi),。

據(jù)了解，集中式公寓相對(duì)分散式公寓有很大的不同,，除了房源簽訂的租約更長(zhǎng)以及房源集中便于管理,，更多的從業(yè)者會(huì)選擇在其集約式空間運(yùn)營(yíng)上做文章，從業(yè)者認(rèn)為,，只要有人匯聚的地方,，一定能產(chǎn)生空間聚合效應(yīng)，這就是所謂的線(xiàn)下場(chǎng)景。

今年8月,，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》對(duì)公眾征求意見(jiàn),，這一方案提出，要鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開(kāi)展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù),。熊掌告訴記者，深圳農(nóng)民房數(shù)量非常大,，集中式公寓市場(chǎng)巨大無(wú)比,。隨著越來(lái)越多公寓營(yíng)運(yùn)商加入，長(zhǎng)租公寓很可能在未來(lái)逐步覆蓋城中村,，這一定不是某幾個(gè)大品牌公寓運(yùn)營(yíng)商能夠做到的,。未來(lái)公寓運(yùn)營(yíng)商的載體會(huì)是大大小小的年輕創(chuàng)業(yè)者和業(yè)主方組成。那么,，所有的從業(yè)者需要思考的是如何品牌化經(jīng)營(yíng),。“從事公寓行業(yè)人員較為混雜,，既有公司運(yùn)營(yíng),，也有個(gè)人經(jīng)營(yíng)，且目前并沒(méi)有明確的監(jiān)管機(jī)制,，若經(jīng)營(yíng)不好,，對(duì)市場(chǎng)形象有一定影響?！毕匿h如是說(shuō),。