1月2日,，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2017年全國(guó)300城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%,。中指院方面分析指出,，年內(nèi)300城市土地供應(yīng)整體小幅上升,。熱點(diǎn)城市供應(yīng)增加,、預(yù)期穩(wěn)定,，拉升成交量及出讓金上漲,。

全年土地出讓金整體上漲

中指院的數(shù)據(jù)顯示,，2017年受到宅地供應(yīng)整體增加影響,，全年住宅類用地出讓金占比較2016年增加約4個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到82%，商辦類及工業(yè)用地占比分別下降3個(gè)及2個(gè)百分點(diǎn),，合計(jì)為17%。成交面積方面,，各類用地供求結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，工業(yè)用地仍然占半數(shù),，住宅類與商辦類用地占比較2016年全年增加近3個(gè)百分點(diǎn),，住宅類成交面積占比同比增加4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到37%,。

從不同城市來看,，一線城市供地量增加明顯，推動(dòng)土地出讓金整體上揚(yáng),。北京,、廣州同比漲幅居前，上海,、深圳因供地結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因有所下滑,；二線城市以同比增長(zhǎng)為主,，但是增速有所放緩；北京,、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元,。南京、武漢,、上海,、重慶,、天津,、成都,、廣州等7城市突破千億,。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出,，2017年一線城市土地供需同比走高,，供地面積同比增幅領(lǐng)銜,，出讓金較2016年增長(zhǎng)近五成,；二線城市土地供求降至低位,，收金及均價(jià)同比漲幅較2016年收窄，土地整體市場(chǎng)走勢(shì)趨穩(wěn)；三四線城市承接一二線城市外溢效應(yīng)；拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)城市土地市場(chǎng)供求升溫，地價(jià)及收金同比均有所上漲。

綜合全年來看，一季度,，土地市場(chǎng)總體平穩(wěn),，熱點(diǎn)城市堅(jiān)持調(diào)控,，一線城市供應(yīng)劇增,，二線城市回歸理性,；二三季度熱點(diǎn)城市調(diào)控深化,，平均溢價(jià)率同比普遍下降,，需求外溢至周邊三四線城市,；四季度整體供應(yīng)量攀升至年內(nèi)高位，出讓金同比增加近四成,，平均溢價(jià)率繼續(xù)下行,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2017年下半年以來土地市場(chǎng)溢價(jià)率開始明顯下調(diào),?！袄纾本?017年全年平均住宅溢價(jià)率是26%,，而當(dāng)年最后兩個(gè)月跌到了8%,，絕大多數(shù)地塊基本以接近零溢價(jià)的價(jià)格成交”。

“組合”土地調(diào)控政策普遍推行

值得一提的是,，2017年全年,，“限地價(jià)”作為土地市場(chǎng)傳統(tǒng)調(diào)控手段之一,，已經(jīng)在全國(guó)范圍普遍推行。同時(shí),，“競(jìng)配建”作為“限地價(jià)”的常見組合型配套政策也在同步推廣,，目前主流配建內(nèi)容為保障性住房建設(shè)面積。

中指院的統(tǒng)計(jì)顯示,，截至2017年底,，全國(guó)各大熱點(diǎn)城市對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控政策做了多元嘗試和創(chuàng)新，“競(jìng)配建”的配建內(nèi)容種類逐漸豐富,。

此外,，2017年被稱為住房租賃市場(chǎng)的元年，年內(nèi)在多方利好政策的促進(jìn)下,，住房租賃市場(chǎng)在土地,、金融等多方面同時(shí)發(fā)力。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2017年，全國(guó)至少有超過12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內(nèi)容,，同時(shí)推出住房租賃市場(chǎng)土地供應(yīng)規(guī)劃,。

從土地供應(yīng)角度看，各地普遍增加租賃性質(zhì)住房有效供應(yīng),，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造,，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這些政策有利于推動(dòng)租賃土地供應(yīng),，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,，“未來租賃型用地的開發(fā)將主要分布在全國(guó)36個(gè)一,、二線城市中。而在此類城市租賃住房的占比方面,，根據(jù)公開數(shù)據(jù)測(cè)算,，預(yù)計(jì)一線城市將保持在30%的水平之上。而二線城市將保持在20%的水平之上,。綜合計(jì)算,，這36個(gè)城市租賃住房的占比約為25%”。

張大偉分析認(rèn)為,，從一二線等熱點(diǎn)城市住宅和土地市場(chǎng)的調(diào)控政策來看,，這些城市從過去的限購(gòu)、限價(jià),、限貸等“減法”措施開始轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾油恋?、房源等“加法”措施,。整體上，由于2017年樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼,，北京等城市的“加法供應(yīng)”開始全面加速,，多個(gè)城市未來5年將有大量房源供應(yīng)。

未來土地市場(chǎng)將維持平穩(wěn)

1月2日,，國(guó)土資源部公布2017年對(duì)全國(guó)111個(gè)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的結(jié)果,。數(shù)據(jù)顯示，始于2017年9月,，針對(duì)近5年以來出讓的52285宗,、面積170404.7公頃住宅用地檢查結(jié)果表明，全國(guó)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好,。其中,，合同正常履約率達(dá)到81.8%，安徽等8個(gè)省(市,、區(qū))正常履約率超過90%,。

“這表明出讓的住宅用地多數(shù)能夠得到順利和有效開發(fā)”。國(guó)土資源部土地利用管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，此次檢查發(fā)現(xiàn),，影響住宅用地出讓合同執(zhí)行的原因，除了個(gè)別合同約定不合理及不可控因素外,，主要是因?yàn)槭茏尫劫Y金短缺或利益驅(qū)動(dòng),、規(guī)劃調(diào)整、出讓方?jīng)]有按約交付土地,，以及行政審批環(huán)節(jié)多,、周期長(zhǎng)。

針對(duì)存在問題的宗地,，各地政府和國(guó)土資源部門進(jìn)行了逐宗整改,，目前已經(jīng)對(duì)一半以上違約宗地制定了整改措施。

張大偉說,，從全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)來看,，2017年土地成交總額刷新了歷史記錄。其中，土地供應(yīng)量明顯增加,，尤其是限價(jià)房與租賃房等供應(yīng)增加,，將對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯影響,。

“從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存結(jié)構(gòu)來看,，一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)。這種情況下,，很多一二線城市為了抑制市場(chǎng)的上漲,，開啟了增加土地供應(yīng)的政策”,。張大偉進(jìn)一步分析認(rèn)為,，“通過平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，增加供應(yīng)等綜合措施,，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期有望繼續(xù)降低”,。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，2018年“回歸住房居住屬性”仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策主旋律,，增加供應(yīng),、調(diào)整結(jié)構(gòu)走向深化、需求外溢現(xiàn)象將持續(xù),，三四線城市內(nèi)部分化將進(jìn)一步加大,。