1月2日,,中國指數(shù)研究院發(fā)布的2017年全國300城市土地市場成交數(shù)據(jù)顯示,全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元,,同比增加36%,。中指院方面分析指出,年內(nèi)300城市土地供應(yīng)整體小幅上升,。熱點城市供應(yīng)增加,、預(yù)期穩(wěn)定,拉升成交量及出讓金上漲,。
全年土地出讓金整體上漲
中指院的數(shù)據(jù)顯示,2017年受到宅地供應(yīng)整體增加影響,,全年住宅類用地出讓金占比較2016年增加約4個百分點,,達到82%,商辦類及工業(yè)用地占比分別下降3個及2個百分點,,合計為17%,。成交面積方面,各類用地供求結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定,,工業(yè)用地仍然占半數(shù),,住宅類與商辦類用地占比較2016年全年增加近3個百分點,,住宅類成交面積占比同比增加4個百分點,達到37%,。
從不同城市來看,,一線城市供地量增加明顯,推動土地出讓金整體上揚,。北京,、廣州同比漲幅居前,上海,、深圳因供地結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因有所下滑,;二線城市以同比增長為主,但是增速有所放緩,;北京,、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元。南京,、武漢,、上海、重慶,、天津,、成都、廣州等7城市突破千億,。
中指院相關(guān)負責(zé)人分析指出,,2017年一線城市土地供需同比走高,供地面積同比增幅領(lǐng)銜,,出讓金較2016年增長近五成,;二線城市土地供求降至低位,收金及均價同比漲幅較2016年收窄,,土地整體市場走勢趨穩(wěn),;三四線城市承接一二線城市外溢效應(yīng);拉動區(qū)域內(nèi)城市土地市場供求升溫,,地價及收金同比均有所上漲,。
綜合全年來看,一季度,,土地市場總體平穩(wěn),,熱點城市堅持調(diào)控,一線城市供應(yīng)劇增,,二線城市回歸理性,;二三季度熱點城市調(diào)控深化,平均溢價率同比普遍下降,,需求外溢至周邊三四線城市,;四季度整體供應(yīng)量攀升至年內(nèi)高位,,出讓金同比增加近四成,平均溢價率繼續(xù)下行,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,,2017年下半年以來土地市場溢價率開始明顯下調(diào)?!袄?,北京2017年全年平均住宅溢價率是26%,而當(dāng)年最后兩個月跌到了8%,,絕大多數(shù)地塊基本以接近零溢價的價格成交”,。
“組合”土地調(diào)控政策普遍推行
值得一提的是,2017年全年,,“限地價”作為土地市場傳統(tǒng)調(diào)控手段之一,,已經(jīng)在全國范圍普遍推行。同時,,“競配建”作為“限地價”的常見組合型配套政策也在同步推廣,,目前主流配建內(nèi)容為保障性住房建設(shè)面積。
中指院的統(tǒng)計顯示,,截至2017年底,,全國各大熱點城市對土地市場調(diào)控政策做了多元嘗試和創(chuàng)新,“競配建”的配建內(nèi)容種類逐漸豐富,。
此外,,2017年被稱為住房租賃市場的元年,年內(nèi)在多方利好政策的促進下,,住房租賃市場在土地,、金融等多方面同時發(fā)力。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,2017年,,全國至少有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內(nèi)容,同時推出住房租賃市場土地供應(yīng)規(guī)劃,。
從土地供應(yīng)角度看,,各地普遍增加租賃性質(zhì)住房有效供應(yīng),鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造,,完善配套設(shè)施后改造成租賃住房,。業(yè)內(nèi)人士認為,這些政策有利于推動租賃土地供應(yīng),,緩解房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為,,“未來租賃型用地的開發(fā)將主要分布在全國36個一,、二線城市中,。而在此類城市租賃住房的占比方面,根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算,,預(yù)計一線城市將保持在30%的水平之上,。而二線城市將保持在20%的水平之上。綜合計算,,這36個城市租賃住房的占比約為25%”,。
張大偉分析認為,從一二線等熱點城市住宅和土地市場的調(diào)控政策來看,,這些城市從過去的限購,、限價、限貸等“減法”措施開始轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾油恋?、房源等“加法”措施,。整體上,由于2017年樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼,,北京等城市的“加法供應(yīng)”開始全面加速,,多個城市未來5年將有大量房源供應(yīng)。
未來土地市場將維持平穩(wěn)
1月2日,,國土資源部公布2017年對全國111個城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的結(jié)果,。數(shù)據(jù)顯示,始于2017年9月,,針對近5年以來出讓的52285宗,、面積170404.7公頃住宅用地檢查結(jié)果表明,全國住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好,。其中,,合同正常履約率達到81.8%,安徽等8個省(市,、區(qū))正常履約率超過90%,。
“這表明出讓的住宅用地多數(shù)能夠得到順利和有效開發(fā)”。國土資源部土地利用管理司相關(guān)負責(zé)人表示,,此次檢查發(fā)現(xiàn),,影響住宅用地出讓合同執(zhí)行的原因,除了個別合同約定不合理及不可控因素外,,主要是因為受讓方資金短缺或利益驅(qū)動,、規(guī)劃調(diào)整、出讓方?jīng)]有按約交付土地,,以及行政審批環(huán)節(jié)多,、周期長。
針對存在問題的宗地,各地政府和國土資源部門進行了逐宗整改,,目前已經(jīng)對一半以上違約宗地制定了整改措施,。
張大偉說,從全國主要城市土地市場來看,,2017年土地成交總額刷新了歷史記錄,。其中,土地供應(yīng)量明顯增加,,尤其是限價房與租賃房等供應(yīng)增加,,將對2018年房地產(chǎn)市場帶來明顯影響。
“從目前房地產(chǎn)市場的庫存結(jié)構(gòu)來看,,一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù),。這種情況下,很多一二線城市為了抑制市場的上漲,,開啟了增加土地供應(yīng)的政策”,。張大偉進一步分析認為,“通過平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu),,增加供應(yīng)等綜合措施,,未來房地產(chǎn)市場價格預(yù)期有望繼續(xù)降低”。
中指院相關(guān)負責(zé)人也認為,,2018年“回歸住房居住屬性”仍將是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主旋律,,增加供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)走向深化,、需求外溢現(xiàn)象將持續(xù),,三四線城市內(nèi)部分化將進一步加大。
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