房屋租賃,，須防中介套路多

記者從北京市大興區(qū)法院獲悉,，該院審結(jié)的租賃合同糾紛中，涉房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的案件日益增多——

郭璐璐

在城市打拼的年輕人面臨的首要問題就是租房。近日,，記者從北京市大興區(qū)法院獲悉,，從2014年到2017年11月近四年間，該院分別審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件650件,、750件,、971件、1064件,，租賃合同糾紛呈現(xiàn)逐年上升趨勢,。

作為距離北京市區(qū)最近的郊區(qū)，大興區(qū)的房屋租賃市場異?；钴S,。大興區(qū)法院紅星法庭副庭長、審判員張杰介紹,，在房屋租賃合同糾紛中,，涉房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的案件日益增多。部分中介會先租賃再轉(zhuǎn)租,，等合同到期或解除后,，以各種理由拖延或拒絕退還押金，“要求退還押金的案件占半數(shù)以上”,。

中介公司違約

房客起訴維權(quán)

2016年5月,，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與孫某簽訂房屋租賃合同。該合同中載明：甲方為房屋出租方,，乙方為房屋承租方,，丙方為經(jīng)紀(jì)方。其中,，丙方為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,，其對三方的房屋租賃合同及合同補充協(xié)議所確認(rèn)的各項條款承擔(dān)保證責(zé)任。

租賃合同約定,，租賃期限自2016年5月17日至2017年5月16日,，房屋租金為每月3700元。不過,，該合同書抬頭甲方處為空白,，甲方也沒有簽字。孫某與該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均在合同上簽字蓋章,。

起租當(dāng)日,，孫某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付了3000元中介費、半年租金22200元,、3700元押金等費用,。2016年10月2日,，孫某向該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司再次支付半年租金22200元。

2016年11月17日,，因該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未向租賃房屋的業(yè)主交納房屋租金,，業(yè)主要求孫某騰退房屋或者向業(yè)主繼續(xù)交納房屋租金。無奈之下,，孫某向業(yè)主交納了自2016年11月17日之后的房屋租金,。

隨后，孫某將該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院,，請求法院判決解除其與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》,，要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付已交付的租金22200元、押金3700元,，并支付其自2016年11月17日起至實際支付之日止的利息,。該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未應(yīng)訴答辯，法院公告送達后依法缺席審理此案,。

大興區(qū)法院認(rèn)為,，通過審查合同具體內(nèi)容可以認(rèn)定，是該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將商品房住宅交由孫某使用,，由孫某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司給付租金,、押金(保證金)等各項費用，故應(yīng)認(rèn)定是該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為出租人與承租人孫某簽訂的房屋租賃合同,。故判決支持孫某要求解除房屋租賃合同的訴訟請求,，并要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還孫某租金22200、押金3700元,，同時向?qū)O某支付自2017年4月28日起的利息,。

“因房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未能與出租房屋的業(yè)主妥善處理租賃事宜，才造成業(yè)主要求孫某騰退房屋的情況,，故法院支持了孫某提出的絕大部分訴訟請求,。”大興區(qū)法院紅星法庭代理審判員劉更超分析說,。他還指出,，因房屋是該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)主處租賃的，該公司實際上是二房東,，孫某是次承租人,，該公司有義務(wù)保證孫某可以正常使用租賃房屋。二房東的行為嚴(yán)重違反合同約定,，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行,，孫某有權(quán)要求解除合同、要求二房東退還押金,、租金并支付違約金,。“合同法明確規(guī)定,，因第三人主張權(quán)利,，致使承租人不能對租賃物使用、收益的,，承租人可以要求減少租金或者不支付租金,。”劉更超補充說,。

中介轉(zhuǎn)租頻現(xiàn)

糾紛多維權(quán)難

目前,，房屋中介在房屋租賃市場中扮演的“角色”多樣，他們不再僅限于提供居間服務(wù),，在與房東簽訂委托代理或租賃合同后,，中介公司常常直接與承租人簽訂合同、收取租金的情況也開始出現(xiàn),，即出現(xiàn)中介代理,、轉(zhuǎn)租的情況。

張杰介紹說,，房屋中介公司從房東處租賃房屋后,，再轉(zhuǎn)租給房客，除收取租金外,，中介還會向次承租人收取中介費,。

據(jù)大興區(qū)法院統(tǒng)計，在涉中介房屋租賃糾紛中,，要求退還押金的糾紛占這類案件的半數(shù)以上,。張杰表示，在合同到期或解除后,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司往往以各種理由拖延或拒絕退還押金,。

由于對房屋租賃市場和租房環(huán)境并不熟悉，不少租客選擇通過房屋中介公司獲取房源信息,。租房人往往是通過熟人,、網(wǎng)上或者就近找門店等方式獲取房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司信息?！白夥咳藢Ψ慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司缺乏了解,，這會導(dǎo)致當(dāng)事人將對方起訴至法院后，往往無法提供準(zhǔn)確的送達信息,?！睆埥苷f。

糾紛產(chǎn)生后,，房屋產(chǎn)權(quán)人及實際使用人面臨維權(quán)難,。張杰表示,，因為租賃期限較短，爭議金額相對較少,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在遇到經(jīng)營困難時往往跑路走人,，造成訴訟成本高，經(jīng)常需要公告送達,。同時因房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司人去樓空,，賬戶沒錢，款項執(zhí)行難以到位,。

及時固定證據(jù)

依法有效維權(quán)

租房市場中,，房屋中介良莠不齊。張杰建議,，租房前,，承租人應(yīng)事先關(guān)注房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的公示信息，選擇商譽良好的機構(gòu),，不要選擇被列入失信名單,、遭受行政處罰、被吊銷營業(yè)執(zhí)照以及經(jīng)營場所與注冊場所不一致等具有不良記錄的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),。

“房屋產(chǎn)權(quán)人不要輕信在小區(qū)內(nèi)有門臉房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,，應(yīng)審慎選擇交易對象，防止自己的房屋被加裝隔斷后群租,?！睆埥芙ㄗh，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對轉(zhuǎn)租行為在合同中進行限制,，必要時要經(jīng)常檢查租賃房屋,，防止房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向次承租人收取高額租金后跑路走人。

記者了解到,，租客與房屋中介所簽訂的房屋租賃合同存在瑕疵時,，會導(dǎo)致后期維權(quán)難。對此,，張杰建議,，承租人在簽訂合同時,，應(yīng)認(rèn)真審閱合同條款,，并妥善保存合同,、發(fā)票等單據(jù)。在辦理入住及退房時,，簽訂書面交接清單,，對房屋裝修狀況、室內(nèi)物品情況,、房門鑰匙及門禁卡數(shù)量,、水電燃?xì)獗肀頂?shù)等作詳細(xì)記錄,，防止掛一漏萬。

他還提示,，在發(fā)生糾紛時,，要及時與房產(chǎn)中介公司溝通，可采取錄音,、拍照,、攝像等簡便有效的方式固定證據(jù),。

最后,，張杰表示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)強化企業(yè)自身監(jiān)管,，強化對從業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo),，加強對加盟分公司的資信審查，規(guī)范公司印章及各類單據(jù)的管理,，制訂權(quán)利義務(wù)對等,、內(nèi)容清晰的格式合同。