經(jīng)過十年探索,，深圳地鐵“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式逐步邁向穩(wěn)定、成熟的發(fā)展階段,。截至2017年11月，在建項(xiàng)目面積達(dá)300萬平方米,，7個(gè)項(xiàng)目先后入市銷售，銷售面積約60萬平方米,，銷售額累計(jì)超過440億元。自2013年第一個(gè)項(xiàng)目開售,，扣除開發(fā)的建安成本和預(yù)留必要稅費(fèi)后,，物業(yè)開發(fā)反哺軌道建設(shè)資金已超過250億元。

深圳地鐵一期工程1條線路22公里,，總投資105億元,，70%來自政府資本金。二期工程4條線路共155公里,，總投資700多億元,，50%來自政府資本金,。三期工程5條線路共178公里,，總投資1000多億元,，在出資部分現(xiàn)金作為資本金的基礎(chǔ)上，深圳市政府主要以車輛段等上蓋物業(yè)國(guó)有土地權(quán)作價(jià)出資的方式出資本金。

深圳地鐵物業(yè)開發(fā)總部總經(jīng)理張建華說,，地鐵建設(shè)周期長(zhǎng),，需要四到五年,，在建設(shè)資金緊缺的情況下,，采取BT模式(Build-Transfer,，即建設(shè)-轉(zhuǎn)讓),，分期或盡量延后支付建設(shè)費(fèi)用,。而在已成熟的車輛段上進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)，只需一年半左右，物業(yè)即可銷售，回籠資金，可以支付部分地鐵建設(shè)費(fèi)用,，“打了一個(gè)時(shí)間差”,。

辛杰表示，以往深圳地鐵集團(tuán)出售的大多是住宅項(xiàng)目，2018年開始,，將大規(guī)模持有物業(yè)?！拔覀?cè)诜e極籌建商業(yè),、酒店公司，計(jì)劃用商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入反哺地鐵運(yùn)營(yíng)虧損,。因?yàn)?，?shí)際上用上蓋物業(yè)銷售利潤(rùn)和回款支付的還是部分地鐵建設(shè)成本。通俗地講,，建設(shè)一條地鐵如果需要200億元,，運(yùn)營(yíng)地鐵30年的運(yùn)營(yíng)成本至少是建設(shè)成本的2倍，即超過400億元,，網(wǎng)絡(luò)化的地鐵的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需要承擔(dān)的費(fèi)用更加驚人,，需要大量的持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入來進(jìn)行彌補(bǔ)或政府財(cái)政補(bǔ)貼?！?/p>

根據(jù)規(guī)劃,，在目前所開發(fā)的上蓋物業(yè)中，深圳地鐵集團(tuán)將持有近150萬平方米的物業(yè),。這些物業(yè)的業(yè)態(tài)覆蓋購(gòu)物中心,、寫字樓、酒店三大核心板塊,，共規(guī)劃酒店12個(gè),，購(gòu)物中心12個(gè)，寫字樓5個(gè),。