經(jīng)過(guò)十年探索，深圳地鐵“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式逐步邁向穩(wěn)定,、成熟的發(fā)展階段,。截至2017年11月，在建項(xiàng)目面積達(dá)300萬(wàn)平方米,，7個(gè)項(xiàng)目先后入市銷(xiāo)售,，銷(xiāo)售面積約60萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額累計(jì)超過(guò)440億元,。自2013年第一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)售，扣除開(kāi)發(fā)的建安成本和預(yù)留必要稅費(fèi)后,，物業(yè)開(kāi)發(fā)反哺軌道建設(shè)資金已超過(guò)250億元,。

深圳地鐵一期工程1條線路22公里，總投資105億元,，70%來(lái)自政府資本金,。二期工程4條線路共155公里，總投資700多億元,，50%來(lái)自政府資本金,。三期工程5條線路共178公里，總投資1000多億元,，在出資部分現(xiàn)金作為資本金的基礎(chǔ)上,，深圳市政府主要以車(chē)輛段等上蓋物業(yè)國(guó)有土地權(quán)作價(jià)出資的方式出資本金。

深圳地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)總部總經(jīng)理張建華說(shuō),，地鐵建設(shè)周期長(zhǎng),，需要四到五年，在建設(shè)資金緊缺的情況下,，采取BT模式(Build-Transfer,，即建設(shè)-轉(zhuǎn)讓)，分期或盡量延后支付建設(shè)費(fèi)用,。而在已成熟的車(chē)輛段上進(jìn)行上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè),，只需一年半左右，物業(yè)即可銷(xiāo)售,，回籠資金,，可以支付部分地鐵建設(shè)費(fèi)用，“打了一個(gè)時(shí)間差”,。

辛杰表示,，以往深圳地鐵集團(tuán)出售的大多是住宅項(xiàng)目,，2018年開(kāi)始，將大規(guī)模持有物業(yè),?！拔覀?cè)诜e極籌建商業(yè)、酒店公司,，計(jì)劃用商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入反哺地鐵運(yùn)營(yíng)虧損,。因?yàn)椋瑢?shí)際上用上蓋物業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)和回款支付的還是部分地鐵建設(shè)成本,。通俗地講,，建設(shè)一條地鐵如果需要200億元，運(yùn)營(yíng)地鐵30年的運(yùn)營(yíng)成本至少是建設(shè)成本的2倍,，即超過(guò)400億元,，網(wǎng)絡(luò)化的地鐵的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需要承擔(dān)的費(fèi)用更加驚人，需要大量的持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)或政府財(cái)政補(bǔ)貼,?！?/p>

根據(jù)規(guī)劃，在目前所開(kāi)發(fā)的上蓋物業(yè)中,，深圳地鐵集團(tuán)將持有近150萬(wàn)平方米的物業(yè),。這些物業(yè)的業(yè)態(tài)覆蓋購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓,、酒店三大核心板塊,，共規(guī)劃酒店12個(gè)，購(gòu)物中心12個(gè),，寫(xiě)字樓5個(gè),。