辛杰說，隨著2018年商業(yè)物業(yè)陸續(xù)開業(yè),，“十三五”規(guī)劃期內(nèi)預(yù)計(jì)為深圳地鐵集團(tuán)帶來超過10億元的經(jīng)營(yíng)收入,，“十四五”規(guī)劃期將會(huì)帶來年均15億元以上的商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入,。持有、運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè),，將成為支撐深圳地鐵集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展的重要手段,。

為此，深圳地鐵集團(tuán)于2016年11月成立深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司,，致力于實(shí)現(xiàn)深圳地鐵上蓋持有物業(yè)的集約化,、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理,。同時(shí),，深圳地鐵集團(tuán)還將積極探索資產(chǎn)證券化模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái),。

“我們要打造新型的軌道交通可持續(xù)發(fā)展模式,，要踐行‘軌道+’理念，不僅僅是軌道+地產(chǎn),，還要延伸到商業(yè),、酒店、文旅,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等,。”辛杰說,。

土地作價(jià)出資提高地鐵融資能力

2012年,，經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，深圳市政府進(jìn)行土地資源改革,，采取國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資方式,，搭建軌道交通投融資平臺(tái)。

目前,，深圳地鐵集團(tuán)“地鐵+物業(yè)”的12個(gè)項(xiàng)目中，用地方式包括招拍掛和作價(jià)出資兩種。其中,，8個(gè)地塊為土地作價(jià)出資,；4個(gè)地塊采取招拍掛方式取得,。

2008年，深圳地鐵集團(tuán)通過招拍掛方式取得首個(gè)軌道交通上蓋物業(yè)土地開發(fā)權(quán),，深圳市政府以注冊(cè)資本金形式將地鐵集團(tuán)按規(guī)定上繳的地價(jià)進(jìn)行返還,，地價(jià)收入和開發(fā)所得利潤(rùn)專款用于軌道交通建設(shè)的項(xiàng)目資本金和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)虧,。2013年5月,，土地作價(jià)出資政策出臺(tái)后,，深圳市政府將軌道交通上蓋物業(yè)土地作價(jià)為軌道交通項(xiàng)目資本金直接注入地鐵集團(tuán),，作為政府投入軌道交通工程建設(shè)資金,。

兩種模式實(shí)際上都是把地價(jià)收入給了深圳地鐵集團(tuán),，但對(duì)企業(yè)而言，卻有很大區(qū)別,。

張建華說：“土地作價(jià)出資，直接增加了企業(yè)的資產(chǎn),，提高了地鐵融資的能力,，有利組織銀團(tuán)貸款。銀團(tuán)貸款在地鐵建設(shè)期是不用還貸的,，運(yùn)營(yíng)后才需還本付息,。”而采取招拍掛模式,，需要先有地才能進(jìn)行土地出讓,，即需要地鐵建設(shè)單位先建好停車場(chǎng)、維修基地等地鐵設(shè)施,，并搭建好9米高的大蓋平臺(tái)后,，才能進(jìn)行招拍掛程序。這就使得地鐵建設(shè)和上蓋物業(yè)土地出讓存在三到五年的時(shí)間差。

辛杰說,，“軌道+物業(yè)”要實(shí)現(xiàn)軌道交通由單純交通服務(wù)向支撐城市發(fā)展的轉(zhuǎn)變?！敖ǖ罔F就是建城市”,，通過軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā),，提升軌道交通站場(chǎng)周邊土地的價(jià)值和品質(zhì),，促進(jìn)區(qū)域聯(lián)系和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。