西城法院分析了近年來二手房買賣糾紛案件 法官提醒購房者—— 購買二手房小心多種“風險房”

西城區(qū)是北京市老城區(qū),，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右,，該類糾紛具有受政策影響明顯,、涉案標的額大、案件事實較為復雜等特點,。昨天,，西城法院根據(jù)近年來二手房買賣糾紛案件進行了梳理和分析,，提示公眾在購買多戶房、學區(qū)房,、央產(chǎn)房,、在租房、拍賣房,、漲價房等多種二手房時應該謹慎購買,，注意規(guī)避風險。

多戶房

購房者可將“遷戶口”寫進合同

2015年5月,，賣家董女士與買家王女士簽訂了房屋買賣合同,，約定由王女士購買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街的一處房屋，總價值305萬元,。合同約定,，董女士一方應當在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù),。如因董女士自身原因未如期或無法遷出的,，應當向王女士支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù),。此后,，王女士依照約定取得涉案房屋所有權(quán)，但是房屋內(nèi)仍有董女士的繼子戶口未遷出,。法院最后判決被告支付了部分違約金。

北青報查詢發(fā)現(xiàn),，因為遷戶口導致的房屋買賣糾紛近年來屢次出現(xiàn),，在這類案件中，法院是不能直接判決遷移戶口的,，因為戶口遷移是公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán),，不屬于法院民事案件處理的范圍,。但是,，戶口遷移可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，法院雖然無法判決遷移戶口,，但卻能追究賣房人的違約責任,。

學區(qū)房

購買學區(qū)房一定要寫入合同

馬先生為了孩子上學，通過中介公司購買了西城區(qū)真武廟的一處房屋,。購房時馬先生問該中介公司的業(yè)務(wù)員該房屋是否屬于某重點小學的學區(qū)房,，業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點小學的招生簡章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買賣合同,，以高于同地區(qū)均價的價格購買了涉案房屋,。但是，房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過詢問才得知自己購買的只是緊挨學區(qū)房東側(cè)的一處房屋,，并不屬于招生簡章上的劃片房屋,。

為此，馬先生訴至法院,，認為中介公司存在誤導,，要中介公司賠償高于該地段非學區(qū)房的房屋差價損失，并退還服務(wù)費,。后法院經(jīng)過審理,，判決中介公司退還中介費用。

近年來,，因?qū)W區(qū)房引發(fā)的房屋買賣糾紛不斷增多,，在這類案件中，許多人為了孩子上學而購買學區(qū)房,，但在合同中卻經(jīng)常不明確約定房屋帶有學位,，或者雖然約定學位但不約定違約責任。因此,，法官提示,，以購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關(guān)入學政策及購買房屋入學指標的使用情況,，要將購買學區(qū)房這一特殊目的寫入合同,，并約定如果購買“學區(qū)房”的目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同,，并且要求賠償房屋差價損失等,。

在租房

買房時要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明

在二手房糾紛中，除了多戶房,、學區(qū)房容易引發(fā)糾紛,，央產(chǎn)房、在租房,、拍賣房,、漲價房、抵押房,、抵債房,、共有房、代理房也經(jīng)常出現(xiàn)糾紛,。

以在租房為例,，根據(jù)《合同法》230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的,，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。對此西城法院法官提醒，生活中不少二手房在出售時是處于出租狀態(tài)的,，為了避免以后交房發(fā)生糾紛,，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息,，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料,。

再以央產(chǎn)房為例，雖然現(xiàn)在允許央產(chǎn)房上市交易,，但基于央產(chǎn)房的特殊性,，近年來多次發(fā)生糾紛。西城法官提示,，從買房人的角度來看,，在簽訂合同前一定要事先了解房屋的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易等條件,；從賣房者角度來看,，則應當在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行,。

“在購買二手房時一定要準確掌握房產(chǎn)信息,、妥善簽訂購房合同、注意證據(jù)固定留存,?！蔽鞒欠ㄔ悍ü僬f。(記者 李鐵柱)