●隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺,、落地及紅利的釋放,，農(nóng)民市民化,、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加,，進(jìn)而對沖樓市的回落和調(diào)整,。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過程，其對未來樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強(qiáng)度和舉措落實(shí)的力度,。

●高度關(guān)注可能偏離調(diào)控目標(biāo)的這幾種情況：第一,，調(diào)整沒有到位，過熱仍在繼續(xù),；第二,，調(diào)整過速過猛；第三,，調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),；第四，投機(jī)空間轉(zhuǎn)移,。

●推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化,，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展,，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制,，讓政府部門與市場相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。

2016年中國樓市經(jīng)歷了由驚心動魄,、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過程,。2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下,，中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入上升的周期,，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖,，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，但是自7月尤其是8月以來形勢迅猛逆轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)市場過熱面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn),。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及9,、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊,，樓市初現(xiàn)降溫跡象,。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過熱和調(diào)整出現(xiàn)的過程,。 2017年,，樓市將延續(xù)短期調(diào)整，總體將平穩(wěn)回落,，但也有不確定性,。總體上,，本輪樓市調(diào)整將持續(xù)到明年下半年,，且呈現(xiàn)空間差異化趨勢。具體來看,，首先,，全國住房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度下降。銷售價(jià)格增幅將逐步回落,，不排除個(gè)別時(shí)間段出現(xiàn)由增幅下降變?yōu)榻^對下降的情況,，其中，一,、二線城市中先前房價(jià)上漲快的城市的房價(jià)增幅回落會更大,，三四線城市則進(jìn)一步分化。其次,，全國總體庫存將進(jìn)一步下降,，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重,，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨,。再次，在經(jīng)歷年初的波動后,，全年房地產(chǎn)投資將保持2%-4%的增長,，低于2016年增長。其中一二線城市增長更好,。全國商品房新開工面積也將會下降,，同時(shí)分化還會持續(xù)，一,、二線城市新開工面積或?qū)⒃黾?。最后?017年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)與2016年相比會明顯下降。以下我們分別從華房指數(shù),、基本面,、改革紅利和投資投機(jī)轉(zhuǎn)變層面對未來一年的樓市進(jìn)行預(yù)測。

價(jià)格增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)投資增幅全年較低

在整體經(jīng)濟(jì)趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，未來一年內(nèi),，全國層面上的房價(jià)增幅在延續(xù)2016年第四季度短暫調(diào)整,，在將于2017年第一季度有較大幅度回落，三季度增幅將出現(xiàn)負(fù)值,，此后降幅收窄,。房地產(chǎn)投資增長幅度在經(jīng)歷第一季度的波動后，二三季度緩慢回升,，2017全年增幅在2%左右,，在2016年較低增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯放緩。同時(shí),，一線城市的房價(jià)增速將有所放緩,，并存在波動調(diào)整的可能，住房開發(fā)投資增速將會有所增加,。二線城市的房價(jià)增速會相對平穩(wěn),，住房開發(fā)投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)較快幅度的回升。

悲觀預(yù)期導(dǎo)致觀望供需下降帶來市場調(diào)整

從周期上看,，本世紀(jì)以來,，中國房地產(chǎn)存在著周期時(shí)間3年左右，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）,。主要原因是受到政策調(diào)整影響,，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放,，投資及投機(jī)也如影隨形,，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場短期上下波動。2013年是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折之年,。2013年之前10多年,，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）,；2013年及其以后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下,，房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整。2015年市場無力自動反彈,，是在政策刺激下反彈,。本次周期從2015年下半年開始轉(zhuǎn)升，2016年可能調(diào)整,，到2017年下半年完成,。