為規(guī)避國家稅收監(jiān)管,，故意隱瞞真實(shí)交易價格,，房款充裝修款，繳稅時發(fā)現(xiàn)非“滿五唯一”房稅費(fèi)誰出……記者從海淀法院了解到,，在近期二手房買賣交易過程中,，裝修款,、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題嚴(yán)重影響雙方交易進(jìn)程，并引發(fā)諸多糾紛案,。

故意隱瞞真實(shí)交易價格相關(guān)協(xié)議無效

王先生將其名下一套在北京的房屋出售給陳先生,，雙方簽訂了房屋買賣合同，約定成交總價為1168萬元,。同時,，雙方還簽訂了一份《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》，約定房屋配套設(shè)施折價468萬元,，相應(yīng)的房屋合同價格為700萬元,。但之后，王先生將陳先生告到法院,，以《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》涉嫌逃稅為由,，要求確認(rèn)該協(xié)議無效。經(jīng)海淀法院聯(lián)系陳先生后,，最終陳先生和王先生庭下自行達(dá)成了和解協(xié)議,。

由于在二手房交易過程中，一般是由買受人實(shí)際承擔(dān)交易所需的全部稅費(fèi),，所以買受人為降低交易成本,，往往與中介公司、出賣人等合意,，通過簽訂《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》等或者在網(wǎng)簽時降低交易價格等方式,，惡意隱瞞真實(shí)的交易價格，以達(dá)到規(guī)避國家稅收監(jiān)管的目的,。

海淀法院東升法庭法官陸金偉認(rèn)為,，雙方當(dāng)事人為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價格，相關(guān)協(xié)議,、價格條款無效,，但不影響雙方合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會公共利益,，所以買賣各方當(dāng)事人可能面臨不僅要承擔(dān)民事責(zé)任,，還會因此受到相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)行政處罰的風(fēng)險。

合同無約定 非“滿五唯一”由房主交稅

李女士購買張女士的一套房屋,，雙方簽合同后,，順利完成了網(wǎng)簽、貸款面簽等手續(xù),?？傻竭^戶前繳稅時，李女士卻吃驚地發(fā)現(xiàn),，涉案房屋需繳納稅費(fèi)約50余萬元,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己預(yù)期的數(shù)額。經(jīng)詢問,，她得知該房屋并不是“滿五唯一”,，所以按規(guī)定需征收個人所得稅。于是李女士要求張女士負(fù)擔(dān)這筆稅費(fèi),，但張女士不同意,，認(rèn)為合同約定應(yīng)由李女士交稅。

經(jīng)過審理,，法院認(rèn)為根據(jù)雙方所簽房屋買賣合同的約定內(nèi)容,，只有在房屋是“滿五唯一”的狀態(tài)下，交易所需稅費(fèi)才由李女士負(fù)擔(dān),，而涉案房屋現(xiàn)在并非“滿五唯一”,，且雙方合同中對于這種情形下該如何負(fù)擔(dān)稅費(fèi)并無約定，因此應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)稅費(fèi),，最后判定這筆稅費(fèi)由張女士負(fù)擔(dān),。

陸金偉法官認(rèn)為,，根據(jù)目前國家相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，二手房買賣交易過程中,，買方主要需承擔(dān)契稅,、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)，賣方主要需承擔(dān)營業(yè)稅,、個人所得稅,，而且滿五年的，免征營業(yè)稅,，滿五年且唯一(以家庭為單位)的,，免征個人所得稅。同時,，在目前二手房交易市場中,，經(jīng)買賣雙方協(xié)商后，一般交易所需稅費(fèi)均由買受人實(shí)際負(fù)擔(dān),，出賣人所獲得的購房款通常是不含稅費(fèi)的凈價,。因此房屋的狀態(tài)會嚴(yán)重影響實(shí)際稅費(fèi)的數(shù)額。

所以,，買賣雙方在基本達(dá)成交易意向時,，務(wù)必核實(shí)確認(rèn)交易房屋的狀態(tài)，并提前向稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)了解交易所需的稅費(fèi)情況,，同時在簽訂房屋買賣合同時,，務(wù)必對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題作出明確約定，特別是對買家在何種情況下負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi),、交易過程中出現(xiàn)新增稅費(fèi)該如何負(fù)擔(dān)問題作出明確約定,，避免因稅費(fèi)約定不明而影響雙方合同履行。

本報記者 林靖 J151