新華社上海6月3日電 題：京滬二手房量?jī)r(jià)齊跌 買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入博弈期

新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者鄭鈞天 龔雯 魯暢

記者近日走訪京滬二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),，以北京、上海為代表的重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)遇冷,，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響下,，遏制炒房效應(yīng)初顯,，一二線樓市開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期,。

專家認(rèn)為,，隨著住建部門(mén)和地方政府對(duì)整治市場(chǎng)秩序持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì),，樓市調(diào)控效果將在全國(guó)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為突出,。

京滬二手房成交量?jī)r(jià)下跌

鏈家研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，5月北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一,，為自2015年以來(lái)最低點(diǎn),。與此同時(shí)，二手房成交周期也在拉長(zhǎng),，成交周期平均52天,，為自2012年以來(lái)最長(zhǎng)，購(gòu)房者觀望情緒明顯,。

上海也出現(xiàn)類似情況,。記者近日在上海二手房市場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，隨著樓市成交平穩(wěn)下行,，各區(qū)域中介帶看量普遍出現(xiàn)二至三成下滑,，成交量呈現(xiàn)近二成回落。在一些傳統(tǒng)的熱點(diǎn)板塊,，如長(zhǎng)寧區(qū)中山公園,、靜安新客站等區(qū)域成交量也環(huán)比下降一至二成；近郊板塊的二手房成交跌幅則更為明顯,，基本在二成以上,。

上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，帶看量減少,、置換客減少是上海二手房市場(chǎng)成交降溫的主要原因,。部分中介則告訴記者,，“目前，六成以上的成交為學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)需求,?！?/p>

在成交價(jià)格方面，據(jù)鏈家數(shù)據(jù),，今年5月北京市二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%,，連漲17個(gè)月后出現(xiàn)兩個(gè)月下跌。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)亦顯示,，在有交易的12個(gè)區(qū)域中,，多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲,。跌幅最大的是通州區(qū),、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，幅度都超過(guò)了20%,。

在上海,，為求順利置換,，賣(mài)家的讓價(jià)幅度普遍在1%－2%,。而對(duì)于大、中戶型改善房源來(lái)說(shuō),，由于需求相對(duì)較少,，一些賣(mài)家為盡快置換出售房源，降價(jià)幅度在2%－3%,，部分急售賣(mài)家甚至提供4%左右的降價(jià)空間,。

購(gòu)房者議價(jià)能力增強(qiáng)

多位二手房中介告訴記者，目前北京和上海的二手房交易有趨于“買(mǎi)方市場(chǎng)”的傾向,，如一些熱門(mén)區(qū)域新增房源數(shù)量增加,，購(gòu)房者議價(jià)能力增強(qiáng)。

在北京的熱門(mén)區(qū)域朝陽(yáng)望京,，看中望京新城一套三室兩廳的鄭先生告訴記者,，目前這套房子均價(jià)為66000元，相比政策出臺(tái)前均價(jià)下降2000元左右,，但與去年9月份相比價(jià)格高出近1萬(wàn)元,。“當(dāng)時(shí)的價(jià)格應(yīng)該是我目前的心理預(yù)期,，期待密集的調(diào)控政策出臺(tái)后,，效果能在房?jī)r(jià)上逐漸顯現(xiàn)出來(lái)?！编嵪壬f(shuō),。

“去年三季度時(shí)出現(xiàn)的‘秒簽’或是賣(mài)家坐地漲價(jià)、跳價(jià)毀約的情況已經(jīng)沒(méi)有了，現(xiàn)在只要雙方都有誠(chéng)意,，在賣(mài)方掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上談下幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)都是有可能的,。”在亦莊一家二手房中介機(jī)構(gòu)工作的孫潔告訴記者,，他近期經(jīng)手成交的金色漫香林二期兩套90平方米左右的二手房,，最終成交價(jià)與掛牌價(jià)格分別相差了35萬(wàn)和20萬(wàn)。

記者注意到,，雖然當(dāng)前二手住宅價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),，但一些熱門(mén)區(qū)域房源均價(jià)與去年北京二手房?jī)r(jià)格非理性上漲后的價(jià)格相比并未出現(xiàn)過(guò)于明顯的變化。多位近期有購(gòu)房計(jì)劃的買(mǎi)房者表示,，他們?nèi)詴?huì)長(zhǎng)時(shí)間處于觀望狀態(tài),，眼前的回落只是向著年初的水平過(guò)渡。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場(chǎng)的預(yù)期,。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位,，漲價(jià)占比下降,，降價(jià)占比增加。而買(mǎi)家觀望情緒濃,，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大,，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，下跌成為了必然趨勢(shì),，調(diào)控政策正在實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果,。

在上海，在市場(chǎng)成交縮水下,，目前二手房市場(chǎng)上首套購(gòu)房者開(kāi)始占據(jù)主體地位,，部分地區(qū)以價(jià)換量趨勢(shì)明顯。在閔行古美羅陽(yáng),、金虹橋等剛需聚集的區(qū)域,，一些去年掛牌至今的房源陸續(xù)開(kāi)始成交，但實(shí)際成交價(jià)一般下調(diào)3%－5%,。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，首付比例以及貸款成本的提高，使居民對(duì)購(gòu)房貸款的使用程度降至2015年以來(lái)最低水平,?！耙恍┵u(mài)家降價(jià)攬客，目前銀行辦理個(gè)貸時(shí)間較長(zhǎng),，部分持有售后公房的連環(huán)置換客選擇下家客戶,，通常有付款比例要求,，面對(duì)高首付客戶也愿意給出更多的議價(jià)空間，甚至5%幅度,。一些板塊內(nèi)的中,、大戶型成交上升，往往以價(jià)換量,，房?jī)r(jià)水平不漲甚至開(kāi)始下跌,。二手房賣(mài)家為爭(zhēng)搶客戶，無(wú)奈只能降價(jià),?！睅孜欢址恐薪榫蛴浾弑硎荆F(xiàn)在市場(chǎng)上,，“購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)大了很多,。”

調(diào)控政策下 二手房市場(chǎng)成交將穩(wěn)中下調(diào)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前,，北京和上海一手住宅供應(yīng)相對(duì)較少，二手房仍是成交主力,。在繼續(xù)加碼的調(diào)控政策背景下,，成交量難現(xiàn)規(guī)模化,，而價(jià)格也隨著需求的轉(zhuǎn)移出現(xiàn)波動(dòng),，穩(wěn)中下調(diào)或是基本特征,。

3月底,，住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源,，操縱市場(chǎng)價(jià)格,；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,；三是提供虛假證明,，擾亂市場(chǎng)秩序。住建部同時(shí)指出,，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急,，各地要因地制宜、綜合施策,，盡快穩(wěn)定二手房市場(chǎng),。對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，必須嚴(yán)厲打擊,，出頭必打,。

上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為,，在北京和上海，伴隨著對(duì)商住,、首付貸以及不規(guī)范中介行為等的整治行動(dòng),，4月和5月二手房并未站穩(wěn)正常年份月度成交量均線，價(jià)格漲幅微弱接近走平,，傳統(tǒng)“銀四”和“紅五月”不再,。跡象表明市場(chǎng)置換動(dòng)力在減弱，預(yù)計(jì)中端改善房成交受關(guān)聯(lián)影響或繼續(xù)回落,，而高端房源在樓市去投資化后,，需求開(kāi)始穩(wěn)定，這表明了調(diào)控對(duì)居住屬性的精準(zhǔn)定位的政策效應(yīng),。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,，從全國(guó)來(lái)看，隨著調(diào)控城市越來(lái)越多,，各地在借鑒京滬等城市的調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn),，未來(lái)出臺(tái)的政策力度將越來(lái)越強(qiáng)，從而進(jìn)一步遏制炒房空間,。二手房市場(chǎng)上,，整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序?qū)τ谥薪楹逄Х績(jī)r(jià)的始終保持高壓態(tài)勢(shì),。在步步施壓下,，全國(guó)樓市整體成交將繼續(xù)維持在較低水平盤(pán)整。