一想到在唐山買的房子，馬宗明就想抽自己幾個(gè)大嘴巴子,。

2017年4月,，在北京做房地產(chǎn)中介的馬宗明，在同行朋友的介紹下,，購買了一套位于唐山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)名為君德城上城的房子,。

作為一個(gè)有著十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的銷售人員，馬宗明買到的竟然是一個(gè)爛尾4年多的項(xiàng)目,。

近日,，馬宗明通過進(jìn)一步了解得知，2011年君德城上城以新民居項(xiàng)目立項(xiàng),，2013年就因資金鏈斷裂停工,，至今沒有取得國有土地使用證。在他購買的時(shí)候,，該項(xiàng)目已經(jīng)處于爛尾狀態(tài)，“我還去現(xiàn)場看了,，也不知怎么就稀里糊涂的買下了,。”

馬宗明并不是唯一沖動(dòng)的人,，從2016年11月起,，隨著北京及環(huán)京地區(qū)投資需求進(jìn)一步外溢，大量投資客涌入唐山這個(gè)傳統(tǒng)重工業(yè)城市投資樓市,，一位做唐山房地產(chǎn)代理銷售的中介笑言：唐山市十年樓市庫存,，用了三個(gè)月就消化了。

在這一批投資客中,，像馬宗明這樣的踩雷者并不在少數(shù),，據(jù)君德城上城銷售介紹,，該項(xiàng)目共銷售出1000多套房子，“外地人占90%以上,，主要是北京和北京周邊的客戶,，本地人很少?！?/p>

在唐山樓市中,，君德城上城并非個(gè)例，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到,，投訴集中的有五證不全,、爛尾等情況的樓盤有十幾個(gè)，每個(gè)問題樓盤背后都涉及數(shù)量不少的投資客,。

“我們兩千都不要 你們七千買”

6月21日上午,，一場大雨過后，唐山市大街上到處是積水,，來自北京,、廊坊等地上百名君德城上城的購房者陸續(xù)趕到唐山，他們的目的有兩個(gè)：一是要求開發(fā)商退錢,，二是督促政府解決問題,。

馬宗明沒有去唐山，他委托一位朋友前去“捧場”,，“我買的時(shí)候每平方米加價(jià)200元,，電商費(fèi)6萬元，78平方米的兩居室,，算下來每平方米6500元左右,，不愿意去，一看見那個(gè)房子就想抽自己幾個(gè)大嘴巴子,?！?/p>

馬宗明沒有來，但楊霞來了,，她于今年5月從一名銷售人員手中接手了一套97平方米的房子,，首付19萬元，電商費(fèi)6萬元,，加價(jià)3萬元,，“還給了銷售1萬5，請他幫助改名字,，整個(gè)下來花了近30萬元,，現(xiàn)在為這房子愁得一宿一宿睡不著?！?/p>

楊霞老家在東北,，來北京工作多年,，因?yàn)榇饲耙呀?jīng)在燕郊投資了一套房產(chǎn)，將近30萬元的綜合首付款對她們一家來說不是一筆小開支,，“我們自己錢不夠,，還找親戚借了六七萬，想著等漲起來賺錢,，沒想到買到個(gè)五證不全的爛尾樓,。”

無論是馬宗明還是楊霞,，在購房時(shí)均實(shí)地看過項(xiàng)目,，對項(xiàng)目已經(jīng)停工多年的情況也清楚，“但是銷售告訴我說,，這個(gè)項(xiàng)目旁邊有大開發(fā)商拿了地,，馬上就會升值，我想著買房人多了,，開發(fā)商有錢了就能復(fù)工了,，沒想到是個(gè)新民居項(xiàng)目，五證連一證也沒有,?！?/p>

看到浩浩蕩蕩的一行人，一位唐山本地過路人樂著說：“炒房的吧,！被騙了吧,？那個(gè)樓我們本地人兩千都沒人要，你們外地人七千多也敢買,?！弊叱鲆欢尉嚯x后，這位本地人還自言自語：“活該被騙,，就是你們這幫人把房價(jià)炒這么高,，連本地人也買不起了?！?/p>

唐山一位銷售人員介紹,，投資客進(jìn)入前，唐山本地房價(jià)一直維持在4000-5000元/平方米,，從2016年底開始出現(xiàn)快速上漲，目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元,。

購房者們先后造訪唐山市政府,、唐山市信訪局等政府部門，以及君德地產(chǎn)辦公室和君德城上城售樓處,，在交涉,、溝通過程中,，雙方一度發(fā)生沖突。4月21日中午,，唐山市政府一位徐姓的官員代表市政府承諾,，對于購買問題樓盤的處置方案，唐山市政府15天內(nèi)給出統(tǒng)一答復(fù),。

除君德城上城項(xiàng)目外,，由唐山隆洲房地產(chǎn)開發(fā)的常香園項(xiàng)目也同樣為豐潤區(qū)常莊鄉(xiāng)門趙莊村新民居建設(shè)項(xiàng)目。此外,，富麗國際花園,、唐門一品、龍澤國際,、豐登塢鎮(zhèn)隆豐園,、東方漁人碼頭、鳳凰盛世,、楓橋雅居,、美度公館、金色雅居等多個(gè)項(xiàng)目也存在五證不全情況下違規(guī)銷售等問題,。

數(shù)千投資客陷身

君德城上城項(xiàng)目位于唐山市新機(jī)場附近的大樹韓莊子村,，8棟墻體泛黃的框架靜靜樹立在廣闊的農(nóng)田旁邊，未完工樓梯頂部的鋼筋已經(jīng)生銹變黑,，十幾名工人在現(xiàn)場施工,，從2013年停工后，2017年5月,，項(xiàng)目逐步重新啟動(dòng),。

君德城上城項(xiàng)目于2011年啟動(dòng)，被河北省推進(jìn)農(nóng)村新民居建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組列為省級新民居示范項(xiàng)目,，項(xiàng)目占地320畝,，總建筑面積83.7萬平方米，總投資6億元,，其中74.23畝用地已經(jīng)于2012年12月通過河北省國土資源廳農(nóng)轉(zhuǎn)用審批,。

2013年5月份，唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃限定項(xiàng)目53.44畝建設(shè)用地紅線,，當(dāng)年8月份,，唐山市調(diào)整區(qū)域行政規(guī)劃，包括大樹韓莊子村在內(nèi)17個(gè)行政村從豐潤區(qū)劃入唐山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會,，行政區(qū)劃的調(diào)整使得項(xiàng)目原有規(guī)劃,、土地出讓主體發(fā)生變化。

據(jù)君德地產(chǎn)一位姓宋的高管介紹,，君德城上城項(xiàng)目屬于新民居項(xiàng)目,，共有32棟樓,，其中新民居項(xiàng)目有5棟樓，其他都為商品房項(xiàng)目,，因?yàn)橐?guī)劃,、土地和資金問題爛尾停工?！熬蛹疫^日子也有個(gè)緊張的時(shí)候,，做企業(yè)也一樣?！?/p>

君德地產(chǎn)由唐山本地人李永祥和上海人姚興基各持股50%成立,，在項(xiàng)目因規(guī)劃和土地難題推進(jìn)的同時(shí)，姚興基撤資更讓項(xiàng)目陷入徹底困境,。君德地產(chǎn)在出具給政府的情況說明中透露,，其在該項(xiàng)目已經(jīng)完成投資2.5億元。

從2013年8月左右停工后,，君德城上城項(xiàng)目一直處于爛尾狀態(tài),。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2016年12月份，當(dāng)時(shí)君德地產(chǎn)向唐山市政府出示的情況說明顯示,，君德地產(chǎn)找到一位合伙人,，愿意出資重新啟動(dòng)項(xiàng)目，前提是辦理完53.44畝土地出讓手續(xù),。

此后,，包括豐潤區(qū)政府相關(guān)部門及項(xiàng)目所在地老莊子鎮(zhèn)政府、大樹韓莊子村等一直推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工,，并向唐山市政府請求,，君德城上城項(xiàng)目土地仍由唐山市國土資源局豐潤分局履行出讓程序，上述宋姓高管表示,，君德地產(chǎn)負(fù)責(zé)人李永祥“一直在跑土地出讓的事”,。

從今年2月開始，君德城上城項(xiàng)目重新對外銷售,，大批外地購房者在代理銷售的牽線下乘坐大巴到唐山買房,。今年4月8日，該項(xiàng)目因五證不全被唐山市住建局禁止銷售,，但截至6月21日,，項(xiàng)目仍在對外銷售。君德城上城銷售人員表示,，目前在售的主要為爛尾的8棟樓,，已經(jīng)出售1000多套。

按照每個(gè)購房者20萬元左右的首付計(jì)算,，即便除去電商,、加價(jià)等中間費(fèi)用，君德地產(chǎn)至少獲得上億元的回款,，5月份開始,，君德地產(chǎn)開始清理項(xiàng)目遺留問題，包括項(xiàng)目因爛尾時(shí)間較長鋼筋生銹等造成的潛在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),。

據(jù)唐山本地銷售介紹,，唐山市內(nèi)有大量房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題，其中豐潤區(qū),、高新區(qū),、古冶區(qū)等較為集中，目前唐山市及各區(qū)縣政府正在籌劃成立處理房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組,，專門處理90多個(gè)問題項(xiàng)目,，并將在7月中出臺具體處理措施。

樓市狂飆下的陷阱

唐山樓市崛起于2016年北京930限購政策之后,，當(dāng)時(shí)由于北京及環(huán)京地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施出臺,，而且房價(jià)已經(jīng)處于相對高點(diǎn)，大量北京及環(huán)京房地產(chǎn)代理銷售公司和中介開始向外拓展資源,，唐山,、秦皇島、海南,、山東半島海景房受捧,。

據(jù)廊坊地區(qū)一家代理銷售公司人士介紹，2016年10月開始,，廊坊市開始重點(diǎn)打擊違規(guī)銷售行為,，整個(gè)環(huán)京房地產(chǎn)市場處于無房可賣的狀態(tài)，包括其所在公司一大批代理銷售和中介開始瞄準(zhǔn)價(jià)格相對較低的唐山樓市,?！伴_始我們幾個(gè)去了幾趟唐山，選了一批項(xiàng)目,，然后和開發(fā)商談,，你賣多少錢？5000元,，好,，我給你5500元包銷，你別管我用什么樣方式,，只要幫你賣出去,，多出來的500元我們和開發(fā)商一人一半。”上述人士表示,。

通常一個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)總代理,，直接和開發(fā)商談下來代理銷售的就是總代理，總代下面有眾多分銷商和個(gè)人銷售,。在唐山房產(chǎn)銷售當(dāng)中,，有一些較為知名的代理商和中介公司，也有一些民間房產(chǎn)團(tuán)購,，而更多的是小代理公司,，甚至還有一些銷售通過個(gè)人關(guān)系獨(dú)立銷售。

對長期處于不溫不火狀態(tài)的唐山開發(fā)商而言,，賣了大家都賺錢,，賣不了也沒什么損失。上述代理銷售公司人士表示,，他具體為代理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目對外宣傳和蓄客,，開發(fā)商配合提供售樓處和簽約等程序。

在銷售唐山項(xiàng)目,，這些代理銷售把在環(huán)京樓市銷售策略施展得淋漓盡致,，用低價(jià)、交通規(guī)劃,、畫餅等方式,，吸引了大量北京及環(huán)京市場的潛在客戶，“客戶還是原來環(huán)京客戶,，只不過戰(zhàn)場挪到了唐山,。”

當(dāng)時(shí),，燕郊房價(jià)已經(jīng)突破3萬元,，大廠、香河,、固安等環(huán)京地區(qū)房價(jià)普遍達(dá)到2萬元,，而唐山房價(jià)在5000元左右，“2015年初燕郊房價(jià)也就1萬元左右,，已經(jīng)漲了兩倍,，唐山四五千的房價(jià)，銷售們給客戶描述2017年漲到1萬元,，這對投資客很有吸引力,。”

該人士表示,，剛開始,，代理公司在代理銷售一個(gè)樓盤時(shí),，要求相對比較嚴(yán)格，只有五證中下來四證的才會去代理,，沒有土地證的一律不碰,，“其實(shí)，銷售唐山樓盤時(shí)用的還是環(huán)京那一套策略,，很簡單,，一兩個(gè)月后，本地開發(fā)商和銷售也熟悉了,，再加上整個(gè)市場慢慢也起來了，唐山開發(fā)商開始壓低傭金,，有的開發(fā)商干脆自己做,。”

在這種情況下,，一些代理公司開始瞄上那些問題樓盤,，“說實(shí)話，唐山問題樓盤很多,，但有的問題不大,，就是因?yàn)榍捌谑袌霾缓茫_發(fā)商回不了款,，項(xiàng)目擱置了,，只要賣得好都能順利交付。但五證都沒有的項(xiàng)目,，風(fēng)險(xiǎn)就比較大,。”上述廊坊代理銷售人士表示,。

君德城上城顯然屬于問題嚴(yán)重項(xiàng)目,，不僅是新民居項(xiàng)目，而且至今連國有土地使用證也未辦理下來,。

購房一般由原始價(jià)格,、電商費(fèi)和加價(jià)三部分構(gòu)成，原始價(jià)格也是網(wǎng)簽價(jià)格,，歸屬開發(fā)商,；電商通常由開發(fā)商、一級代理和銷售員分成,，6萬元電商費(fèi),，銷售通常可以拿到2.5萬元,，代理銷售拿1萬元,，剩余歸開發(fā)商,；加價(jià)一般為總代理的收入。

值得關(guān)注的是,，在唐山房地產(chǎn)市場中,，來自外地投資客多數(shù)通過外地銷售購買，而且投資客中有相當(dāng)一部分為銷售本人,，在6月21日外地投資客與政府,、開發(fā)商協(xié)商解決問題的近百人隊(duì)伍中，至少有十分之一為北京及環(huán)北京地區(qū)的銷售人員,。