賣掉八成國內(nèi)產(chǎn)業(yè),，萬達(dá)大動(dòng)作背后潛藏著什么

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2017-07-14 08:04:07 俠客島參與評(píng)論()人

首先,，文旅項(xiàng)目投入巨大,，且回收周期長?！白屔虾５鲜磕針穲@10-20年內(nèi)贏不了利”的豪言還沒過多久，上個(gè)月落戶上海

一周年之際,，迪士尼即宣布,，2017年Q2財(cái)季“小幅盈利”，預(yù)計(jì)2017財(cái)年結(jié)束時(shí)可以“收支平衡”。同期,，作為競爭對(duì)手,，萬達(dá)城僅少部分開業(yè)運(yùn)營,，“群狼斗好虎”之勢(shì)尚未形成,；已經(jīng)開業(yè)的幾家，業(yè)內(nèi)人士也委婉評(píng)價(jià),，“與迪士尼還有很大差距”,。

也就是說，在文旅綜合體方面,，萬達(dá)的運(yùn)營能力,、經(jīng)驗(yàn)值，和其在商業(yè)地產(chǎn)上的表現(xiàn),，是不好比的,。

同時(shí)，地方政府在萬達(dá)文旅項(xiàng)目中要求配建的五星級(jí)酒店等設(shè)施,，會(huì)不會(huì)讓萬達(dá)不勝其重,？要知道，目前萬達(dá)城大多選址二三線城市,，但并非所有城市,、所有地段都適合建五星級(jí)酒店、并能帶來盈利,。

數(shù)據(jù)上看,，酒店板塊早就是萬達(dá)的“后腿”。從融創(chuàng)的收購公告中也可看出,，這次收購的76家酒店組成的酒店項(xiàng)目,，2016年ROE（凈資產(chǎn)收益率）僅為2.61%；萬達(dá)酒店發(fā)展2016年年報(bào)也顯示,，該公司年度營業(yè)額銳減82%,。

更重要的是，廣泛“鋪攤”帶來的負(fù)債高企,，也成為萬達(dá)實(shí)實(shí)在在的壓力,。一旦國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策的調(diào)控，萬達(dá)就可能面臨較大資金壓力和財(cái)務(wù)成本壓力,。換句話說,，萬達(dá)已經(jīng)到了不得不“去杠桿”的階段。

也難怪有人戲謔：“當(dāng)孩子養(yǎng),，當(dāng)媳婦夸,，當(dāng)豬賣，乃首富之道?！?/p>

對(duì)于融創(chuàng)來說,，這次收購的目的，已經(jīng)在公告中直言不諱——此次合作,，以合理的成本,，“為本公司補(bǔ)充大量優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)，將為本公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支撐”,。

說白了,，看似買文旅項(xiàng)目，實(shí)則買入的是土地儲(chǔ)備,。

也許有人會(huì)說,，公告里說了，文旅項(xiàng)目交割后,，維持“品牌不變,、規(guī)劃內(nèi)容不變、項(xiàng)目建設(shè)不變,、運(yùn)營管理不變”,，“項(xiàng)目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)”，并不能說萬達(dá)放棄了文化旅游,。

但說真的,，未來是不是繼續(xù)由萬達(dá)來運(yùn)營，還真不好說,。畢竟,，萬達(dá)和地方政府簽的協(xié)議是一體化的，由萬達(dá)來投資,、運(yùn)營,。如果說走就走，怎么對(duì)地方政府交待呢,？浸淫商場多年的王健林,，能不深諳此道？

上市

若說萬達(dá)放棄這些項(xiàng)目僅僅是因?yàn)椴缓酶?，那還是就看小了,。至于原因，江湖上有各種傳說,。其中,，著急把萬達(dá)商業(yè)送上A股市場，或許是一種比較靠譜的說法,。

王健林明確說了,，這次回收資金,，全部用于還貸；萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款,。通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降。

萬達(dá)商業(yè)究竟有多少債務(wù),，以至于要著急變現(xiàn)呢,？答案是：截至2017年一季度末，5446.03億,，資產(chǎn)負(fù)債率70.61%,。此次交易獲得的631.7億元，可以讓萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率降低8個(gè)百分點(diǎn),。

2014年12月，萬達(dá)商業(yè)曾在香港上市,。后由于在港股被低估,，2016年9月正式完成私有化，繼而尋求在A股上市,。目前,，萬達(dá)商業(yè)正在A股排隊(duì)IPO，排在第65名,。

這次交易能怎樣幫到萬達(dá)商業(yè)的A股之路,？至少兩個(gè)方面：一是下調(diào)資產(chǎn)負(fù)債率，二是剝離地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn),，以此獲得更好的資產(chǎn)評(píng)估,。此前，萬達(dá)集團(tuán)管理層就對(duì)外說過,，萬達(dá)商業(yè)“不希望被劃入房地產(chǎn)板塊”,，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。

然而,，留給萬達(dá)的時(shí)間并不多了,。據(jù)《萬達(dá)商業(yè)私有化募資推介書》顯示，如果私有化完成兩年后（2018年9月底）不能登陸A股主板,，萬達(dá)集團(tuán)將面臨回購款,、利息以及相關(guān)費(fèi)用的支付，這對(duì)萬達(dá)短期流動(dòng)性是巨大威脅,。

這或許可以一定程度上說明萬達(dá)的“焦急”,。與融創(chuàng)的聯(lián)合公告寫道，“雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議,，并盡快完成付款,、資產(chǎn)及股權(quán)交割,。”

這距離雙方交易,，也就是一個(gè)月而已,。

海外

很多觀察都已經(jīng)點(diǎn)出，現(xiàn)在的萬達(dá),，一方面在在國內(nèi)賣賣賣,，追逐輕資產(chǎn)運(yùn)營，八成項(xiàng)目已經(jīng)出售,；一面卻在國外買買買,，加緊布局。

其實(shí),，隨著萬達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的剝離早已在進(jìn)行。

比如,，2015年8月,，萬達(dá)商業(yè)公開披露了3次股權(quán)轉(zhuǎn)讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，先后累計(jì)出售常州,、梅州,、連云港等地15個(gè)萬達(dá)廣場項(xiàng)目的全部股權(quán)，交易對(duì)價(jià)總計(jì)約131億元,；2016年10月,，萬達(dá)將旗下旅行社資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給同程旅游。

現(xiàn)在回想王健林關(guān)于“輕資產(chǎn)運(yùn)營”的論述,，可能又別有一番深意——他說,，企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是“空手道”，是有了品牌,，有了能力,，一分錢不出憑品牌就能掙錢。要做到這個(gè)境界是極難的,。

王健林曾經(jīng)對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,，萬達(dá)正在向跨國企業(yè)轉(zhuǎn)型。當(dāng)海外利潤達(dá)到三分之一左右的時(shí)候,，這就是萬達(dá)成為跨國企業(yè)的標(biāo)志,。

實(shí)際上，自2012年5月收購全美第二大院線AMC以來,，僅根據(jù)公開信息梳理,，萬達(dá)海外收購及投資就超過2300億人民幣；2016年則成為萬達(dá)海外并購最多的年份,，一共并購了十幾家海內(nèi)海外企業(yè),。

如此看來,，萬達(dá)更多地將其雄心壯志投向了海外？

就拿這次賣掉的文旅項(xiàng)目來說,，萬達(dá)已經(jīng)在法國巴黎,、印度哈里亞納邦，分別布局了萬達(dá)城,；其中巴黎項(xiàng)目總投資超過30億歐元,，是歐洲最大的旅游投資項(xiàng)目；印度項(xiàng)目也是印度目前的最大投資,。不出意料的話,，萬達(dá)今年還會(huì)在“一帶一路”沿線兩個(gè)大國再落實(shí)兩個(gè)萬達(dá)城，投資均有望超過百億美元,。

再說酒店,，現(xiàn)在萬達(dá)已是全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主，開業(yè)了100多家五星級(jí)酒店,，在建的還有一百多家,。在倫敦、芝加哥,、洛杉磯、悉尼等城市的地標(biāo)地段,，都有萬達(dá)酒店,。只不過，現(xiàn)在萬達(dá)的logo要從國內(nèi)撤下,，更多地掛在海外的門面上了,。